Золотой треугольник: где сосредоточен спрос на элитное жилье в Москве
В столице растет популярность территории между Сретенкой и Цветным бульваромЭлитный рынок Москвы принято ассоциировать с районами, расположенными к западу и юго-западу от Кремля. Но и в других частях Центрального административного округа (ЦАО) есть локации, которые, по мнению экспертов, как минимум не уступают им качеством городской среды и насыщенностью инфраструктуры. Среди них: треугольник между Сретенкой, Трубной площадью и Цветным бульваром, где в пешей доступности сосредоточено все то, что может предложить современный мегаполис: от лучших театров, галерей и музеев до премиальных ресторанов, высокорейтинговых школ и спортивных центров мирового уровня.
Архитектура и инфраструктура
Современный рынок элитной недвижимости Москвы начал формироваться с Остоженки. Этот район привлекал девелоперов изобилием свободных площадок, на которых можно было довольно быстро и без особых затрат построить много жилья, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru» Олег Репченко. А когда они закончились, девелоперы пошли дальше на запад – в Хамовники, на Пресню, в Раменки, Дорогомилово и т. д. На фоне активной застройки элитным жильем западных районов Москвы, порой весьма отдаленных от центра, такие исторические локации, как, например, Сретенка, Цветной бульвар и прилегающие к ним кварталы, ушли в тень. Но, по мнению Репченко, у них, безусловно, есть преимущества перед большей частью тех же Хамовников, хотя бы за счет более центрального расположения.
В последнее время интерес к новым центральным локациям, включая Сретенку, заметно вырос благодаря трансформации городской среды и изменению портрета покупателя дорогого жилья, отмечает директор направления по продажам новостроек NF Group Константин Андрюшин. По его словам, современные клиенты элитного рынка ведут активный городской образ жизни и ценят этот район за приватность, камерность и особую атмосферу старой Москвы. Генеральный директор градостроительного бюро Master’s Plan Юлия Зубарик, в свою очередь, отмечает, что он представляет собой уникальное сочетание истории и современности. По ее словам, локация может похвастаться отличной транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и богатым архитектурным наследием, сочетающим здания XIX в. и современные архитектурные решения.
В XVI – первой половине XVII вв. Сретенка была главной улицей Москвы, потому что вела в Троице-Сергиеву лавру. Соответственно, она активно застраивалась домами богатых и знатных людей. От архитектуры тех времен до наших дней остались только две церкви XVII в. Но здания XIX – начала XX вв. сохранились хорошо. Из знаменитых архитекторов здесь, в частности, строил Василий Стасов – один из основоположников русского ампира. А не менее известный Джакомо Кваренги работал над проектом Странноприимного дома Николая Шереметева. Ныне это исторический корпус Института скорой помощи им. Склифосовского. В окрестностях Сретенки можно найти и примеры авангардной архитектуры. В Большом Сухаревском переулке стоит здание конторы Новосухаревского рынка, построенной в 1923 г. по проекту одного из ведущих представителей конструктивизма Константина Мельникова. В настоящее время оно находится на реконструкции, после завершения которой станет площадкой для культурных мероприятий творческого сообщества «Мира».
Но основное преимущество жизни в окрестностях Сретенки и в центре Москвы вообще – это даже не историческая застройка. Главное – насыщенность качественной инфраструктурой, которая предполагает не транспортную, а пешую доступность до всех основных точек притяжения, говорят эксперты. Именно большое количество культурных и досуговых объектов делает территорию вокруг Сретенки и Цветного бульвара комфортной для жизни, подчеркивает председатель Московского центра урбанистики «Город» Алексей Расходчиков.
На Сретенке находится «Школа драматического искусства», на Сухаревской площади – «Табакерка». В десяти минутах пешком от нее расположен филиал Третьяковской галереи – Дом-музей В. М. Васнецова, в шести минутах – Центр современного искусства «М'арс». От Сухаревской площади можно буквально за 15–20 минут дойти до Большого и Малого театров, МАМТа, Театра наций и Новой оперы в саду Эрмитаж, за 25 минут – до МХТ им. А. П. Чехова. Самые известные московские торговые центры, включая ЦУМ, универмаг «Цветной», Петровский пассаж и Центральный детский магазин на Лубянке, также находятся в этом треугольнике или буквально в двух шагах от него.
Благодаря отсутствию крупных магистралей и разнообразию достопримечательностей по тихим улочкам между Сретенкой и Трубной очень приятно гулять, говорят эксперты. К тому же улочки выводят прямо на Бульварное кольцо – центр прогулочной жизни Москвы. Состоятельные местные жители и интенсивный пешеходный трафик делают локацию привлекательной для ресторанного бизнеса. На Цветном бульваре и в окрестностях Трубной обосновались, в частности, Amber, Probka, Folk и SmokeBBQ из ресторанного гида Ultima Guide. А высокий потенциал Сретенки одним из первых оценил совладелец холдинга GT Галактион Табидзе, открывший там в 2021 г. ресторан премиального уровня Lila. «Постепенно подтянулись другие рестораторы, и Сретенка заполнилась интересными проектами. Сегодня свободные помещения здесь – редкость», – подчеркивает Табидзе. По его словам, Сретенка, наряду с Цветным бульваром, становится модным молодежным районом. При этом она остается деловым центром: здесь много головных офисов крупных компаний, которые ожидают сервис высокого уровня, отметил ресторатор.
На расстоянии пешей прогулки от Сретенки расположен и главный спортивный объект этой части Москвы – СК «Олимпийский». Сейчас он закрыт на масштабную реконструкцию, которая завершится уже в 2026 г. Помимо спортивных сооружений для занятий более 30 видами спорта здесь появятся оздоровительно-восстановительный комплекс, аквапарк с серфинг-центром, концертный зал, кинокластер, выставочные пространства, гастрокластер с кольцом панорамных ресторанов, движущихся вдоль Олимпийского бульвара на крыше главного здания, и торговые галереи.
Крупнейший в столице многопрофильный научно-практический центр НИИ скорой помощи им. Н. В. Склифосовского на Большой Сухаревской площади тоже сейчас проходит реконструкцию. Правительство Москвы планирует перестроить всю территорию комплекса с поэтапным сносом старых корпусов и строительством современного медицинского кластера мирового уровня площадью порядка 120 000 кв. м.
Образовательная инфраструктура в локации и прилегающих кварталах тоже насыщена и разнообразна. Школы Центра педагогического мастерства на Олимпийском проспекте, № 2107 на Б. Переяславской улице и № 2054 на Трубной входят в рейтинги лучших школ Москвы. В окрестностях Сретенки и Бульварного кольца расположен и целый ряд ведущих вузов страны, в том числе часть факультетов ВШЭ, Высшее театральное училище им. М. С. Щепкина и Московский архитектурный институт.
Элитные перспективы
Выбор девелоперов в пользу территории между Сретенкой и Цветным бульваром для реализации проектов высокого класса вполне объясним, говорит директор по продажам компании Sense Наталья Шичанина. «С одной стороны, это историческая часть города с множеством разнообразных достопримечательностей, насыщенной культурной и гастрономической жизнью, с другой – непривычная для центра города тишина и уют многочисленных переулков со своим особым ритмом и неспешным течением жизни. Такое сочетание дает девелоперам возможность создать проект с уникальным камерным форматом жизни в центре большого мегаполиса», – отмечает она.
Район Сретенки является «престижной исторической локацией с отличной перспективой для строительства элитного жилья», соглашается руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. Это, по ее словам, подтверждается хорошими продажами в существующих проектах.
Первые современные качественные дома, камерные, с подземным паркингом, начали появляться в районе еще четверть века назад, рассказывает Шичанина. По ее мнению, фактически это была «элитка» начала 2000-х гг. Но затем, на фоне бума элитного строительства на западе Москвы, эта локация ушла в тень. Новый виток развития Сретенки и Цветного начался в 2010-е с появлением проектов «Легенда Цветного», «Цвет-32», Lion Gate, Turgenev. Два года назад здесь стартовали сразу три новых дорогих ЖК, говорит Андрюшин. А в 2024 г. на рынок вышли резиденции Phantom с двором-садом на 0,5 га, который занимает почти половину территории застройки.
Однако даже с учетом нового строительства предложение в кластере Сретенка, по данным NF Group, составляет всего 3% от общего предложения элитных новостроек Москвы. «Для девелоперов район остается зоной активного роста: рынок не насыщен, сбалансированная конкурентная среда стимулирует появление качественных проектов», – говорит директор направления по продажам новостроек NF Group Константин Андрюшин. Локация активно рассматривается девелоперами для строительства жилья классов премиум и элит, отмечает директор департамента девелопмента земли компании Nikoliers Тимур Рывкин. По его словам, новые дорогие проекты могут появиться, в частности, в Ананьевском переулке, вл. 5, стр. 5; Пушкаревом переулке, 10; на Цветном бульваре, 30 (на месте долгостроя «Женский центр Эллина»).
По итогам мая 2025 г. квадратный метр в кластере Сретенка, по данным NF Group, стоил в среднем 2,19 млн руб. против 1,78 млн руб. в конце II квартала 2024 г. Таким образом, менее чем за год цены в локации выросли на 23%. Улучшение инфраструктуры и растущая привлекательность района, безусловно, будут способствовать дальнейшему росту цен на недвижимость, считает Зубарик.
Впрочем, инвестиционная привлекательность локации и сейчас высока, уверен банкир, эксперт по Private Banking и Wealth Management Александр Хенкин. «Стоимость квадратного метра в локации стабильно растет, и это обусловлено не только стандартными экономическими моделями застройщиков, но и уникальными факторами: ее исторической ценностью и престижностью; наличием современных проектов, повышающих стандарты качества жизни; перспективами дальнейшего развития района, включая благоустройство и инфраструктурные улучшения», – говорит эксперт.