Дорогая моя усадьба: во что обходится недвижимость за рубль

В Тамбовской области выставили на продажу собственный «Хогвартс» – с начальной ценой в 1 руб., писал «Ведомости. Город». Так называют бывший Чакинский аграрный техникум: трехэтажное здание 1914 г. постройки в стиле английского романтизма. При этом для участия в конкурсе понадобится задаток в 13,9 млн руб., а шаг конкурса составляет 3,5 млн руб. «Ведомости. Город» разобрался, сколько на самом деле стоит недвижимость за рубль и кому удается на ней заработать.

Рубль – только начало

Тамбовское училище строили к 300-летию Дома Романовых, а в 2013 г. техникум закрыли из-за малочисленности студентов и аварийного состояния части помещений. Теперь покупателю предлагают около 5600 кв. м с участком в 2,3 га. До конца 2027 г. нужно подготовить документацию и получить заключение госэкспертизы, до конца 2030 г. – завершить работы. Итоги конкурса намечены на 5 ноября, уточняла газета.

При этом стартовый рубль не гарантирует низкой цены на торгах. Например, форт «Западный» на Балтийской косе в 2024 г. выставили за рубль, а продали за 11,9 млн руб., сообщал тогда РБК. Это пятиугольное укрепление построили в 1869–1871 гг. для обороны Пиллау, нынешнего Балтийска. После Великой Отечественной войны здесь размещались советские военные, а с 1960 г. сооружение пустовало и постепенно разрушалось. Покупатель получил сам форт в собственность, землю под ним – в аренду, а вместе с ними и обязательства по сохранению памятника.

За похожими объявлениями скрываются разные сделки, говорят эксперты. В одном случае памятник продают с обязательствами по восстановлению. В другом – передают в долгосрочную аренду, обещая снизить плату после реставрации. Арендатор вкладывается в здание, которое продолжает принадлежать государству или муниципалитету.

В Москве программа «1 рубль за квадратный метр в год» работает с 2012 г. Льготу дают после выполнения условий договора и приемки работ. К июню 2025 г. символическую ставку получили арендаторы 21 отреставрированного памятника общей площадью 12 800 кв. м, сообщал городской департамент по конкурентной политике.

Миллионы под штукатуркой

В Томске, например, восстановление дважды горевшего дома на проспекте Ленина, 25/1, площадью около 200 кв. м обошлось инвестору примерно в 17 млн руб., сообщало РИА Томск в 2023 г. со ссылкой на самого предпринимателя. Для реставрационных работ пришлось купить несколько старых домов и отобрать из них подходящие бревна. Утраченные резные детали мастера делали вручную по фотографиям. Сам объект передали в аренду в 2018 г., а к приемке он подошел спустя пять лет: работы задержались в том числе из-за согласований, связанных с охранной зоной соседнего памятника.

На Красноармейской, 78, в том же Томске к декабрю 2023 г. на восстановление ушло более 25 млн руб. – еще без чистовой отделки под арендатора, писало агентство.

Основные расходы начинаются задолго до выхода строителей на площадку, говорит «Ведомости. Городу» первый заместитель генерального директора фонда «Институт экономики города» Виктор Агеев. Нужно обследовать фундамент, конструкции и сети, разработать и согласовать проект. По его оценке, эти работы зачастую дороже, чем на обычных зданиях.

Смета может вырасти в полтора-два раза, если после начала работ обнаружатся сгнившие перекрытия, разрушенный фундамент или аварийные участки стен, добавляет он. «Пожалуй, главная ошибка инвестора, входящего в эту программу, – недооценка объема работ и переоценка собственных ресурсов», – говорит Агеев.

После расселения дом может несколько лет простоять с отключенными сетями, рассказывает «Ведомости. Городу» член Национального совета Российской гильдии риэлторов Дарья Каплун. Подключение придется проходить заново, а кровля за время ожидания покупателя успевает разрушиться. В историческом центре ситуацию осложняют изношенные городские коммуникации и нехватка мощностей, добавляет Агеев.

В своем доме по чужим правилам

В здании могут охраняться фасады, лестницы, оконные проемы, планировка и отделка. Все они перечислены в описании предмета охраны. Именно этот перечень определяет возможности будущего бизнеса, говорит Каплун. Большая площадь сама по себе не гарантирует, что внутри получится разместить нужное число гостиничных номеров или удобный ресторанный зал.

Рассчитывать, что после сделки удастся убрать неудобные ограничения, рискованно. Некоторые владельцы строят экономику проекта на пересмотре предмета охраны, говорит «Ведомости. Городу» эксперт государственной историко-культурной экспертизы, старший преподаватель Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Елена Магомедова. Но именно подлинные детали определяют ценность здания, а попытка избавиться от них вызывает возражения экспертов и новые согласования, добавляет она.

Гостинице нужны пути эвакуации, а их устройство может потребовать изменения охраняемых элементов, объясняет Каплун. Для деревянных зданий добавляются особенности противопожарной защиты. Откладывать эту проверку до покупки – значит рисковать деньгами на проект, который могут не согласовать.

Для профильных проектных и реставрационных работ нужны организации с лицензией Минкультуры, напоминает Каплун. При этом на рынке не хватает специалистов, владеющих необходимыми ремеслами, говорит Магомедова. Восстановить старую кладку, лепнину или деревянную резьбу могут немногие, что повышает стоимость проекта, добавляет она.

Привлекательная историчность

В Нижегородской области через аукционы «Дом.РФ» в 2022 г. продали два объекта культурного наследия, а в 2023 г. – уже 13, приводит данные Каплун. По ее наблюдениям, прежде памятники чаще покупали из желания спасти конкретный дом, а теперь к энтузиастам добавились предприниматели с расчетом на возврат вложений. Исторический особняк в центре может оказаться привлекательным с учетом стоимости земли и нового строительства, объясняет она.

Примерно половина покупателей, с которыми сталкивается Каплун, собираются сдавать недвижимость в аренду. Другие приспосабливают ее под собственный офис, небольшой отель или гостевой дом. Покупка для личного проживания встречается реже и больше характерна для загородных усадеб. Например, в Нижнем Новгороде в усадьбе Евдокии Ермолаевой на Алексеевской, 33, открылся бутик-отель.

Вместе с тем историческая ценность здания делает его привлекательным для путешественников, говорит «Ведомости. Городу» руководитель проектов по гостиничной и курортной недвижимости консалтинговой компании NF Group Анна Саврасова. Дополнительный аргумент для инвестора – возможность льготного финансирования, добавляет она.

Дожить до окупаемости

По оценке Агентства стратегических инициатив из доклада за декабрь 2025 г., инвестиционным потенциалом обладают только 15% объектов культурного наследия, говорит Магомедова. На перспективы влияют состояние здания, экономика региона, поддержка властей и скорость согласований.

У городского особняка и загородной усадьбы разная экономика: в центре уже есть прохожие, офисы и потенциальные посетители, а к удаленному имению людей еще нужно привлечь. Инвестору важно понимать, планируются ли рядом благоустройство и развитие туризма, объясняет Магомедова. Реставрация отдельного дома должна быть связана с планами развития территории, добавляет она.

После реставрации остаются расходы на содержание, которые меры поддержки не всегда учитывают, говорит Магомедова. Несколько лет без дохода нужно заложить в расчеты до сделки, добавляет Каплун.

Неудача может обернуться потерей и вложений, и права пользоваться домом. Если арендатор не выполняет обязательства, договор могут расторгнуть через суд, а затраты на уже проведенные работы могут остаться без компенсации, говорит Агеев. Покупка в собственность также не освобождает от обязанности сохранять памятник: за нарушения возможны штрафы, а в крайних случаях – судебная процедура изъятия, напоминает Каплун.

До сделки стоит проверить конструкции, права на землю, подключение к сетям и совместимость будущего бизнеса с охранными требованиями, советует она. Если денег не хватает на срочные противоаварийные работы, от покупки лучше отказаться. «Цена покупки лишь входной билет, основные вложения начинаются после сделки», – говорит Каплун.

Копейка евро бережет 

Практика передачи исторической недвижимости за символическую плату существует и за рубежом. В Италии, например, популярностью пользуются муниципальные программы продажи заброшенных домов за 1 евро (около 90 руб. по нынешнему курсу). Так небольшие города пытаются привлечь новых жителей и восстановить старые кварталы: покупатель получает дешевую недвижимость, но обязуется ее отремонтировать. 

Одной из таких покупательниц стала голливудская актриса Лоррейн Бракко (играла в сериале «Клан Сопрано», фильмах «Славные парни» и «Дневник баскетболиста»). Она приобрела дом в Самбука-ди-Сицилии, писала газета The Washington Post. Его восстановление даже снимали в реалити-шоу «Мое большое итальянское приключение» (My Big Italian Adventure), ведущей которого была сама актриса. 

За символическую сумму предлагают и бывшие королевские резиденции. В 2018 г., например, принц Эрнст Август младший объявил о намерении продать за €1 неоготической замок Мариенбург в Нижней Саксонии, отмечала газета El País. Историческому зданию на 135 комнат требовалось восстановление стоимостью почти 30 млн евро (около 2,7 млрд руб.). Принц признавал, что больше не может оплачивать его содержание, и рассчитывал передать здание связанной с государством структуре, которая взяла бы на себя необходимые работы.

Бывает даже, что историческую недвижимость готовы отдать бесплатно. В 2024 г. власти Берлина предложили передать комплекс у озера Богензе с бывшей виллой нацистского министра пропаганды Йозефа Геббельса тому, кто найдет для территории приемлемое применение. После войны здесь работал учебный центр молодежной организации ГДР, а после объединения Германии найти применение территории не удалось. 

Власти Берлина рассчитывали найти нового владельца, который взял бы на себя расходы и предложил использование, учитывающее историю здания. Но этого пока не произошло: в октябре 2025 г. комплекс бесплатно предоставили муниципалитету Вандлиц в пользование до конца 2027 г., уточняла газета Der Tagesspiegel. При этом же собственником остался Берлин, который продолжает оплачивать содержание виллы – а это порядка 200 000 евро в год (примерно 18 млн руб.).