Премиум без границ: зачем девелоперы повышают класс своих проектов

Критерии классов жилой недвижимости меняются по мере развития города, технологий и трендов. Но стандарты, как утверждают эксперты, повышаются во всех сегментах. Нормой для бизнес-класса постепенно становятся те характеристики, которые когда-то были свойственны премиальным проектам. В последних же появляется все больше новых привилегий. Как за последние десять лет изменились представления о жилой недвижимости и какие проекты будут определять рынок в ближайшее десятилетие, выяснял «Ведомости. Город».

От Кремля к «Большому Сити»

Десять лет назад выбор места для премиального сегмента был предопределен: Центральный административный округ, близость к Кремлю. В крайнем случае – широкие «парадные» проспекты (Кутузовский, Ленинский). Сегодня эта модель постепенно пересматривается, говорят эксперты. География премиального спроса смещается.

«Еще 10 лет назад абсолютное большинство квартир на рынке премиальных новостроек было сосредоточено в Центральном округе – более 80%. Сегодня доля предложения первичного жилья в административных границах ЦАО сократилась до 15%», – приводит данные управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Для большинства клиентов транспортная доступность, экологический рейтинг района, уровень развития инфраструктуры и качественные характеристики проектов стали важнее устоявшегося престижа районов, добавляет аналитик.

Новой точкой притяжения эксперты называют территорию «Большого Сити». «Сегодня она становится центром города, куда уходит «настоящая жизнь» и «престиж». Исторический центр, как и в большинстве мировых столиц, остается местом культуры и туризма», – подтверждает коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова. Сам кластер «Москва-сити» давно заслужил статус премиального места: объекты высокого класса здесь не редкость. Последние два года стали периодом наиболее активного освоения этой территории. По данным компании «Метриум», в этот период было запущено рекордное количество новых проектов, что подтверждает статус территории как главного драйвера премиального сегмента. Сегодня в «Большом Сити» реализуется более 30 проектов, и почти половина из них относится к высокобюджетным. Географически макролокация охватывает территории пяти районов: Пресненского, Филевского Парка, Дорогомилово, Хорошево-Мневников и Хорошевского. В ее границах расположены 31 станция метро, пять станций МЦК и три – МЦД, а также ключевые автомобильные артерии: Третье транспортное кольцо, Кутузовский и Ленинградский проспекты, Северо-Западная хорда.

Среди жилых комплексов, формирующих новую среду, – проекты Sezar Group «Сезар Сити» и «Сезар будущее», реализуемые на 20 га территории складской базы «Красная Пресня», Sydney City от ГК ФСК на 19 га, перспективная застройка 8 га в районе Силикатных проездов и Звенигородского шоссе ЖК «Сезар Силика», «Level Звенигородская» с архитектурным решением от студии Станислава Михаловского, «Mypriority Мневники» от «Гранель» с закрытой концепцией двора, Rakurs от Dar с библиотекой от «Подписных изданий», «Прайм-Парк» от Optima Development с частным парком, перечисляют опрошенные изданием эксперты. По их мнению, каждый из этих проектов по-своему формирует новую среду района, но вместе они создают эффект синергии, превращая северо-запад в наиболее динамично развивающееся направление Москвы.

Транспорт и связность

Один из ключевых факторов, сделавших «Большой Сити» привлекательным для девелоперов и граждан, – удобство передвижения. Как объясняет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, сегодня покупатели премиального жилья меняют оптику выбора. По его словам, еще десятилетие назад район оценивали по прямой видимости Кремля. «Теперь на первый план выходит не ритуальная «связность с центром», а реальное удобство повседневной жизни и свобода передвижения – вне зависимости от того, какой транспорт предпочитает человек», – говорит эксперт.

Сырцов подтверждает: транспортная доступность остается ключевым фактором, но само понятие трансформировалось. «Для большинства клиентов важнее не столько близость к Кремлю, сколько принципиально иное качество мобильности. «Большой Сити» сегодня – это территория, где гармонично сочетаются удобство личного автомобиля и развитая сеть общественного транспорта», – объясняет эксперт.

Исторический центр Москвы с его узкими улочками, односторонним движением и хроническим дефицитом парковочных мест создан для пешеходов, но не для автомобилистов. «Большой Сити» в этом смысле предлагает принципиально иной подход: здесь среда проектировалась под современные реалии мегаполиса, говорят консультанты. Широкие магистрали, удобные выезды на Третье транспортное кольцо, Кутузовский и Ленинградский проспекты, Северо-Западную хорду делают передвижение на автомобиле предсказуемым и комфортным. Жителям не приходится лавировать в переулках или тратить полчаса в поисках свободного места у обочины.

Системный подход к хранению автомобилей – еще одно важное преимущество. В центре Москвы даже многие элитные дома, построенные в 1990–2000-е гг., лишены подземных паркингов. В современных жилых комплексах «Большого Сити» эта проблема решена на этапе проектирования: подземные паркинги стали стандартом. Например, в «Сезар Силике» и «Прайм-Парке» предусмотрен трехуровневый подземный паркинг, в Sydney City – двухуровневый паркинг более чем на 1500 машино-мест в пяти очередях проекта.

Новые силуэты

В условиях высокой конкуренции за покупателя девелоперы ищут выразительные архитектурные решения. Индивидуальный облик дома становится важным фактором выбора. Одни проекты делают ставку на сложные фасадные системы, другие – на необычную геометрию. Так, комплекс Emotion от ГК «Основа» использует эффект «архитектурного оригами», превращая здание в пространственную скульптуру, рассказывают эксперты. В «Level Звенигородская» архитекторы применили концепцию «скальных уступов»: каскад балконов создает динамичный, меняющийся в зависимости от ракурса силуэт. Sydney City в последних очередях использует бионическую структуру фасадов с модульной системой из алюминия.

Архитектура усложняется и все больше апеллирует к эмоциям целевой аудитории, подчеркивают экперты. В числе проектов, где реализована концепция emo-tech, – «Сезар Силика». Нейминг отсылает к латинскому слову silicium (кремний). Архитектурная концепция опирается на идейную метафору природной друзы самоцветов, сияющей на берегу реки, а башни-кристаллы со сложной геометрией фасадов, по мнению экспертов, становятся новой доминантой района. Верхний ярус высотных башен выполнен в форме многогранных наверший из стекла, у каждого – оригинальные форма и цвет. В темное время суток архитектурная подсветка превращает комплекс в арт-объект.

Внимание к деталям и качеству среды не ограничивается фасадами – сегодня покупатели премиального жилья оценивают комплекс целиком: от входной группы до благоустройства во дворе, уверены эксперты. Девелоперы уделяют особое внимание не только функциональному наполнению, но и тому, как пространство работает на эмоциональные ощущения.

В проектах «Большого Сити» формируется новая культура общественных пространств. В «Прайм-Парке» от Optima Development – приватный парк площадью 3 га с маршрутами и зонами отдыха. Rakurs от Dar делает ставку на камерность и сценарии для спокойного досуга. «Mypriority Мневники» от «Гранель» предлагает закрытую концепцию двора с акцентом на безопасность и приватность.

В ЖК «Сезар Силика» применен собственный подход к формированию среды. Интерьеры входных групп и проект благоустройства территории продолжают единую архитектурную концепцию. Интерьеры разработаны студией дизайна и архитектуры Nobbey. В просторных лобби предусмотрены зоны ожидания, колясочные, комнаты ухода за питомцами. В отделке использованы премиальные материалы, пространство дополняют авторские арт-объекты, потолки от 5 м и панорамное остекление обеспечивают естественный свет, а высокий класс отделки выдержан на всех этажах.

Внутри домов – закрытые приватные дворы для жителей, благоустроенный внешний периметр будет включен в систему городских маршрутов. Идейная метафора концепции благоустройства – «призма будущего», через которую привычное пространство раскладывается на новые смыслы и сценарии. Здесь предусмотрены системы подогрева для мест отдыха и пешеходов, а атмосферу обеспечат интерактивные арт-объекты: «театр теней», «сердце в призме» и другие.

Уникальные квартиры

При всей важности внешнего облика характеристики квартир, по мнению экспертов, остаются неизменным приоритетом внимания аудитории. «Базовой характеристикой жилья по-прежнему остаются планировочные решения квартир, их эргономика и соответствие запросам покупателя, – говорит партнер NF Group Андрей Соловьев. – Уникальные форматы, такие как пентхаусы, скай-виллы, скай-террасы, выступают одним из атрибутов жилых комплексов высокого класса».

В проектах «Большого Сити» эти форматы встречаются все чаще. В Sydney City, например, панорамное остекление и угловые квартиры обеспечивают видовые характеристики. В Rakurs продуманная квартирография включает разнообразные планировки под разные запросы. В «Прайм-Парке» высота потолков и возможность объединения квартир создают пространство для индивидуальных интерьерных решений.

В проекте «Сезар Силика» редким для рынка решениям уделено особое внимание. «В зоне «кристаллов» исключительные для Москвы форматы квартир со стеклянным атриумом-обсерваторией, двухуровневые, со sky-террасами вдоль всего периметра, возможностью организовать ванную у панорамного окна с видом на Москву», – рассказывает Барабанова.

Инфраструктура впечатлений

Что касается инфраструктуры, эксперты сходятся во мнении, что она работает как дополнительное преимущество. «Нестандартная инфраструктура – не основной фактор, привлекающий покупателей, но она служит дополнительным конкурентным преимуществом», – отмечает Сырцов. Соловьев добавляет: «Существенным фактором остается уровень будущих расходов резидентов. Принцип разумной достаточности важен и для продавца, и для покупателя».

В проектах «Большого Сити» можно увидеть разные подходы к формированию среды.

В «Прайм-Парке» ставка сделана на приватный парк площадью 3 га и премиальный сервис, включающий рестораны и фитнес-центр с бассейном. Rakurs формирует интеллектуальное комьюнити на базе библиотеки. «Level Звенигородская» использует преимущества соседства с Карамышевской набережной и парком «Фили». Sydney City делает акцент на социальной инфраструктуре: школа и детский сад уже построены и работают.

В «Сезар Силика» в зоне стилобата будут стрит-ритейл и детский сад, а рядом с домом анонсирован торгово-развлекательный центр с пространством для концертов и шоу. «Для нас принципиально важно построить не очередной ТЦ, реализуя нормативы, а создать «недвижимость особой ценности», – говорит Ольга Барабанова. – Тренд на экономику впечатлений мы реализуем через создание новой точки притяжения столичного масштаба».

Девелоперы и конкуренция: кто формирует новую среду

Высокая концентрация проектов в «Большом Сити» привела к тому, что на относительно небольшой территории работают практически все крупные игроки рынка. ГК ФСК представлена сразу несколькими проектами – Sydney City, Amber City, «Рихард». Level Group развивает «Level Звенигородская» и «Level Причальный». MR Group строит Jois и Famous. «Гранель» вывела «Mypriority Мневники», «Основа» – Emotion, Dar – Rakurs, Optima Development – «Прайм-Парк».

Один из девелоперов-пионеров локации – компания Sezar Group, работающая в «Большом Сити» с 2014 г. Она уже реализовала там ЖК «Династия», строит масштабный ЖК «Сезар Сити», а теперь выводит на рынок два новых комплекса. Вслед за ЖК «Сезар Силика» в районе Хорошево-Мневники анонсирован проект «Сезар будущее», который продолжит формирование современной среды в Хорошевском районе. По данным аналитиков, компания входит в число девелоперов с наибольшей активностью по запуску новых проектов, что говорит о долгосрочных планах и ставке на развитие территории.

 «Большой Сити» сегодня – это территория, где формируется новый стандарт жизни в мегаполисе. Здесь появляются проекты, которые становятся частью городской среды, ее архитектурным и культурным кодом. В этой конкурентной среде каждый девелопер ищет свой путь. Одни делают ставку на масштаб и закрытую инфраструктуру, другие – на архитектурные эксперименты, третьи – на уникальные форматы досуга. Но именно разнообразие этих подходов позволяет говорить о том, что «новый центр» Москвы обретает собственное, современное лицо.