Квартиры в новостройках начали дешеветь не только в старой, но и в новой Москве

Средняя стоимость квартир в новостройках в апреле в старых границах Москвы снизилась на 2,2% до 578 404 руб. за 1 кв. м, в ТиНАО – на 3,7% до 331 881 руб. за «квадрат», подсчитала аналитическая система BnMap.pro на основе уже заключенных сделок. Лоты на первичном рынке столицы действительно дешевеют, подтверждает представитель сервиса «Пульс продаж новостроек». Их стоимость в старой Москве в апреле достигла 565 000 руб., что на 0,9% дешевле, чем было месяцем ранее, говорит его руководитель Артем Советников. В новой Москве показатель, по его словам, за этот же период просел на 8% до 293 000 руб. По информации CORE.XP, 1 кв. м на первичном рынке жилой недвижимости данных локаций потерял 3,6 и 2,1% соответственно. В марте новостройки в старой Москве, по данным BnMap.pro, тоже подешевели по отношению к февралю, но лишь на 0,1%, тогда как в ТиНАО был зафиксирован рост в размере 3,7%.

Столичная «первичка» просела в основном за счет элитного сегмента, утверждают в BnMap.pro. Стоимость квартир в комплексах делюкс-класса в апреле по итогам сделок сократилась на 20,1% до 1,8 млн руб. за «квадрат», в премиальных объектах – на 1,6% до 985 672 руб., утверждает основатель системы Ирина Доброхотова. А вот бизнес-класс, по ее информации, наоборот, прибавил в цене 2,3% (до 586 031 руб.), тогда как ситуация с жилыми комплексами комфорт-класса осталась на уровне марта (416 865 руб.).

В столице заметнее всего в апреле просели высокобюджетные объекты, подтверждают в CORE.XP. В премиум-классе средняя цена сделки, согласно ее статистике, снизилась на 8,9% до 966 000 руб. за 1 кв. м, а в делюксе – на 7,7% до 2,4 млн руб. При этом в бизнес-классе она увеличилась на 0,3% до 608 000 руб. Впрочем, в «комфорте» она тоже уменьшилась, но незначительно – на 0,4% до 450 000 руб., говорят в этой компании. 

Впрочем, по подсчетам «Циана», 1 кв. м по итогам сделок дешевеет и без учета «элитки». За месяц его стоимость сократилась на 2,5% до 509 000 руб., отмечает главный аналитик сервиса Алексей Попов. Цена в новой Москве, по его словам, также снизилась на 3% до 326 000 руб. Но там динамика тоже была неравномерной, отмечают в CORE.XP. По ее данным, в апреле средняя стоимость квартир в строящихся домах эконом-класса просела на 4,5% до 340 000 руб. за 1 кв. м. А в «комфорте», на который приходится основной объем спроса, цены упали на 2% до 350 000 руб. 

При этом средняя стоимость новостроек в старой Москве в предложении, наоборот, выросла к марту на 2,8% до 823 900 руб. за «квадрат», отмечают в BnMap.pro. При этом в новой Москве она почти не изменилась по сравнению с предыдущим месяцем (-0,1%, до 331 400 руб.). В столице в продажу вышло большое количество объектов бизнес-, премиум- и делюкс-классов, в том числе с ценой 1 кв. м под 4 млн руб., объясняет Доброхотова. При этом, продолжает она, там в первую очередь вымываются самые дешевые лоты – как следствие, средняя цена выросла, а число сделок упало, объясняет эксперт. 

На динамику стоимости 1 кв. м в сделках в апреле повлияло увеличение доли ипотечников, уверен Попов. Они, по его словам, обычно выбирают более бюджетные объекты. Ожидаемые изменения в условиях семейной ипотеки – в частности, обсуждаемая дифференциация ставки с 1 июля – традиционно подстегивают спрос в массовом сегменте, соглашается коммерческий директор «Балчуг девелопмента» Ирина Соболева. По ее словам, когда в выборке становится больше доступных лотов и меньше дорогих сделок, средний чек снижается, даже если цены в предложении в проектах не изменились. Советников тоже считает, что месячная динамика обусловлена разницей в структуре проданного жилья в разрезе классов. 

Подтверждают это и застройщики. Колебания средней стоимости реализованного «квадрата» действительно могут быть связаны с изменением доли отдельных сегментов в общем объеме продаж, говорит генеральный директор «Главстрой-недвижимости» Алексей Гусев. При этом рост или падение средней стоимости 1 кв. м в диапазоне 1–3% скорее является статистической погрешностью, добавляет директор по продажам жилой недвижимости девелопера «Мангазея» Федор Ушаков. 

В отличие от Москвы 1 кв. м в Подмосковье, по данным большинства опрошенных «Ведомостями» экспертов, в апреле по итогам сделок вырос в цене. По информации BnMap.pro – на 0,9% до 233 992 руб., «Циана» – на 0,2% до 233 000 руб., «Пульса продаж новостроек» – на 2,8% до 218 000 руб. Об отрицательной динамике (-0,8%) говорят только в CORE.XP. При этом в объявлениях застройщиков стоимость подмосковных квартир, напротив, сократилась, по данным BnMap.pro, на 0,3% до 223 600 руб. за 1 кв. м. 

В Московской области структура предложения гораздо более однородная, чем в Москве: оно сформировано в основном объектами комфорт-класса, объясняет Доброхотова. И рынок там поддерживает стабильный спрос со стороны аудитории, для которой покупка жилья остается жизненной необходимостью, продолжает Гусев. Поэтому область в такой ситуации, по его словам, оказалась главным выгодоприобретателем – там оптимальное сочетание цены и возможностей для заключения сделок, в том числе за счет использования льготной ипотеки. Особенно большой пласт покупателей был перетянут из новой Москвы, продолжает эксперт. 

Для многих людей область сегодня становится более доступной альтернативой столичной недвижимости при сопоставимом уровне комфорта и инфраструктуры, соглашается вице-президент ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов. Развитие МЦД, ЦКАД и новых магистралей, по его мнению, делает многие подмосковные города более удобными для жизни и ежедневных поездок в Москву. Кроме того, в регионе активно выходят новые проекты с качественным благоустройством, современной инфраструктурой и более высоким уровнем продукта, добавляет директор по продажам ГК «Развитие» Елена Фирсова. 

В годовом выражении стоимость квартир в новостройках продолжает расти во всех локациях столичного региона, говорят участники рынка. По статистике BnMap.pro, 1 кв. м первичного жилья в старой Москве с апреля 2025 г. по апрель этого года по итогам сделок подорожал на 14,6%, в новой – на 29,7%, в Подмосковье – на 19,6%. «Пульс продаж новостроек» оценивает годовую прибавку в 12,9, 13,1 и 11,2% соответственно. «Циан» – в 20, 30 и 21%. Такая динамика отражает изменения структуры рынка: стало больше проектов в бизнес-классе и в «комфорт-плюсе», говорит Попов. Кроме того, стоимость 1 кв. м включает в себя еще и вшитую комиссию за выдачу льготных кредитов, объясняет он.