Недоходные дома

О том, что на юго-западе Москвы к 2010 г. будет построен элитный жилой комплекс площадью 50 000 кв. м, “Ведомостям” рассказал коммерческий директор “СТ Групп Регион” Дмитрий Шмелев. Сейчас на участке площадью примерно 11 га на ул. Минской, между ул. Мосфильмовской и Кутузовским проспектом, расположен небольшой поселок “Сетунь” из 24 таун-хаусов, в каждом из которых 3–4 трехуровневые квартиры с отдельным входом. Квартиры арендуют крупные западные компании для своих менеджеров, аренда составляет $10 000–25 000 в месяц. “Это первый доходный проект в Москве, его в 1991 г. построило СП “Перестройка”. Акционеры нашей компании стали его владельцами в середине 90-х гг.”, – говорит Шмелев. По его словам, на большую часть домов есть долгосрочные контракты, а на остальные очередь выстраивается на год вперед.

Несколько лет назад акционеры “СТ Групп” приняли решение снести поселок и построить на его месте элитный жилой комплекс “Новая Сетунь”. “Мы долго шли к этому решению, поскольку трудно ломать устойчивый бизнес, и, если бы не скачок цен на недвижимость, возможно, проект не был бы начат”, – говорит Шмелев. Если подсчитать те деньги, которые компания получает от аренды, и то, что заработает на продаже 50 000 кв. м, вывод напрашивается сам, соглашается замгендиректора Kalinka Realty Алексей Сидоров. По подсчетам консультантов, в лучшем случае “СТ Групп” получает от аренды около $20 млн, а оборот от продажи жилья в новом комплексе за три года составит не менее $500 млн. Александр Шаталов, партнер IntermarkSavills (брокер поселка “Сетунь), напоминает, что в Москве не так много крупных участков, где можно организовать строительство целого квартала элитного жилья.

Инвестиции в проект девелопер оценивает в $250 млн. Строительство будет вестись в две очереди: первая предполагает возведение высотных зданий (12 этажей) до конца 2009 г., а вторая – малоэтажную застройку в 2010 г. Шмелев рассказывает, что очереди рассчитаны таким образом, чтобы выполнить обязательства перед арендаторами: “долгосрочники” до окончания контрактов будут переведены в дома, которые снесут в последнюю очередь. В данный момент, по словам Шмелева, идет процесс согласования концепции проекта с Москомархитектурой.

Так как в этом месте (участок ниже комплекса “Воробьевы горы”, девелопер – “Дон-Строй”) разноуровневый ландшафт, здания будут переменной этажности: первая линия домов – около 12 этажей, вторая – 5–6 этажей, третья – коттеджи. Дома спроектированы таким образом, чтобы из всех квартир открывался вид на озеро. Чем ближе к воде, тем жилье будет дороже, говорит Шмелев. С ценовой политикой девелопер еще не определился, продажи планируется начать осенью. На территории поселка девелопер уже построил первый элитный дом “Лейк-Хаус”. Квартиры в нем продавались почти в полтора раза дороже, чем у конкурентов в этом районе, вспоминает Сидоров. В комплексе “Воробьевы горы” квартиры продаются по $7500–10 800 за 1 кв. м. “Помимо самого элитного жилья девелоперу “Новой Сетуни” придется делать многофункциональную застройку, т. е. и неэлитное жилье, и торговые и развлекательные зоны”, – комментирует старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский.