ЦБ снизил ключевую ставку на 1% – долгожданное событие последних месяцев для разных сфер экономики, в том числе строительства и рынка недвижимости, так как многие застройщики заняли выжидательную стратегию, приостанавливая новые проекты, откладывая сроки ввода строящегося жилья, распродавая земельные участки, привлекая покупателей маркетинговыми инструментами. Население вследствие отмены массовой льготной ипотеки на жилье и высоких ставок на депозиты держит деньги в банках. С учетом отмеченных факторов наблюдается сжимание рынка недвижимости. Очевидно, чем сильнее сжимается пружина, тем стремительнее она разжимается в связи с чем, постепенное снижение процентной ставки – важное условие для плавного перетекания денег из одного стабильного инструмента инвестирования депозитов в другой – недвижимость. Поэтому не стоит ждать со стороны регулятора резкого снижения «ключа». На пресс-конференции по итогам заседания совета директоров 6 июня Председатель Банкам России Эльвира Набиуллина заявила, что при необходимости ключевая ставка может быть повышена в зависимости от изменений в стране, если инфляция перестанет устойчиво снижаться или начнет расти.

Так, стоит ли бежать в банк, чтобы перекладывать деньги в бетон?

Реакция населения, планирующего покупку жилья, на снижение ключевой ставки может оказаться разной. Одни участники отреагируют активными действиями по поиску подходящих объектов, а другие – могут продолжить ждать смягчения денежно-кредитной политики ЦБ. Однако, многие эксперты в сфере недвижимости отмечают, что при приобретении квартиры выжидательная стратегия покупателя, как правило, не является эффективной и можно сильно прогадать. Если человек нуждается в улучшении условий жилья сейчас, не стоит откладывать покупку в надежде на изменения условий ипотеки или появление новых объектов, а выбирать варианты из имеющихся, грамотно выстраивая финансовую модель в текущих условиях, благо сейчас застройщиками предлагаются разные схемы покупки жилья, так как при изменении условий кредитования будут меняться стоимость и наличие лотов. Застройщики и специалисты в сфере недвижимости ждут, что при снижении ключевой ставки до 14-17% люди массово начнут снимать деньги с депозитов и перекладывать их в разные инвестиционные инструменты и в покупку недвижимости.

Следует отметить, в мае 2025 года в Московском регионе продолжилось снижение объема выручки рынка новостроек по сравнению с прошлым годом на 29%, а числа реализованных лотов – на 39%. При этом на фоне снижения спроса застройщики продолжают повышать цены на новостройки. По данным единой информационной системы жилищного строительства ДОМ.РФ, в России продажи жилья в новостройках в I кв. 2025 г. сократились только на 9% г/г, доля сделок с ипотекой сократилась до 66%, а за счет собственных средств – увеличилась благодаря рассрочкам от застройщиков.

Одной из особенностей рынка недвижимости, которая будет проявляться еще сильнее в будущем, является его локализация и фрагментация. Квартиры в хорошей локации вблизи от метро являются очень ликвидным активом. Если говорить о типовом классе и классе-комфорт, в Москве средняя стоимость квартиры составляет 12-16 млн. руб., то здесь ожидается сокращение предложения в ближайшие годы. По данным ДОМ.РФ, в разделе реализации квартир в строящихся домах в Москве у девелоперов, которые работают на массовом рынке, таких как ПИК непроданная площадь на 11.05.2025 г. составила 33%, А101 – 24%, Level Group – 18%. В прогнозах этих компаний на ближайшие три года существенное снижение ввода в эксплуатацию квартир массового сегмента, что приведет к дефициту новостроек данного сегмента. О падении ввода жилья в России до 30% к 2027 году предупреждает вице-премьер Марат Хуснуллин.

Если рассматривать бизнес-класс, где в основном квартиры продаются благодаря широкому развитию программ рассрочек и персональным скидкам при полной оплате квартиры за наличные, уже в 2025 году на фоне общего сокращения предложения жилья в Москве наблюдается рост спроса на первичном рынке жилья, который по итогам апреля 2025 года увеличился на 8,9% по сравнению с прошлым годом. Этот тренд скорее всего продолжится по мере сокращения предложения новостроек комфорт-класса и перетекания спроса в другой сегмент. Квартиры бизнес-класса при средней стоимости лота в старой Москве в 36,9 млн. руб. сейчас покупают люди, обладающие полной или большей частью средств и использующие гибридную модель оплаты – рассрочка плюс депозит, то есть производится оплата первоначального взноса по рассрочке, остальная сумма денег кладется на вклад, с процентов выплачиваются ежемесячные платежи пока дом не сдан.

Поэтому стоит ли торопиться покупать квартиру в 2025 году зависит, в первую очередь, от самого покупателя. Если он ориентируется на недорогое жилье, то выжидательная стратегия – держать деньги на вкладе и ждать снижения процентов по депозитам – может оказаться проигрышной, так как через год-два интересных лотов, на которые рассчитывает покупатель, может не быть, а стоимость квартир на фоне сокращения предложения увеличится еще сильнее. Вероятно, есть смысл сейчас зафиксировать объект с помощью рассрочки или траншевой ипотеки, а в будущем переоформиться на более выгодных условиях. Однако, данные инструменты имеют огромное количество рисков. Поэтому входить в рассрочку, с трудом набрав сумму на первоначальный взнос, точно не стоит, так как это может иметь негативные последствия, если покупатель по окончании периода договора не сможет перейти на доступную ипотеку под низкий процент. Некоторые застройщики начали предлагать долгосрочную рассрочку до десяти лет, при этом чем больше срок, тем больше переплата. Общий объем предложений новостроек рынка бизнес-класса также продолжит сокращаться, но ряд экспертов прогнозирует, что в будущем в этом сегменте могут появиться интересные объекты на более привлекательных условиях, когда отдельные инвесторы, вложившиеся в прошлом году в квартиры с рассрочкой на 2-3 года и ожидавшие быстрого снижения ключа, в период окончания рассрочки будут вынуждены выплачивать полную сумму долга и испытывать трудности из-за отсутствия дешевых кредитов.

Астафьева Ольга, кандидат экономических наук, Доцент Кафедры общего и проектного менеджмента Факультета «Высшая школа управления», Финансовый университет при Правительстве РФ