Мошенничество с недвижимостью остается одной из самых опасных схем: гражданин рискует лишиться единственного жилья, а добросовестный покупатель – и денег, и квартиры. Классический сценарий – подделка доверенностей, паспортов, выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и последующее отчуждение недвижимости без подлинной воли собственника.
Гражданский кодекс РФ устанавливает, что права на недвижимое имущество и переход права собственности подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Это прямо закреплено в статьях 131 и 551 ГК РФ: без регистрации перехода права по договору купли-продажи недвижимость не считается перешедшей к покупателю.
При этом Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предоставляет собственнику дополнительный механизм защиты – возможность внести запись о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения или прекращения права без его личного участия. Такая запись вносится по заявлению правообладателя в ЕГРН в порядке, установленном статьей 36 указанного закона.
Уголовно-правовая оценка подобных схем дается по статье 159 УК РФ (мошенничество), а в ситуациях, когда жертва лишается права на жилое помещение, применяется часть 4 этой статьи – мошенничество, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение. Санкция по этой норме предусматривает лишение свободы на длительный срок, что отражает повышенную общественную опасность подобных преступлений.
Отдельное внимание в профессиональном сообществе привлек так называемый «эффект Долиной», когда в резонансном деле оспаривалась сделка купли-продажи квартиры, совершенная под влиянием мошенников. Суды трех инстанций поддержали позицию о необходимости вернуть квартиру продавцу, а добросовестному покупателю разрешили требовать деньги непосредственно с мошенников. Эта ситуация показала, насколько уязвимыми могут быть обе стороны сделки: собственник – к манипуляциям и психологическому давлению, покупатель – к риску утратить и деньги, и объект, если не проявит должную осмотрительность.
Защита собственника начинается с контроля над оборотом своего имущества. Возможность подать заявление о невозможности регистрации перехода права без личного участия правообладателя – реальный рабочий инструмент, который позволяет заблокировать отчуждение квартиры по поддельной доверенности или при участии «липового» представителя. Помимо этого, собственнику важно не подписывать документы и не выдавать доверенности без предварительной консультации с юристом, а также своевременно получать информацию о любых действиях с объектом – например, указав свой адрес электронной почты в ЕГРН для получения уведомлений о зарегистрированных сделках.
Покупателю необходимо проверять не только объект, но и личность продавца. Практически важно уточнять цели продажи, общаться с продавцом лично, оценивать его поведение, фиксировать подтверждение добровольности сделки. Особое внимание стоит уделить цене и срочности: значительное снижение цены по сравнению с рынком и навязчивая спешка – характерные маркеры высокого риска.
Юридическая клиника «Центр правовой поддержки» Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ разъясняет: При совершении сделок с недвижимостью сторону защиты следует строить по двум направлениям – превентивному и процессуальному.
С точки зрения превенции собственнику рекомендуется использовать инструменты, предусмотренные Федеральным законом № 218-ФЗ: подать заявление о невозможности регистрации перехода права без личного участия, указывать актуальные контактные данные для уведомлений из ЕГРН, хранить документы на недвижимость в условиях, исключающих доступ третьих лиц. Покупателю – запрашивать полный пакет правоустанавливающих документов, проверять их актуальность по официальным каналам, а при сомнениях инициировать нотариальное удостоверение сделки.
Если сделка уже совершена, а впоследствии выявлены признаки мошенничества – важно своевременно обратиться в правоохранительные органы с заявлением по фактам, подпадающим под признаки мошенничества, и параллельно защищать свои права в гражданском порядке, оспаривая сделку или заявляя требования к виновным лицам. Практика показывает, что пассивное поведение жертв мошенников существенно снижает шансы на восстановление нарушенных прав.
Главный вывод для граждан – уберечься от подобной схемы помогает сочетание юридических механизмов (запись в ЕГРН, нотариальная форма, проверка документов) и критического отношения к любой «выгодной и срочной» продаже жилья.
Гульнара Флюровна Ручкина, профессор, декан Юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации: «Мошенничество с недвижимостью – одна из самых болезненных для граждан схем. Потеря жилья или многолетняя судебная тяжба нередко становятся следствием доверчивости и недостатка правовой информации. Современное законодательство предоставляет гражданам как превентивные механизмы защиты, так и процессуальные инструменты восстановления нарушенных прав. Чем активнее люди используют эти возможности и консультируются с профессиональными юристами до, а не после подписания договора, тем меньше шансов у мошенников навязать им заведомо кабальные или фиктивные сделки.
Как уберечься: не разговаривать с людьми, которые по телефону инициируют «секретные операции» с квартирой, консультироваться с юристом до подписания документов и использовать предусмотренный законом запрет на регистрацию перехода права собственности без личного участия».