В настоящее время практически все граждане знают о необходимости уплаты налога на доходы физических лиц при получении отдельных видов доходов, в том числе доходов от продажи квартир. Необходимость уплаты налога при продаже жилой недвижимости возникает в том случае, когда налогоплательщик владел имуществом менее минимального установленного срока. Если период владения больше, то обязанность по уплате налога не возникает, как не возникает и обязанность по подаче налоговой декларации (п.4 ст. 229 НК РФ). Такая норма налогового законодательства позволяет освободить от налогообложения продажу квартир, связанную, например, с переездом в другой город, покупкой жилой недвижимости большей площади, но при этом обложить налогом так называемые спекулятивные продажи, осуществляемые только с целью получить доход.

Минимальный срок владения жилой недвижимостью составляет 3 или 5 лет в зависимости от того, какое конкретно имущество реализуется, каковы были основания для его приобретения и ряда других условий. Более подробно порядок определения сроков владения жилой недвижимостью с целью налогообложения мы рассмотрим с Анной Тихоновой, профессором Кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета и Юлией Малковой, доцентом Кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета.

В общем случае, доход от продажи недвижимости (вне зависимости от вида, оснований приобретения или продажи) не облагается НДФЛ в том случае, если с момента его приобретения прошло более 5 лет. Это правило действительно и для домов, квартир, комнат и долей в них. Исключение здесь составляет только так называемая коммерческая недвижимость, которая используется индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности, с дохода от такой продажи необходимо заплатить налог в рамках предпринимательской деятельности.

Для домов, квартир, комнат, долей в них, которые являются для налогоплательщика единственным жильем или получены:

• в порядке наследования;

• в результате дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;

• в ходе приватизации;

• по договору пожизненного содержания с иждивением;

• от личного фонда (по условиям управления или в результате ликвидации)

минимальный срок владения составляет 3 года.

Единственным жилье считается в том случае, если у налогоплательщика нет другой жилой недвижимости (домов, квартир, комнат, долей в них), которая была бы приобретена ранее, чем за 90 календарных дней до продажи (учитывается не только жилая недвижимость, зарегистрированная непосредственно на налогоплательщика, но и находящаяся в совместной собственности супругов). Таким образом, если налогоплательщик, например, улучшает свои жилищные условия и совершает сначала сделку по покупке квартиры, а в последующем реализует имеющееся у него единственное жилье в течение 90 календарных дней с момента покупки, то для продаваемой недвижимости минимальный срок владения с целью освобождения от налогообложения будет равен 3 годам.

Существуют и случаи, когда продажа жилой недвижимости будет освобождаться от обложения НДФЛ вне зависимости от сроков владения, отмечает Анна Тихонова, профессор Кафедры налогов и налогового университета Финансового университета. Такая льгота предусмотрена для семей с 2 и более детьми в возрасте до 18 лет (или до 24 лет, в случае их обучения по очной форме), однако чтобы ею воспользоваться, должны быть соблюдены следующие условия:

• в году продажи (определяется по дате регистрации перехода права собственности) или не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (его супругом/супругой, детьми, родителями — если налогоплательщик ребенок) приобретена иная жилая недвижимость и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на нее от продавца к налогоплательщику (или указанным выше членам его семьи) либо осуществлена полная оплата стоимости жилой недвижимости в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в ЖСК (условие распространяется и на приобретение долей в жилой недвижимости);

• общая площадь приобретенной жилой недвижимости или ее кадастровая стоимость превышает общую площадь в проданном жилье или его кадастровую стоимость (площадь определяется с учетом долей всех членов семьи налогоплательщика);

• кадастровая стоимость проданной жилой недвижимости не превышает 50 млн. руб. (условие применяется только если стоимость может быть определена);

• налогоплательщику и членам его семьи на дату перехода к покупателю права собственности на продаваемое имущество (долю в нем) не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иную жилую недвижимость с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенной жилой недвижимости.

Срок владения объектом недвижимости для целей освобождения от налогообложения в общем случае определяется с даты государственной регистрации права собственности на него (ее можно найти в выписке из ЕГРН). Но есть и частные случаи, когда срок начинает исчисляться с другой даты. Для удобства далее приведем таблицу с особыми условиями определения даты, с которой начинает исчисляться минимальный срок владения имуществом.

Есть еще ряд моментов, которые стоит учесть при исчислении минимального срока владения жилой недвижимостью. Если решением суда сделка по продаже объекта недвижимости признана недействительной, то срок владения исчисляется с даты первичной регистрации на него права собственности, поскольку все последствия сделки аннулируются. Однако при расторжении сделки купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю исчисление минимального срока владения для продавца начнется с даты государственной регистрации обратного перехода права собственности на объект недвижимости к нему.

Также стоит учесть то, что субъектам Российской Федерации, на территории которых проживает налогоплательщик — продавец недвижимости, налоговым законодательством дается право уменьшать минимальный срок владения недвижимостью для целей освобождения от обложения НДФЛ, поэтому при продаже стоит внимательно ознакомиться с региональным законодательством, заключила Юлия Малкова, доцент Кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета при Правительстве РФ.