Дубайский мастер-девелопмент

Дубай с середины прошлого века превратился из небольшого прибрежного поселения с населением в 70 000 человек в один из самых узнаваемых мегаполисов мира и стал символом масштабного городского развития с населением более 4 млн жителей в 2025 г. Эмират за рекордный исторический период прошел впечатляющий путь к обретению статуса глобального города с диверсифицированной экономикой, сделав ставку в том числе и на рынок недвижимости. 

Наиболее активное развитие города пришлось на 2000-е гг., которые ознаменовались появлением права частной собственности для иностранцев (freehold) и началом строительного бума. Город рос беспрецедентными темпами, что стало возможным благодаря переносу в эмират североамериканской градостроительной модели, использованию инструмента мастер-девелопмента и притоку иностранных инвестиций. 

Североамериканская градостроительная модель, где объектом планирования выступает земельный участок и применяется жесткое функциональное зонирование, была адаптирована под контекст Дубая, став инструментом упрощения девелоперской деятельности и катализатором стремительного развития.

Ключевую роль в развитии города как в 2000-е гг., так и сейчас играют мастер-девелоперы – агентства развития территорий. Они координируют освоение крупных районов, таких как Downtown, Palm Jumeirah и Dubai Islands, Al Marjan.

Мастер-девелоперы в ОАЭ отвечают за планы развития территории и архитектурные гайдлайны, строят дороги, социальную и коммерческую инфраструктуру, выбирают интересные участки и строят там сами или продают их девелоперам поменьше (саб-девелоперам).  Мастер-девелоперы берут на себя часть функций города и играют ключевую роль в градостроительном процессе. 

Как правило, мастер-девелоперы – это крупнейшие локальные компании (например, Sobha) или компании внутри государственной структуры (как Dubai Properties). Но появляются и частные мастер-игроки с международными акционерами (Sobha, Damac, Ellington и пр.). 

Такая модель обеспечивает для девелоперов в эмиратах ряд преимуществ. Во-первых, быстрая скорость принятия решений и реализации капиталоемких мегапроектов. Последние из них в Дубае реализуются за три–семь лет – примеры районов Dubai Islands, DLRC, RAK Central это подтверждают. Создав первичную инфраструктуру в локации за свой счет, далее мастер-девелоперы используют средства от продажи земельных участков на финансирование новой инфраструктуры. Также мастер-девелоперы закладывают в договоры на продажи земли с застройщикам обязательство о реализации проекта в течении трех–пяти лет, чтобы избежать ситуации, когда участок не будет вовлечен в оборот. 

Во-вторых, упрощение входа для саб-девелоперов – участки под строительство сразу с готовыми технико-экономическими показателями, подведенными коммуникациями, а стоимость строительства социальной инфраструктуры уже учтена в цене земли. Plug & Play («подключай и работай») – купил участок, проектируй и начинай стройку на средства от продаж. 

В третьих, синергия маркетинговых мероприятий саб-девелоперов и мастер-девелопера. Мастер-девелоперы вкладывают колоссальные бюджеты в то, чтобы «раскачать» локацию – от этого получают значительный эффект и саб-девелоперы при продаже недвижимости своим покупателям.

Все это обеспечивает привлекательность рынка девелопмента ОАЭ для международного капитала – правила игры прозрачны и удобны, инвестиции защищены (поэтому с 2021 г. и начала нового цикла дубайской недвижимости сотни девелоперов со всего мира начали реализацию проектов в эмиратах). Это первое, что отмечают российские застройщики, реализующие более 30 проектов в эмиратах, – бесшовность девелоперского пути и наличие всех необходимых инструментов. При этом важно отметить, что те, кто пытаются переиграть рынок, сделав ставку на то, как привык работать в «домашней» стране, зачастую оказываются менее успешными. 

При этом у эмиратской модели девелопмента есть и недостатки. Так, развитие городской среды происходит по остаточному принципу – она, в отличие от базовой инфраструктуры и возврата инвестиций, не приносит прямой ценности. 

В текущей модели саб-девелоперы зависимы от мастер-девелоперов. В прошлом десятилетии были случаи, когда девелопер построил дом в поле, а мастер-девелопер отставал с развитием инфраструктуры. Но сейчас таких случае практически нет. Часто мастер-девелоперы задают и определенные нормативы в рамках района, которые влияют на продукт, – например, в районе Dubai Islands мастер-девелопер Nakheel установил минимальный средний размер юнита в 120 кв. м, чтобы обеспечить нормативную плотность застройки и вытянуть локацию в премиум. 

Такое нормирование часто приводит к упрощению продукта. Приоритетом для саб-девелопера становится соответствие требованиям и скорость реализации проекта. Отсюда 70% дубайских проектов уступают московским с точки зрения продуманности девелоперского продукта, бренда и даже качества работ. Дубай сделал ставку на коммерциализацию недвижимости, масштаб и скорость девелопмента – и только в последние годы за счет роста конкуренции между девелоперами появляются продуманные проекты. 

Москва в начале 2000-х гг. стала развиваться по схожему сценарию. Столица конца советского периода была образцом централизованного социалистического города: плановая экономика, массовая панельная застройка, обилие озелененных общественных пространств и развитая сеть общественного транспорта.

Но c переходом к рыночной экономики и появлением частной собственности у городской среды начались сложные времена. Повсеместная точечная застройка складывается хаотично, архитектурное регулирование минимально. С приватизацией город захватывают ларьки, гаражи и другие незаконные строения. Резко возрастает уровень автомобилизации, параллельно деградируют пешеходная среда и инфраструктура общественного транспорта.  

В Москве 2000-х гг. строились бизнес-центры и жилье, но городская ткань становилась всё более разорванной и автомобилизированной.  Строительство велось уже в сложившейся городской ткани, что требовало точечного встраивания объектов, а согласования с исторической средой и контекстом места игнорировались. 

К 2010 гг. траектории развития Москвы и Дубая стали расходиться. Москва взяла курс на развитие комфортной городской среды – общественные пространства, благоустройство, регулирование архитектурного облика зданий и системное развитие общественного транспорта. Городу удалось вернуть связанность, пешеходную доступность и эстетическую привлекательность архитектуры. 

В эмирате Dubai Building Code (Строительный кодекс Дубая), определяющий требования к архитектуре, появился только в 2020 г. Одновременно с этим начали активно внедряться и архитектурные стандарты и гайдланы в соответствующих районах мастер-девелоперов. 

В конце 2010-х гг. стали появляться районы с качественной городской средой: Dubai Hills, City Walk, Dubai Creek Harbour. При этом пока качественная городская среда в Дубае характерна только для районов с моно-застройщиком. Ждем успешных примеров к концу текущего десятилетия и для районов, где строит множество застройщиков. Например, Dubai Islands (где более десяти проектов реализуют застройщики из России) или Jumeirah Garden City (более пяти проектов застройщиков из СНГ). 

В эмиратах механизм мастер-девелопмента значительно упрощает и ускоряет девелоперский цикл за счет единых стандартов, централизации согласования и контроля, а также доступа к цифровым инструментам согласования.  

Для Москвы дубайский опыт особенно ценен сейчас: формат мастер-девелопмента может стать ключевым инструментом реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). Уже реализующиеся проекты показывают высокий потенциал такого подхода. Проработкой механизма партнерства федеральных и региональных девелоперов в формате мастер-девелопмента занимаются и федеральные девелоперы, показывающие актуальность такого подхода в регионах запуском в городах-миллионниках. 

Но системное применение мастер-девелопмента в Москве и других российских городах остается ограниченным. С расширением использования механизма КРТ можно ожидать, что он станет эффективным инструментом развития территорий не только в Москве, но и в других городах России. 

И здесь как раз может пригодиться эмиратский опыт. Эмираты показали, что мастер-девелопмент может обеспечить скорость и масштаб строительства. При этом в Москве есть понимание, что без внимания к связанности городской ткани и качеству городской среды для жителей девелоперские проекты теряют ценность. Синергия двух подходов может обеспечить ускорение процессов строительства без потери качества.