Девелоперы адаптируют промышленные комплексы под запросы бизнеса

Девелоперы промышленной недвижимости в Москве развивают разные форматы производственных площадок – от небольших комплексов на несколько резидентов до многоэтажных индустриальных зданий и специализированных технопарков. При проектировании они учитывают технологические требования предприятий, логистику и расположение сотрудников. Об этом говорили участники сессии «Современная производственная недвижимость: бизнес, город и новые точки роста» на Московском инвестиционно-промышленном форуме (МИПФ) 21 октября.

Управляющий партнер Parametr Александр Манунин рассказал, что компания реализует девять промышленных парков в Московском регионе и развивает форматы под разные категории клиентов. В объектах формата Light Industrial, ориентированных преимущественно на малый и средний бизнес, более половины резидентов составляют производственные компании. Они выпускают косметику, продукты питания, медицинские изделия, упаковку, лаки и краски и т. д.

Для более крупных предприятий Parametr развивает формат Big Box, а для части производств проектирует здания с учетом индивидуальных технологических требований. По словам Манунина, около 90% компаний могут разместиться в стандартных зданиях с необходимой адаптацией. Однако для остальных 10% предприятий, чьи технологические процессы предъявляют особые требования к помещениям, здания приходится проектировать вокруг производства.

Чтобы определить потребности действующих предприятий, Parametr опросила 600 резидентов московских промзон, рассказал Манунин. Около 60% респондентов заявили, что не могут переехать за МКАД, даже несмотря на более низкую стоимость площадей, поскольку к их расположению привязаны сотрудники или клиенты. Примерно 80% отметили, что существующим помещениям не хватает многофункциональности: помимо производства им нужны склады, шоурумы и офисы. 

Другой подход использует девелопер Hutton, который развивает небольшие промышленные комплексы в сложившейся городской застройке. По словам младшего партнера и коммерческого директора компании Дениса Филиппова, один из таких проектов в районе Люблино занимает около 15 000–20 000 кв. м и рассчитан примерно на 10 резидентов. После объединения площадей их число сократилось до пяти.

Отдельное направление – отраслевые технопарки. Генеральный директор RBNA Павел Несмачный рассказал о пищевом технопарке на Рябиновой улице, который заняли крупные ресторанные группы. Они разместили там производства готовой еды и заготовок для своих заведений. Площадка рассчитана на компании, которым важно быстро доставлять продукцию клиентам в Москве. При создании объекта девелопер учитывал особенности пищевого производства: технологические линии, разделение потоков сырья, готовой продукции и персонала, высоту потолков, шаг колонн и инженерную инфраструктуру. 

О развитии многоэтажных промышленных комплексов рассказал директор проектов по реализации индустриальной недвижимости AFI Development Николай Бурвиков. По его словам, одна из задач девелопера – встроить крупное производственное здание в сложившуюся городскую застройку, предусмотрев разделение грузовых и легковых потоков, парковки и необходимые инженерные сети. Первый этап проекта Fiprom Altufievo площадью 133 000 кв. м компания планировала ввести в 2026 г., а общий объем промышленных площадей проекта должен составить 275 000 кв. м.

Один из инструментов стимулирования строительства новых площадок в Москве – городская программа стимулирования создания мест приложения труда (МПТ), предусматривающая поддержку инвесторов, создающих рабочие места в нежилых объектах, в том числе на промышленных площадках. Советник министра правительства Москвы Полина Павлова подчеркнула, что программа МПТ способствует появлению нового формата производственной недвижимости. «Производственные площади теперь – это не просто цех, это сложный, архитектурно привлекательный и инвестиционно привлекательный объект», – сказала она.