Личное и рабочее: на рынке недвижимости Москвы появились офисные резиденции

Редевелопмент как способ перепрофилирования исторических зданий под новые цели широко используется за рубежом. Старинные здания перестраивают в Лондоне, где явно ощущается нехватка земли и плотная застройка старыми домами викторианской эпохи. Один из таких примеров – превращение склада XIX-го века, расположенного в районе Виктория, в офисное пространство, которое теперь сдается в аренду. Проект реализовала архитектурная студия Squire and Partners и студия дизайна Modus Workspace.

В Копенгагене новую жизнь получило почтовое отделение, история которого насчитывает около 300 лет. В обновленном пространстве центра Postgården разместились офисы крупных компаний, а также магазины и выставочные пространства.  

В центральной части Парижа и в его туристической зоне также часто встречаются перестроенные под офисы дома, имеющие историческую ценность. Подобные локальные бизнес-центры очень востребованы.

Такая практика получила распространение и в Москве. Дизайн-завод «Флакон», культурные центры «Винзавод» и «ГЭС-2» – лишь небольшая часть реализованных проектов, ставших новыми местами притяжения жителей и гостей столицы. Редевелопмент исторических зданий под офисы стал наблюдаться в центре Москвы, где есть недостаток свободных площадей, еще два-три десятилетия назад. Сегодня эта тенденция обусловлена одновременно необходимостью сохранения исторических объектов и создания рабочих мест, отмечает председатель правления Московского центра урбанистики «Город» Алексей Расходчиков.

Частный архитектор, автор проекта офисных резиденций в Дегтярном переулке Ирина Изволинская также считает, что из-за дефицита площадок в центре разумным вариантом получить качественный продукт остается редевелопмент исторических зданий и приспособление их под современные форматы офисов.

«Задача архитектора – найти оптимальное решение, удовлетворяющее современным запросам, в условиях крайне жестких требований законодательства по строительным нормам и правилам», – подчеркивает Изволинская.

В результате получаются современные объекты, сочетающие уникальную архитектуру и культурную ценность. По словам Ирины, множественное остекление фасадов исторических объектов позволяет создать комфортные офисы различного функционала: в них можно разместить как классические кабинеты, так и open-space. Высокие потолки, которые в дореволюционных зданиях могут достигать 5 м, дают ощущение пространства и большие возможности архитекторам и дизайнерам для реализации задуманного.

Редевелопмент как решение

Оживление на рынке офисной недвижимости Москвы аналитики отмечали еще в прошлом году. После нескольких лет застоя, связанного с пандемией и геополитическими факторами, сформировался отложенный спрос.

В обзоре рынка офисной недвижимости консалтинговой компании Ricci указано, что объем приобретаемых офисных объектов недвижимости в 2023 г. достиг отметки в 422 700 кв. м, демонстрируя более чем двукратное увеличение по сравнению с 2022 г. 

Согласно отчету консалтинговой компании Nikoliers за I квартал текущего года, интерес к покупке зданий и офисных блоков высок. Востребованы помещения, готовые к въезду. На долю сделок купли-продажи приходится 32% (84 000 кв. м) от общего объема. За последние восемь лет это наибольшее значение, отмечается в исследовании. Всего сумма сделок аренды и покупки офисов за первые три месяца составила 266 000 кв. м. 

Компании, которые хотят подчеркнуть свой статус, выбирают офисы, расположенные в историческом центре столицы, считает Расходчиков. «При этом наши исследования показывают, что жители столицы не хотят видеть в центральных районах масштабных бизнес-центров. Офисы же, расположенные в исторических объектах, – это вежливый подход к организации мест приложения труда, необходимых городу», – добавляет эксперт.

Как отмечает вице-президент Союза московских архитекторов Илья Машков, историческое наследие, особенно если речь идет о формате «одно здание – один собственник», может стать подспорьем для инвестора и помочь ему улучшить бизнес-позиции.

Новая жизнь доходного дома

В качестве примера редевелопмента исторического здания под офисы можно привести проект, который реализует в Дегтярном переулке ООО «Контрада капитал», ЗПИФ «Инвестиционные проекты». К концу года расположенное здесь здание превратится в офисные резиденции премиум-класса. Резидентом можно стать на условиях договора купли-продажи.

Здание известно как Доходный дом В.С. Баскакова (Василий Баскаков – предприниматель, крупный московский домовладелец начала XX-го века – Прим. «Ведомости. Город»). Оно было построено в 1912 г. по проекту архитектора Ольгерда Пиотровича. Здесь жили актриса Ольга Жизнева, литературовед Владимир Глоцер, родоначальник отечественного дзюдо и самбо Василий Ощепков.

Как указано на официальном сайте проекта, офисные резиденции «Эстет» – это формат коммерческой недвижимости, который представляет собой интерпретацию современного делового пространства, выгодно объединяя его с личным. Особая черта – атмосфера приватности, нехарактерная для центра Москвы. Здание располагается в тихом дворе, при этом в шаговой доступности – Тверской бульвар, Пушкинская площадь, театр «Ленком», рестораны, кофейни и пр.

«Мы изучили рынок Москвы, и стало понятно, такого формата, как офисные резиденции премиум-класса, практически нет, мы можем стать первыми. Под этот проект полностью отдан исторический особняк», – подчеркивает руководитель проекта офисных резиденций «Эстет» Павел Киршин.

В здании располагается 39 офисных резиденций площадью от 39 до 256 кв. м и высотой потолков от 3,8 м. По словам руководителя отдела продаж офисных резиденций «Эстет» Светланы Волковой, уже поступают запросы на объединение офисов, поэтому резидентов будет меньше, чем самих помещений, что также способствует рабочей атмосфере и приватности резидентов.

У здания три входные группы. В каждом крыле на этаже расположено по 4 резиденции. Малое количество офисных помещений и несколько входных групп, по мнению инвестора, позволят создать комфорт деловой среды, здесь не будет потока людей.

Павел Киршин отмечает, что основная аудитория проекта – это руководители высшего звена, владельцы групп компаний и деловые люди с широкой географией деятельности. Каждая резиденция адаптируется под личные предпочтения владельца как в плане размера, так и интерьера. Собственники могут выбрать из готовых дизайн-проектов в современном стиле или предпочесть индивидуальный проект. В отделке интерьеров предполагается использовать мрамор, натуральное дерево, декоративный камень, металл. Благодаря большим окнам каждая резиденция получила естественное освещение.

Мебель также можно выбрать, отмечает Светлана Волкова. Привычные атрибуты делового пространства, такие как стол, компьютер и кресло, могут соседствовать с предметами, которые помогают расслабляться и чувствовать себя как дома. Это, например, гардероб с рубашками и костюмами, массажное кресло или флотационная капсула (капсула, изолирующая от звука и света и позволяющая расслабиться. – Прим. «Ведомости. Город»).

У здания есть собственная парковочная зона, что также важно для центра Москвы. Предусмотрено видеонаблюдение по периметру.

Офисные резиденции ошибочно можно принять за апартаменты – нежилые помещения, которые нередко встречаются в центре столицы. Но между этими двумя форматами есть большая разница, подчеркивает Киршин. В апартаментах, например, сомнительно проведение деловых мероприятий, в здании могут проживать люди, совершенно иная среда. В офисных резиденциях царит атмосфера бизнеса. Павел Киршин также обращает внимание на отличия резиденций от стандартных офисов, в которых сложно обустроить личное пространство и, как правило, предусмотрены только рабочая и общественная зоны.

Исторический контекст

Любое историческое здание, которое введено в оборот и имеет собственника, от этого выигрывает. Экономическая деятельность обеспечивает сохранность объекта, подчеркивает Алексей Расходчиков. Эксперт напоминает, что федеральный Минстрой при оценке качества городской среды также учитывает количество исторических объектов, у которых есть социальная функция. 

Большая часть основных работ в офисных резиденциях, расположенных в Дегтярном переулке, выполнены. Ведется капитальный ремонт, при этом внешние контуры здания не меняются, добавляет Волкова.

Ирина Изволинская отмечает, что фасад исторического здания почти лишен привычных нам архитектурных акцентов, при этом интересен своей лаконичностью, которая была органично подчеркнута современными решениями. «За основу архитектурного каркаса фасада взят ритм окон и существующее деление фасада на ярусы», – отмечает она.

Покупку коммерческого помещения можно оформить на юридическое лицо. Согласно налоговому законодательству РФ, при приобретении недвижимости на юридическое лицо появляется возможность возместить налог на добавленную стоимость.

Киршин называет проект штучным, но перспективным: «Исторических объектов в центре Москвы больше не становится, капитализация резиденций будет расти. Здание с богатой историей, к тому же, выгодно контрастирует с более новыми и стерильными бизнес-центрами, в которых зачастую отсутствует исторический контекст», – добавляет он.

Создание офисных резиденций в историческом здании Расходчиков называет интересным подходом. По его мнению, такой формат может пользоваться спросом, поскольку у него есть имиджевая составляющая. 

Илья Машков отмечает, что офисов высокого класса с приватной атмосферой, которую обеспечивает, в том числе, конструкция старинного здания, сейчас в столице немного, и такой формат вероятно будет востребован.  

Перспективными площадками для реализации новых проектов редевелопмента под офисы могут быть линии застройки набережных Москвы-реки, Яузы. Там еще сохраняются территории задворок бывших промышленных объектов, которые при правильном подходе можно превратить в привлекательные места, считает Ирина Изволинская.

В целом покупка офисов может стать стратегией по сбережению средств как для частных и институциональных инвесторов, так и для конечных пользователей. Тренд на приобретение офисных помещений в 2024 г. будет сохраняться, отмечается в отчете Nikoliers за I квартал года. Аналитики компании Ricci в своем исследовании прогнозируют, что объем проданных площадей в текущем году может превысить показатель 2023 г.