ЦБ продолжает курс медленного снижения ключевой ставки и рассчитывает на послабление ДКП. Как политика ЦБ сказывается на рынке жилой недвижимости в столице?
Снижение ключевой ставки 25 июля на 2 п.п. до 18%, опирающееся на устойчивое инфляционное ожидание, явилось вполне ожидаемым, банки заранее готовились и начали снижать ставки по вкладам, потребкредитам и ипотеке.
Население ведет выжидательную политику, что не говорит о том, что рынок недвижимости мертв. Граждане продолжают решать свои жилищные вопросы, наблюдается перетекание спроса с первички на вторичный рынок, который опережает в этом году показатели по новостройкам благодаря отмене массовой льготной ипотеки и заградительным ипотечным ставкам, а также разнице в стоимости объектов. Первичка представлена в основном семейной ипотекой, которая составляет до 80% от общего объема ипотечных сделок в столице (в Москве IT-ипотека отсутствует).
Девелоперы адаптировались и тоже находятся в состоянии ожидания, когда основная часть покупателей понесет деньги из банков в бетон. В целом говорить о провале или крахе рынка новостроек нельзя, так, количество сделок по ДДУ в первой половине 2025 года по сравнению с тем же периодом 2024 года снизилось на 15%, но если учесть, эффект высокой базы первого полугодия 2024, когда многие поспешили купить жилье до завершения массовой льготной программы 1 июля и создали дополнительный спрос, то можно сказать об устойчивости девелоперов, которые смогли адаптироваться благодаря получившей широкое распространение рассрочке, составлявшей до 40% на первичном рынке, а также создаваемому самими застройщиками ограничению предложения в результате сокращения новых проектов в Москве на 38% в 2025 году. Предложение не растет, соответственно нет состояния затоваривания объектов, зато накапливается отложенный спрос. Постепенно рынок движется к ситуации, когда найти хороший лот для покупателя будет задачей для профессионалов из-за отсутствия новых объектов.
В текущем году цены на новостройки в Москве существенно не меняются. РБК Недвижимость приводит данные о росте стоимости квадратного метра в массовом сегменте, к которому относят типовые проекты и бизнес-класс, на 8,9% за первое полугодие 2025 года, новостройки премиум-класса и элитное жилье подорожали еще меньше. Однако, несмотря на номинальный рост цен на новостройки в реальном выражении их стоимость за счет скидок и акций, которые в бизнес-сегменте доходят до 10-20%, не растет, а в отдельных проектах стагнирует. Вероятнее всего скачкообразных изменений цен до конца года не будет. В целом, существенный рост цен на рынке помимо общего удорожания стройки могут спровоцировать следующие факторы. Во-первых, льготная ипотека, которую в ближайшее время возвращать не планируют, так как она слишком затратна для бюджета страны, приводит к резкому и существенному росту цен, что делает недоступным жилье для тех, на кого рассчитана, о чем в том числе говорят заместитель Председателя Правительства РФ М. Хуснуллин и Председатель Банка России Э. Набиуллина.
Во-вторых, дефицит предложения, который скорее всего начнет ощущаться уже в 2026 году и совпадет с периодом снижения ставки по рыночной ипотеке и соответственно ростом спроса. Дисбаланс спроса и предложения неизбежно приведут к новому скачку цен на рынке, чего бы хотелось избежать.
Таким образом, на рынке недвижимости продолжается затишье, которое сменится, когда ставка ЦБ опустится до 12-14%, застройщики начнут разворачивать новые проекты, а покупатели - перекладывать деньги с вкладов в другие активы.
Астафьева О.В.,
к.э.н., доцент Кафедры общего и проектного менеджмента
Факультета «Высшая школа управления»
Финансового университета при Правительстве Российской Федерации