Артем Петрухин: «Объекты лайт-индастриал – это платформенная инфраструктура»

Формат лайт-индастриал (англ. light industrial, помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в одном месте. – «Ведомости. Промышленность и инфраструктура») набирает обороты на рынке производственно-складской и индустриальной недвижимости. О том, что представляет собой этот сегмент сегодня, каковы его перспективы и как промышленные парки становятся точками притяжения молодых специалистов, рассказал партнер ХСА| Industrial City Артем Петрухин.

– Различия довольно серьезные, и кроются они в самой логике построения двух типов объектов. Главная задача классического склада – хранение товара. А лайт-индастриал – формат, объединяющий производственные помещения, склады и офисы в едином комплексе. Объекты лайт-индастриал – это, в первую очередь, платформенная промышленная инфраструктура. Они являются частью полноценных индустриальных парков, в которых располагаются современные производственные пространства. Мы создаем полноценную экосистему. Такой подход позволяет бизнесу развиваться более эффективно: и производить товары, и осуществлять логистику. Для малого, среднего и крупного бизнеса это возможность быстро запускать проекты, масштабироваться и адаптироваться к новым условиям без многолетнего инвестиционного цикла.

Эти форматы путают, потому что долгое время на рынке не было понятной классификации объектов лайт-индастриал. Мы принимали самое активное участие в ее разработке. Классификация утверждена и входит в Национальный стандарт ГОСТ «Объекты лайт-индастриал. Общие требования». Документ содержит само определение формата, официально выводит его в правовое поле и прописывает основные характеристики объектов. Другими словами, ГОСТ описывает контуры для дальнейшего развития этого направления: застройщики и инвесторы получат четкое понимание того, что они строят и во что вкладывают средства.

Кроме того, стандарт не только закрепляет объекты лайт-индастриал на карте промышленной недвижимости, но и открывает доступ к мерам государственной поддержки. Благодаря стандартизации финансовые институты и страховые компании смогут правильно оценивать будущие проекты с точки зрения кредитования и инвестирования – банки должны понимать, во что они вкладывают деньги. Национальный стандарт ГОСТ «Объекты лайт-индастриал. Общие требования» утвержден приказом Росстандарта 29 июня 2026 г. и официально вступит в силу 1 сентября 2026 г.

 «Людям должно быть комфортно находиться и работать в промышленной среде»

– Когда мы только начинали возводить свои первые объекты, то сформулировали для себя идею, которую реализуем и сегодня, – цифровой промышленный коворкинг. Важно сформировать сильную технологическую инфраструктуру. Во всех наших парках установлены центры обработки данных (ЦОД), интегрированы умные системы и искусственный интеллект (ИИ) в процессы управления.

Если проводить аналогию с офисной недвижимостью, то современные промышленные парки должны развиваться по тем же принципам, что и качественные деловые пространства. Сегодня уже недостаточно построить производственный корпус и подвести инженерные сети. Конкуренция идет не только за резидентов, но и за людей, которые будут работать на этих предприятиях. Поэтому индустриальный парк должен предлагать полноценную и комфортную инфраструктуру: кафе, рестораны, спортзалы, офисные помещения, общественные и зеленые пространства. Людям должно нравиться работать в промышленной среде. Такой подход делает промышленную недвижимость более конкурентоспособной и повышает ее долгосрочную ценность.

Это особенно важно в условиях дефицита кадров. Молодые специалисты по-прежнему часто воспринимают завод как символ устаревшей индустрии: большие серые корпуса, тяжелый физический труд и однообразный рабочий день. Между тем современное производство давно изменилось – оно стало высокотехнологичным, автоматизированным и предъявляет совершенно иные требования к квалификации сотрудников. Однако сама среда пока не всегда соответствует этим изменениям. Именно поэтому сегодня необходимо переосмыслить подход к развитию промышленных территорий.

– По сути, лайт-индастриал – это не просто промышленная недвижимость. Это комплексная экосистема, которая обеспечивает комфортную работу бизнеса и делает промышленную среду инклюзивной и привлекательной для людей.

Все наши идеи по созданию такой инфраструктуры консолидирует новый проект в г. о. Жуковский. Площадь промышленного парка составит порядка 300 000 кв. м, интегрированных в городскую среду. Помимо готовых производственно-складских помещений с инженерными коммуникациями здесь предусмотрена развитая социальная инфраструктура – кафе, магазины, гостиницы, общественные пространства, спортивные объекты. В центре парка будет разбита большая зеленая аллея. Вдоль нее разместятся объекты индустриальной недвижимости. Строительство первой очереди промышленного парка начнется осенью 2026 г. Следующим этапом развития станет наш новый проект на Новой Риге. Он будет реализован исключительно в премиальном формате, ориентированном на резидентов, которым особенно важны приватность, высокий уровень сервиса и готовая инфраструктура. По сути, это премиальная производственная экосистема, где все условия для работы бизнеса создаются заранее.

Мы рассчитываем, что новые проекты станут не только новыми точками экономического роста, но и центрами притяжения для квалифицированных специалистов, представителей рабочих профессий и особенно молодежи.

«Крупный бизнес активно интересуется форматом лайт-индастриал»

– До 80% наших резидентов – представители малого и среднего бизнеса. Это производственные компании самых разных отраслей.

Однако в последние годы крупный бизнес также активно интересуется форматом лайт-индастриал. Большие промышленники рассматривают наши площадки, чтобы открыть подразделение своей компании либо закрыть производственные потребности в тех сферах, где не требуются большие технологические линии, которые занимают много места и подразумевают мощные коммуникации.

Интерес крупных компаний к лайт-индастриал связан с тем, что этот формат делает вход в бизнес максимально легким и быстрым. Обычно на открытие нового производства уходит три-четыре года. В промышленных парках этот срок сокращается, поскольку нет необходимости искать землю, проектировать объект, подводить коммуникации, строить и совершать технологическую донастройку. Здесь бизнес приходит в уже подготовленное пространство. Компании остается только установить оборудование и начать работать. Главным конкурентным преимуществом становится скорость запуска бизнеса.

Бонусом идут развитая инфраструктура и профессиональное управление, которое берет на себя все вопросы по содержанию объекта, обслуживанию инженерных систем и административным процессам. Управляющая компания (УК) – второй ключевой фактор успешности и популярности лайт-индастриал. В управлении промышленными объектами есть ряд особенностей, о которых знает только собственная УК. Именно это отличает профессионального девелопера от импульсивного застройщика, который, следуя тренду, решил построить пару объектов.

– Сегодня вакантность, то есть доля свободных площадей, у нас минимальная. Практически все продано или сдано в аренду. Свободные места появляются только за счет ротации резидентов. При этом цены за последние пять лет выросли минимум вдвое. Сегодня стоимость одного квадратного метра при покупке составляет в среднем 145 000–155 000 руб. Ставки аренды выросли до 20 000 руб. за квадратный метр. Основной причиной роста цен является увеличение себестоимости строительства.

Преимущественно промышленные помещения приобретаются в собственность. Активы в своем владении – привычная модель для российского бизнеса, а объект со средним чеком 100–150 млн руб. является для крупной производственной компании достаточно доступным приобретением.

 «Драйверами роста рынка индустриальной недвижимости могут стать развитие ИИ и беспилотной логистики»

– Ключевыми драйверами роста рынка индустриальной недвижимости в целом станут развитие ИИ и беспилотной логистики. Эти технологии способны изменить всю систему организации производственных и логистических цепочек. В связи с этим индустриальные парки в формате лайт-индастриал станут полноценным инструментом развития территорий: благодаря им будут появляться новые рабочие места, развиваться локальное производство, снижаться логистические издержки, формироваться новые промышленные кластеры.

Еще одним потенциальным направлением развития рынка могут стать подземные технопарки. Прежде всего этот формат идеально подойдет для крупных городов, где растет спрос на рациональное использование земли. Также подземные уровни планируют использовать для автоматизированных производств, роботизированных складов, научных лабораторий и исследовательских центров, центров обработки данных. И здесь мы уже говорим о безопасности размещения наших технологий будущего, поэтому потенциал у таких технопарков может быть очень высоким. Следующим этапом станет создание масштабных подземных индустриальных парков.

В целом, современные индустриальные парки способны перезапускать территории так же, как когда-то это сделали качественные бизнес-центры и торговые комплексы. Именно поэтому на сегодняшний день рассматривается развитие не только Московской агломерации, но и масштабирование нашей модели в регионы. Мы уже изучаем возможность развития сети по франшизной модели, чтобы тиражировать накопленную экспертизу, единые стандарты проектирования, строительства и управления индустриальными парками нового поколения по всей стране. Такой подход позволит обеспечить одинаково высокий уровень качества промышленных объектов формата лайт-индастриал независимо от региона реализации проекта.