В эпоху небоскребов и точечной застройки малоэтажное жилье остается символом комфорта, приватности и связи с природой. Однако его судьба в разных уголках мира складывается по-разному. Доцент кафедры математики и анализа данных Факультета информационных технологий и анализа больших данных Финансового университета Марина Хрипунова отмечает: «В рамках работы над научным проектом, мы изучили динамику спроса и предложения на рынке малоэтажной застройки в четырех регионах: США, Германии, Китае и Турции».

Американский рынок односемейных домов (single-family houses) пережил настоящий бум во время пандемии. Низкие ставки по ипотеке и «великая миграция» из мегаполисов в пригороды взвинтили спрос до небес. Цены за два года взлетели на 40-50%. Однако с 2022 года ФРС начала агрессивно повышать ключевую ставку для борьбы с инфляцией. Ипотечная ставка выросла с рекордных 2.65% в 2021 году до 7-8% в 2023-2024 годах. Предложение находится на исторически низком уровне. Так, многие владельцы, «запертые» низкими ставками прошлых лет, не хотят продавать и покупать новое жилье по новым, высоким ставкам. Это создало дефицит на рынке. После небольшой коррекции в конце 2022 года стабилизировались и снова начали умеренный рост из-за дефицита предложения. Рынок перешел от ажиотажного спроса к сбалансированному, но дорогому. Строители активно развивают проекты «built-to-rent» (дома для сдачи в аренду), реагируя на высокий спрос на аренду.

Немецкий рынок, известный своей стабильностью, переживает кризис на фоне энергоэффективности. Главные причины — резкий рост стоимости строительных материалов и ужесточение кредитной политики Европейского центрального банта (ЕЦБ). Новые требования к энергоэффективности (стандарт EH40, стремление к «климатически нейтральным» домам) также значительно удорожили строительство. По данным Федерального статистического управления, в 2023 году количество разрешений на строительство жилья упало на около 30% по сравнению с 2022 годом. После многолетнего роста цены на готовые дома начали снижаться (на 5-10% в зависимости от региона), в то время как стоимость строительства нового остается крайне высокой. Потенциальные покупатели откладывают решения, ожидая снижения ставок и цен. Инвесторы стали осторожнее. Фокус сместился на реновацию и модернизацию существующего жилья для повышения его энергоэффективности. Предложение новых проектов сокращается.

В Китае наблюдается смена парадигмы. Китай десятилетиями рос за счет масштабной урбанизации и возведения многомиллионных жилых кварталов. Однако модель «строительство ради роста» исчерпала себя. Кризис крупных девелоперов (например, Evergrande) привел к переоценке приоритетов. Объемы строительства резко сокращаются. Инвестиции в недвижимость падают. В мегаполисах (Шанхай, Пекин) спрос на качественную малоэтажную застройку (таунхаусы, коттеджные поселки) в пригородах остается за элитными покупателями, но массовый рынок стагнирует. Государственная политика делает акцент на «общее процветание» и поддержку рынка арендного жилья. Стимулы для покупки жилья локальны и направлены в первую очередь на поддержку дозревающего вторичного рынка. Рынок переходит от экстенсивного роста к качественному, сегментированному развитию. Доверие к девелоперам подорвано, покупатели стали крайне избирательны.

Турецкий рынок недвижимости, особенно сегмент малоэтажного жилья, в последние годы превратился в феномен международного масштаба. На него влияет уникальная смесь внутреннего спроса, мощного притока иностранных инвестиций, климатических преимуществ и изменений в регулировании. Исторически рынок малоэтажки (вилл, таунхаусов, бунгало) в Турции был сосредоточен в курортных регионах (Анталья, Эгейское побережье) и элитных пригородах больших городов (Стамбул, Измир). Переломным моментом стал 2017-2018 год, когда правительство запустило программу получения гражданства Турции за инвестиции в недвижимость (сначала от $1 млн, затем планка снижалась, сейчас — от $400 000). Это открыло шлюзы для иностранных покупателей, особенно с Ближнего Востока, России, СНГ, Европы и Азии.

По данным TurkStat (Турецкое статистическое управление), в 2023 году иностранцы купили более 68 000 объектов недвижимости. Анталья много лет подряд обгоняет Стамбул по объему продаж иностранцам, и основная доля приходится именно на малоэтажное жилье у моря. Предложение в премиальных курортных поселках (особенно в районах Кунду, Белек, Аланья, Бодрум, Фетхие) активно развивается. Девелоперы предлагают комплексы «все включено» с инфраструктурой: закрытые территории, бассейны, SPA, рестораны, собственные пляжи. По данным Центрального банка Турции, индекс цен на жилье в 2023 году вырос более чем на 80% в лирах. В долларовом эквиваленте рост был менее драматичным, но все равно значительным (20-40% в год в пиковые периоды). Это связано с высокой внутренней инфляцией и сохраняющимся ажиотажным спросом. Арендная доходность на курортах остается привлекательной (5-8% годовых в валюте).

После разрушительных землетрясений в феврале 2023 года в юго-восточных регионах, спрос на современные, сейсмоустойчивые малоэтажные комплексы (3-4 этажа) в безопасных регионах резко вырос. Турки стали больше ценить качество строительства и соответствие нормам. В больших городах растет популярность концепции «вилл с садом» в закрытых жилых комплексах (site) в пригородах, как альтернатива жизни в многоэтажках.

В 2024 году появились ограничения: иностранцы теперь могут покупать недвижимость только в определенных районах, а максимальная площадь объекта ограничена 30 000 кв. м (ранее было 30 гектаров). Это попытка контролировать скупку земель и недвижимости.

Турецкий рынок малоэтажного жилья — это яркий пример успешной «глобализации» локального актива. Он перестал быть только внутренним и стал товаром международного спроса, хеджированием от рисков для граждан нестабильных регионов и способом получения «золотых паспортов». Несмотря на экономические вызовы, уникальное сочетание моря, климата, либеральных условий покупки и программы гражданства продолжает поддерживать высокую динамику рынка, особенно в сегменте премиум-класса на побережье. Однако будущее рынка будет зависеть от способности властей обеспечивать устойчивость экономики и качество строительства.

Подведем итоги. В США рынок борется с последствиями шока процентных ставок, но фундаментальный спрос на «дом с лужайкой» остается краеугольным камнем американской мечты. В Германии экологические требования и дорогие кредиты временно подавили рынок, сместив фокус на модернизацию. В Китае происходит болезненный, но необходимый переход от модели «строительства любой ценой» к более устойчивому и качественному развитию. Турецкий рынок малоэтажного жилья — это яркий пример успешной «глобализации» локального актива. Он перестал быть только внутренним и стал товаром международного спроса, хеджированием от рисков для граждан нестабильных регионов и способом получения «золотых паспортов». Несмотря на экономические вызовы, уникальное сочетание моря, климата, либеральных условий покупки и программы гражданства продолжает поддерживать высокую динамику рынка, особенно в сегменте премиум-класса на побережье.

Общее для всех рынков — растущее внимание к качеству жизни, энергоэффективности и комплексному развитию территорий. Малоэтажная застройка больше не просто про квадратные метры, а про среду обитания, что и определяет ее новую, более сложную динамику.