Начиная с 2012 года в Российской Федерации активно реализуется социальная программа поддержки физических лиц в части: сохранения населения, укрепления здоровья и повышения благополучия и поддержки семей, через реализацию потенциала каждого человека, развитие талантов, воспитание патриотичной и социально ответственной личности, комфортной и безопасной среды для жизни человека, экологического благополучия, а так же устойчивого и динамичного развития экономики. Данные программы реализуются на основе стратегических документов, определяющих ключевые цели и целевые показатели развития РФ на среднесрочную и долгосрочную перспективу по средствам Майских указов президента, с горизонтом до 2030 и 2036 гг. При этом одной из важнейших задач является государственная программа поддержки инвестиций в жилую недвижимость для физических лиц, снижающая финансовую нагрузку при инвестициях в жилую недвижимость. К ключевым мерам поддержки этих мероприятий относятся:

1. Льготные ипотечные программы, это семейная ипотека (до 2030 г.): ставка — до 6 %; первоначальный взнос — от 20 %; лимит: 12 млн руб. (Москва, СПб, МО, ЛО), 6 млн руб. (остальные регионы); дальневосточная ипотека (до конца 2030 г.): ставка — до 2 %; лимит — 6 млн руб. (до 9 млн руб. при площади > 60 м²); арктическая ипотека (аналогично Дальневосточной): Мурманская обл., Карелия, Коми, Красноярский край, Архангельская обл., ЯНАО, НАО, Якутия, Чукотка; сельская ипотека: ставка — 3 % (0,1 % в приграничной зоне); лимит — до 6 млн руб.; ИТ‑ипотека (до 31.12.2030): ставка — до 6 %; лимит — 9 млн руб.; 2. Материнский капитал. Сумма (с февраля 2026 г.): на первого ребёнка — 737 205 руб.; на второго или последующего — 974 189 руб. (или 236 984 руб., если уже был получен на первого). Данную финансовую выгоду, граждане могут потратить на: покупку жилья; первоначальный взнос по ипотеке; погашение действующего жилищного кредита. 3. Субсидии многодетным семьям 450 000 руб. на погашение ипотеки: можно использовать только на действующий ипотечный кредит (не на первоначальный взнос); срок действия программы — до 01.07.2031. 4. Программа «Молодая семья». Размер субсидии: до 30 % (без детей) или до 35 % (с детьми) от расчётной стоимости жилья, в которой могут участвовать супруги до 35 лет (с детьми или без); одинокий родитель до 35 лет с детьми. Потратить данные средства можно на:

покупку жилья, первоначальный взнос, погашение ипотеки, строительство дома. 5. Субсидии бюджетникам и госслужащим. Для бюджетников (врачи, учителя, соцработники): в ряде регионов — до 1 млн руб. на покупку жилья (при стаже> 5 лет). Для госслужащих (работники федеральных ведомств): размер определяется индивидуально (зависит от состава семьи и стоимости «квадрата»). Для сотрудников МВД (стаж ≥ 10 лет): субсидия при отсутствии собственного жилья или проживании в аварийном помещении. 6. Жилищные сертификаты, которые выдаются отдельным категориям (военнослужащие, врачи, молодые учёные) и могут: давать льготу на покупку жилья; предоставлять жильё бесплатно. 7. Поддержка инвалидов и семей с детьми‑инвалидами, в этом случае положена субсидия на жильё (ст. 28.2 ФЗ № 181‑ФЗ): для инвалидов, не имеющих жилья или обеспеченных ниже норм;

Семейная ипотека для семей с ребёнком‑инвалидом — на особых условиях (в т. ч. возможность покупки вторичного жилья). При этом государство не только осуществляет расходы на обеспечение некоторых категорий граждан новым жильем, но и предусматривает меры налогового стимулирования для тех лиц, которые нацелены на приобретение или строительство жилья.

По мнению Хоружего Валерия Ивановича, профессора кафедры налогов и налогового администрирования Факультета налогов, аудита и бизнес-анализа, директора Научно-исследовательского центра экономико-правовых исследований и экспертиз Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, гражданам использующим данные инструменты социальной поддержки при инвестициях в жилую недвижимость, необходимо учитывать ряд факторов связанных в том числе и с налоговыми последствиями.

В этой связи государством на ряду с налоговыми обязательствами предусмотрены налоговые льготы, которые существенно могут облегчить налоговую нагрузку при инвестициях в жилую недвижимость физических лиц и сэкономить значительные финансовые ресурсы.

При продаже недвижимости, если недвижимость продаётся в течение 5 лет с момента приобретения, продавец обязан уплатить НДФЛ по ставке 13 % (п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 217.1, п. 1.1 ст. 224 НК РФ). В этом случае способом снижения налогооблагаемой базы является: вычет расходов на приобретение — продавец вправе уменьшить доход от продажи на сумму документально подтверждённых затрат на покупку; расчёт от кадастровой стоимости — если доход от продажи ниже 70 % кадастровой стоимости, налог исчисляется от 70 % кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ, исключение: если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности (например, сдавалась в аренду), налог при продаже уплачивается независимо от срока владения). По налогу на имущество физических лиц, собственник обязан ежегодно уплачивать налог на имущество (ст. 406 НК РФ) по ставке от 0,1 % до 2 % от кадастровой стоимости объекта. Особенности расчёта: применяется налоговый вычет (уменьшение облагаемой площади): квартира — минус 20 м²; комната — минус 10 м²; жилой дом — минус 50 м² (если площадь ≤ 50 м², налог не начисляется); для многодетных семей (3 и более несовершеннолетних детей) дополнительно: по квартире/комнате — минус 5 м² на каждого ребёнка; по дому — минус 7 м² на каждого ребёнка. Срок уплаты: до 1 декабря года, следующего за налоговым периодом.

В части налогообложения доходов от аренды жилья, признаётся предпринимательской деятельностью и влечёт налоговые обязательства. Варианты налогообложения зависят от статуса: самозанятый — налог на профессиональный доход: 4 % (при сдаче физлицам) или 6 % (при сдаче юрлицам/ИП); ИП — НДФЛ 13–15 % + НДС 20 % либо упрощённая система налогообложения (УСН) со ставкой 6 % от доходов или 15 % от «доходы минус расходы»; юридическое лицо — налог на прибыль 20 % + НДС 20 %.

4. Особые случаи и льготы. Недвижимость за рубежом: если резидент РФ получает доход от зарубежной недвижимости (аренда, продажа), он обязан уплатить НДФЛ в России. Возможен зачёт налога, уплаченного в другой стране (при наличии соглашения об избежании двойного налогообложения).

Наследование/дарение: при получении недвижимости по наследству или в дар налог не уплачивается (за исключением случаев дарения не от близких родственников). Льготные категории: некоторые граждане (пенсионеры, инвалиды и др.) имеют право на полное или частичное освобождение от налога на имущество.

Таким образом, инвестирование в жилую недвижимость сопряжено с несколькими налоговыми обязательствами (НДФЛ при продаже, налог на имущество, налог с арендных доходов), при этом необходимо обращать внимание на правильное документальное оформление операций инвестиций в жилую недвижимость (сохранять все документы, подтверждающие расходы на приобретение и содержание недвижимости — они могут снизить налоговую базу при продаже) и кадастровую стоимость (регулярно проверять актуальность кадастровой стоимости объекта, так как она влияет на расчёт налога на имущество и НДФЛ при продаже), это позволит грамотно использовать налоговые вычеты, льготы и выбрать оптимальный налоговый режим, который обеспечит минимизацию налоговой нагрузки, заключил Валерий Иванович Хоружий, профессор кафедры налогов и налогового администрирования Факультета налогов, аудита и бизнес-анализа, директор Научно-исследовательского центра экономико-правовых исследований и экспертиз Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.