Один на всех: как скоро бизнес-центры с мультисобственностью начинают жить

Большинство бизнес-центров Москвы в последние годы продаются блоками, и это выгодно не только девелоперам. Рынок стал более вариативным: небольшим компаниям теперь намного легче подыскать подходящее помещение, а частные инвесторы получили новый инструмент вложений. Вместе с тем владельцы таких блоков часто опасаются, что здание с большим количеством собственников не скоро заживет полноценной жизнью, ремонты в нем будут бесконечными, а вакансия – высокой. «Ведомости. Город» разбирался, насколько эти страхи обоснованы и как быстро офисы после ввода в эксплуатацию заполняются арендаторами.

От ожиданий к реальности

По данным компании IBC Real Estate, с начала 2026 г. в Москве сдали 14 офисных объектов класса А, которые реализуются блоками и этажами, приводит данные руководитель департамента по работе с офисными помещениями Екатерина Белова. Цифра внушительная, но она вовсе не означает, что предложение пополнилось большим количеством свободных офисов.

«Существенная часть бизнес-центров строилась для корпораций и не попадает на открытый рынок, другая часть продавалась этажами и блоками и распродана более чем на 70%», – объясняет коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев. В бизнес-центрах, введенных в первом полугодии 2026 г., продано уже более 90% площадей, утверждает директор по ценообразованию и аналитике компании Pioneer Евгения Виниченко. Статистику поддержали и в Stone: директор коммерческого управления компании Кристина Недря уточняет, что в реализуемых в нарезку качественных бизнес-центрах с вводом в 2026 г. продано уже 86% площадей.

При этом, как отмечают в компании Forma, необходимо разделять объем реализованных площадей и фактически занятых офисов: продажа помещения инвестору еще не означает, что в нем уже работает арендатор.

Фас арендатора

Крупнейшими клиентами офисного рынка, по данным IBC Real Estate, остаются компании финансового сектора (21% по итогам первого полугодия 2026 г.), IT (19%), строительные (17%) и производственные компании (10%). Доминирующую роль среди арендаторов, как отмечает заместитель генерального директора по коммерческим вопросам «Upside девелопмент» Юрий Коган, играют компании реального сектора, которые создают добавленную стоимость и работают на повышение ВВП страны. Активны также маркетинговые и консалтинговые компании. Состав арендаторов новых бизнес-центров, по словам Виниченко, диверсифицирован: наряду с классическими офисами площади занимают сервисные операторы, медицинские клиники и предприятия общественного питания.

Различаются и требования потенциальных арендаторов к площади помещений, что в конечном счете отражается на заполняемости объектов. По словам Беловой, почти половина всего объема арендного спроса сейчас сосредоточена в сегменте небольших офисных блоков до 500 кв. м и 500–1500 кв. м. Впрочем, даже внутри категории функциональных офисов компактной площади потребности компаний существенно различаются – отсюда и потенциальный широкий круг арендаторов, отмечает Недря.

По словам коммерческого директора Forma Алексея Лысенко, офисные блоки площадью от 30 кв. м до 150 кв. м подходят небольшим компаниям, индивидуальным предпринимателям, представительствам и отдельным подразделениям крупного бизнеса. Офисы площадью 50–100 кв. м позволяют разместить полноценную команду, организовать кабинет руководителя и небольшую переговорную, сохраняя при этом относительно доступный общий бюджет аренды. Компактные офисы площадью 30–50 кв. м востребованы среди компаний с небольшим штатом, а также для организации представительских кабинетов. Помещения площадью 100–150 кв. м, по его словам, подходят уже для более сформировавшихся команд, которым требуется несколько функциональных зон.

По словам экспертов, для собственников помещений и управляющих компаний отсюда следует практический вывод: скорость заполнения бизнес-центра зависит в том числе от того, насколько структура предложения соответствует потребностям потенциальных арендаторов, в то время как разнообразие офисных форматов позволяет охватить более широкий круг компаний, заинтересованных в аренде помещений.

Правила хорошего тона

Долгое время на рынке существовал миф, что на скорость заполнения объекта арендаторами (а значит, на уровень вакансии) сильно влияет формат собственности. И что здания с большим количеством владельцев в этом плане оставляют желать лучшего. На первый взгляд опасения обоснованы: десятки собственников почти одновременно решают вопросы ремонта, сдачи помещений в аренду и согласования условий сделок, действуя при этом независимо друг от друга, объясняет директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. По ее словам, подобная модель, казалось бы, должна приводить к увеличению сроков ремонтных работ, неоднородности предложения, демпингу арендных ставок и затягиванию процесса формирования полноценной деловой среды и инфраструктуры.

Но на практике, утверждает она, качественный бизнес-центр класса А при правильно выстроенных процессах способен достичь 80–90% заполняемости в течение двух лет после ввода, а в сформированных и наиболее востребованных деловых кластерах рядом с ключевыми бизнес-точками столицы выйти на этот уровень можно и за 1,5 года. Во многом на такой горизонт заселения влияет присутствие в локации значительного количества компаний-магнитов или существенного локального спроса: возможность работать в непосредственной близости от дома становится важным критерием для выбора арендаторов. В Forma соглашаются с этим и приводят похожую статистику. «На текущий момент «Порта» и «Лейкс» полностью проданы, и завершается этап передачи помещений. Собственники активно ведут ремонтные работы, прогноз заполняемости на ближайшие 12 месяцев – 95% площадей», – рассказал Лысенко.

Эксперты также сходятся во мнении, что быстрота заполняемости БЦ зависит прежде всего от его ликвидности, то есть от качества самого объекта и локации. Сегодня в понятие качественный девелопмент входит комплексный продукт: архитектура, инженерные системы, шаг колонн, эффективность использования пространства, дизайн мест общего пользования, лифтовые системы, инфраструктурное наполнение бизнес-центра, цифровые решения управления объектом и др., поясняет Мастиев. И все эти решения должны отвечать конкретным потребностям пользователей.

Значительным конкурентным преимуществом также стал сервис, который может предоставить застройщик покупателям и арендаторам, отмечает Белова. Возможность выбрать офисный блок различного формата/размера и вариант отделки добавляет продукту персонализацию, что позитивно сказывается на ликвидности объекта, рассуждает она. «Сопровождение клиента после покупки и экосистема девелопера стали правилом «хорошего тона»: помощь в юридическом оформлении, подбор подрядчика для выполнения отделочных работ, поиск арендатора, содействие в создании готового арендного бизнеса и перепродаже после ввода в эксплуатацию», – перечисляет эксперт. Все более актуальным вопросом с точки зрения заполняемости бизнес-центра становится услуга по поиску арендатора, которую предоставляют не все игроки рынка. В числе девелоперов, которые уже обладают таким сервисом, – Stone, Forma и Hutton Development.

Дополнительные сервисы могут положительно влиять на скорость заселения бизнес-центра, особенно в проектах, где значительная часть офисов приобретается частными инвесторами, утверждает Лысенко. По его словам, не каждый инвестор обладает опытом самостоятельного поиска арендаторов и сопровождения арендных отношений. К примеру, помощью Forma в поиске арендаторов воспользовались 23% инвесторов; аналогичный сервис партнерского агентства Stone востребован среди 70% клиентов-инвесторов – речь идет о реализации помещений как в аренду, так и на продажу.

Адрес диктует спрос

Что касается местоположения БЦ, то, по данным консультантов, наиболее востребованы офисы в сложившихся деловых кластерах и примыкающих к ним локациях: Белорусском деловом районе, «Москва-Сити», Ленинградском деловом коридоре и других. В бизнес-центрах класса А в пределах ключевых деловых районов вакантность по итогам III квартала не превышает 4,4%, говорит Белова. Зато в удаленных от центра она уже достигает 11,9% при средних по рынку 7,2%, рассказывает эксперт. По словам Недря, подобный разрыв свидетельствует о неравномерном распределении спроса между деловыми кластерами и показывает: сроки заполнения бизнес-центров арендаторами также могут существенно различаться в зависимости от их локации.

Поскольку спрос в сложившихся кластерах превышает предложение, то значительная часть офисов, по словам аналитиков, достигает высокой заполняемости примерно за полтора года после ввода здания в эксплуатацию. В пример Недря приводит проект Stone Towers в Белорусском деловом районе. «Tower B и Tower C, в которых насчитывается около 150 собственников, были введены в декабре 2024 г., и, с учетом текущей динамики ремонтов, к концу 2026 г. ожидается заполняемость около 90%», – прогнозирует она.

По мере развития транспортной инфраструктуры и сокращения предложения в сложившихся деловых районах столицы спрос постепенно распространяется и на другие локации. В «Upside девелопмент» заверили, что сейчас площади бизнес-центра «Upside Кунцево» заняты на 95% и достичь этого удалось меньше чем за год с момента ввода объекта в эксплуатацию. «Такой покупательский интерес объясняется несколькими причинами. Во-первых, улучшением транспортной доступности в этой локации: здесь были построены ТПУ «Кунцево», «Проспект Багратиона». Во-вторых, вымывание крупных лотов в готовых проектах в ЦАО и «Москва-Сити» привело к расширению зоны поиска офисов. В-третьих, уровнем проекта: именно конечный пользователь, а не инвестор, оценивает качество строительства, инженерные решения, инфраструктуру и прочее», – объясняет Коган.

Значительно ускорить новоселье в БЦ может окружение. Например, для динамично развивающихся кластеров, таких как Мневники и Калужская, где горизонт заселения может составлять около 1,5–2 лет, принципиально важно наличие метро или ТПУ в пешей доступности от объекта, мощных транспортных артерий поблизости, говорит Недря. А также платежеспособной аудитории, в том числе за счет строительства жилья высокого класса и появления новых бизнес-центров, добавляет она.

Факторы влияния

Еще один принципиально важный фактор – управляющая компания. Ее профессионализм во многом определяется тем, насколько заранее и успешно она выстроила взаимодействие с девелопером, генподрядчиком, с собственниками и наладила ключевые операционные процессы. «К моменту выдачи ключей должны быть готовы не только технические условия для проектирования, но и регламенты согласования ремонтов, порядок доступа подрядчиков на объект и другие процедуры, необходимые собственнику для начала работ», – объясняет Недря. В принципе, это важно для любого БЦ, но для здания с десятками или даже сотнями собственников – особенно, подчеркивает она. Чем дольше затягивается подготовка помещений к работе, тем больше времени требуется объекту для выхода на плановую заполняемость, а часть площадей в этот период не генерирует арендный поток, поясняет эксперт.

Если УК оперативно выдает технические условия и без бюрократии согласовывает проекты ремонтов, то объект, по словам Виниченко, заселяется в два-три раза быстрее. «На старте любого проекта неизбежны «детские болезни» здания – от сбоев лифтов до неотрегулированной вентиляции или отопления. Задача управляющей организации – грамотно провести пусконаладочные работы и исключить аварии. Она должна обладать опытом работы со сложными инженерными системами, такими как чиллер-фанкойлы и центральное кондиционирование, водоподготовка и др. Важен уровень цифровизации: наличие мобильного приложения, личного кабинета и электронной диспетчерской ускоряет процессы в разы», – детализирует она другие важные моменты в работе УК.

И наконец, есть еще один аспект. Если на этапе проектирования и строительства интерес покупателей к зданию определяют ценообразование и качество самого объекта, то далее, к моменту ввода в эксплуатацию и реализации бизнес-центра в аренду, очень важным становится наличие отделки, говорит Белова. По словам директора коммерческого управления Stone, быстрее всего находят арендаторов небольшие офисы до 500 кв. м, предлагаемые с готовой отделкой: формат максимально позволяет сократить период между заключением сделки и фактическим переездом. Блоки от 1000 кв. м и выше также могут быстро уходить с рынка: крупные компании нередко готовы самостоятельно реализовать индивидуальный дизайн-проект, чтобы адаптировать офис под конкретные процессы и потребности бизнеса, говорит Недря.

Между тем базой для рынка на продажу остается Shell & Core. Этому тоже есть объяснение: дизайн-проект отделки от девелопера за период стройки БЦ может устареть, отмечает Недря. По оценкам экспертов, процесс ремонта занимает в среднем от трех до 12 месяцев. Для того чтобы сократить этот период, системные игроки запускают сервисы, объединяющие разработку проектных решений и отделочные работы. Это позволяет собственнику получить полностью готовое к эксплуатации пространство «под ключ» без необходимости выстраивать процесс ремонта с нуля, утверждают в Stone.

Подытоживая сказанное, эксперты советуют инвесторам при выборе офиса в бизнес-центре с мультисобственностью оценивать не только стоимость квадратного метра и потенциальную арендную ставку, но и весь последующий сценарий эксплуатации: локацию, качество продукта, структуру нарезки, готовность инженерной и сервисной инфраструктуры, компетенции УК, порядок проведения ремонтов и возможности по поиску арендатора. «При прочих равных быстрее будет заселяться не тот объект, где меньше собственников, а тот, где после ввода заранее подготовлена вся цепочка от получения ключей до фактического переезда резидента», – резюмирует Недря.