Устойчивый бизнес-класс: новые ЖК преображают Павелецкий кластер

Павелецкий кластер, расположенный на территории двух столичных районов – Даниловского и Замоскворечья, в последние годы существенно изменился с точки зрения внешнего облика и типов застройки. На него стали активно обращать внимание девелоперы, специализирующиеся на строительстве современной жилой недвижимости, утверждают опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты. Так, только сейчас здесь реализуется 32 корпуса в 13 проектах, следует из материалов bnMAP.pro. Там же сказано, что в продаже находится порядка 1000 лотов, при этом их проектное число по 32 корпусам составляет порядка 7000 шт.

Интерес к Павелецкому кластеру консультанты связывают с несколькими факторами. Основатель «Бест-Новостроя» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова напоминает, что несколько лет назад на Павелецкой площади завершилась «долгоиграющая стройка», в рамках которой появились подземный торговый центр «Павелецкая плаза» и ландшафтное оформление на поверхности. Она также отмечает, что было проведено благоустройство и окружающих улиц. Каждый очередной проект, по ее словам, вносит свою долю визуально интересной архитектуры в обновленный облик территории. Кроме того, в этом районе находится и большое количество набережных – Павелецкая, Дербеневская и Шлюзовая. Такие объекты обычно являются точкой притяжения и для резидентов, и для жителей других районов Москвы, объясняет Доброхотова.

Активный старт преображению Павелецкого кластера дала и программа комплексного развития территорий (КРТ), которая предполагает «перезагрузку» бывших промышленных зон и неэффективно используемых участков. В рамках реорганизации таких территорий обычно появляются жилые комплексы, коммерческая недвижимость и социальная инфраструктура, что делает участие в них привлекательным для застройщиков. В районе Павелецкого вокзала в рамках КРТ на текущий момент возводятся жилые объекты общей площадью почти 164 000 кв. м на территории 9,37 га, напоминает директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. Кроме того, в ноябре прошлого года здесь одобрили и реорганизацию трех участков общей площадью 5,3 га. В рамках данного проекта появятся 358 000 кв. м жилья, объекты ритейла и социальная инфраструктура, а объем инвестиций в него составит 154 млрд руб., напоминает Мурмуридис.

Помимо жилых проектов девелоперы возводят в Павелецком кластере и объекты коммерческой недвижимости, отмечают собеседники «Ведомости. Города». К примеру, сейчас «Галс-девелопмент» строит здесь Dubinin Sky, а Coldy – Taller. Подобные комплексы впоследствии будут частью Павелецкого делового кластера, в который на данный момент входят бизнес-центры «Аврора», «Вивальди плаза», «Аквамарин III», Lighthouse, «Оазис» и пр. Сотрудники, работающие в таких комплексах, зачастую рассматривают возможность переезда поближе к офису, что формирует дополнительный спрос, говорят опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты.

Идея контрастов

В настоящий момент в одном из районов Павелецкого кластера – Даниловском – уже сдано порядка 10 жилых проектов (корпусов), по данным Nikoliers. Это, к примеру, Forst (Forma), Wow («Страна девелопмент»), Foriver («Инград») и проч. При этом, по подсчетам компании, в стадии строительства сейчас находится 12 жилых комплексов (корпусов). Среди них – «Павелецкая Сити» (MR Group), High Life, Opus (оба – «Пионер»), ERA (Tekta), «Мангазея на Тульской» («Мангазея») и др.

Кроме того, в Даниловском районе началось возведение еще одного проекта бизнес-класса, напоминают консультанты. Речь идет о жилом комплексе PAVE, к реализации которого во 2-м Павелецком проезде недавно приступил девелопер FORMA. Как пояснил «Ведомости. Городу» руководитель компании Илья Чепрасов, он будет находиться в самой спокойной части Павелецкого кластера – в окружении сложившейся застройки с действующей инфраструктурой и удобным доступом к набережной. Общая площадь проекта составит 78 995 кв. м, а сам он будет включать в себя шесть корпусов различной высотности – от семи до 33 этажей. Первая очередь ЖК намечена к вводу в IV квартале 2028 г.

Сам жилой комплекс, по замыслу создателей, обращается к теме поиска пути, ориентации жителя в мегаполисе и городских контрастов. Идея PAVE заключается в создании дома для разносторонних людей, которые всегда на «своем пути». Ее девелопер и старается воплотить во внешнем облике проекта, архитектурную концепцию для которого разработало российское бюро Mayak Architects. «Характер здания передает идею контрастов: объемно-пространственное решение обращается к теме разнообразия культурных слоев и многогранности современной жизни», – объясняет сооснователь бюро Лиза Бриллиантова.

«Идея контрастов» будет реализована за счет сочетания различных форм и материалов. Так, для облицовки внешних фасадов, выполненных в строгой форме, планируется использовать анодированный алюминий. При этом они будут сочетаться и с предусмотренными проектом 48 типологиями окон, среди которых так называемые «джамбо-окна» (крупногабаритные стекла с расширенными оптическими характеристиками. – «Ведомости. Город»). Последние позволяют пропускать в квартиры как можно больше естественного света и экономить расход энергии. Этому же будут способствовать и французские балконы, которые появятся более чем в половине лотов. Что касается внутренних фасадов, то при их возведении будет использован ригельный кирпич. Его ступенчатые формы, согласно замыслу архитекторов, создадут сложные объемы со множеством террас, а отделка добавит внешнему облику комплекса фактурности.

Помимо 847 квартир PAVE также будет включать в себя и объекты инфраструктуры. К примеру, здесь появятся гостиная для резидентов комплекса, фитнес-центр, уличный коворкинг, зона отдыха у воды, арт-объект, а также кафе и рестораны. Проектом также предусмотрены различные общественные пространства, а также видовые террасы. Появление таких объектов соответствует требованиям мэрии Москвы о включении в жилой проект дополнительной инфраструктуры.

При этом у жителей PAVE будет возможность воспользоваться и инфраструктурой самого района. Жилой квартал появится неподалеку от «Павелецкой плазы», Культурного центра ЗИЛ, Дома музыки и Театра Терезы Дуровой. Но в то же время он будет оставаться немного в удалении от городской застройки.

Главное преимущество 

Опрошенные «Ведомости. Городом» консультанты считают реализацию проекта в этом месте логичным. Район активно развивается в последние годы и ЖК подобного уровня органично вписываются в его концепцию, отмечает партнер NF Group Станислав Бибик. Более того, рынок жилья бизнес-класса и выше оказался устойчив к экономическим колебаниям, включая повышение ключевой ставки, подчеркивает он. Доброхотова напоминает, что у Павелецкого кластера хорошая транспортная доступность. Так, рядом находятся метро, железнодорожная станция, а также хорошо функционирует наземный транспорт (в частности, трамваи и автобусы). «Котел» спроса и предложения создает тут абсолютно новую городскую ткань и по архитектуре, и по рабочим местам, и по сообществу новых жильцов, резюмирует она.

Главным преимуществом Даниловского района является его близость к Садовому кольцу и удачное частичное расположение у набережной, рассуждает Мурмуридис. При этом, по ее словам, жилье здесь предлагается по более доступным ценам по сравнению с Замоскворечьем. Это происходит за счет того, что в Даниловском районе основное предложение представлено в бизнес-классе (бизнес-класс – 88,3%, премиум – 11,3%, комфорт – 0,4%), тогда как в Замоскворечье оно более адаптировано к локации, которая частично покрывает территорию внутри Садового кольца вплоть до Раушской и Космодамианской набережных (бизнес-класс – 42%, премиум – 24%, элитный сегмент – 34%), объясняет эксперт.

На данный момент средняя стоимость квартир по локации составляет 696 000 руб. за кв. м, по данным bnMAP.pro. С января 2024 г. она увеличилась на 16%, а прирост за два года составил 33%, следует из подсчетов компании. С начала же 2020 г. (до пандемии и старта программы льготной ипотеки) средняя цена квартир здесь выросла более чем вдвое – на 125%.