Рынок арендного жилья в подходящем к концу году продемонстрировал значительный рост. По данным Коммерсантъ по итогам сентября 2025 года объем предложения на рынке долгосрочной аренды в российских городах-миллионниках увеличился вдвое по сравнению с таким же периодом 2024 года. При наличии спроса, поддерживаемого величиной ставок по ипотечному кредитованию, сложившаяся ситуация должна положительно сказываться на налоговых поступлениях в бюджет, поскольку, сдавая квартиру в аренду, арендодатели в соответствии с законодательством получают налогооблагаемый доход, а значит, должны заплатить налог.

Конечно, и в настоящее время есть те, кто пытается уклониться от налогообложения, однако с развитием налогового администрирования такое поведение налогоплательщиков становится все более невыгодным для них самих.

Размер уплачиваемого налога зависит, прежде всего, от выбранного арендодателем режима налогообложения. Для физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуального предпринимателя, доступна уплата налога на профессиональный доход (НПД) и налога на доходы физических лиц. Для индивидуальных предпринимателей, чья деятельность связана со сдачей в аренду недвижимости, доступны также еще два специальных налоговых режима — упрощенная и патентная система налогообложения. Но применение этих режимов связано с уплатой страховых взносов, что обычно приводит к нежеланию применять их в случае, если в аренду сдается, например, один объект жилой недвижимости, отмечает Анна Клоницкая, к.э.н., доцент Кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета.

Применение специального налогового режима в виде уплаты налога на профессиональный доход позволяет не только максимально удобно уплачивать налог от сдачи жилой недвижимости в аренду, но и существенно снижать налоговую нагрузку. Ставка налога составляет 4% при сдаче жилья физическому лицу или 6% при сдаче жилья юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

При применении данного режима отсутствует необходимость в представлении отчетности, расчет налога производится налоговыми органами, а все общение с ними, включая уплату налога, происходит дистанционно.

Зарегистрироваться в качестве плательщика налога на профессиональный доход можно одним из следующих способов:

- через мобильное приложение ФНС России «Мой налог»;

- через личный веб-кабинет «Мой налог», размещенный на сайте ФНС России;

- через любую кредитную организацию или банк, осуществляющие информационное взаимодействие с ФНС России;

- через Единый портал госуслуг.

Налог можно уменьшить на вычет, размер которого по общему правилу не может быть больше 10 000 руб. нарастающим итогом. Сумма вычета, предоставляемого при расчете налоговым органом, зависит от ставки налога (ч. 1, 2 ст. 12 Закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ):

- налог исчислен по ставке 4% - 1% от дохода;

- налог исчислен по ставке 6% - 2% от дохода.

Вычет после его применения повторно не предоставляется, однако срок его использования плательщиком НПД не ограничен (ч. 3 ст. 12 Закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ). То есть фактически ставка налога в течение срока предоставления вычета будет составлять 3% и 4% для сдачи в аренду физическим лицам и организациям или ИП, соответственно.

Стоит отметить, что применение НПД при сдаче жилых помещений в аренду доступно и для госслужащих и позволяет официально задекларировать доход и экономить при уплате налога.

Пожалуй, к недостаткам налога на профессиональный доход можно отнести лишь суммовой порог для применения режима — 2 400 000 рублей, и то, что сдавать в аренду, применяя этот режим, можно лишь жилую недвижимость. При сдаче в аренду апартаментов или, например, гаража, данный режим применяться не может. Однако, если сумма получаемого от сдачи в аренду квартиры дохода составляет менее 200 000 рублей в месяц, НПД дает существенную экономию при налогообложении.

Второй вариант, доступный для лиц, незарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей — уплата НДФЛ в общем порядке. Тогда с сумм арендной платы необходимо будет заплатить налог по ставке 13% (или выше, вплоть до 22%, в случае, если суммарный доход арендодателя будет превышать границы, установленные для применения прогрессивных ставок по НДФЛ п.1 ст.224 НК РФ).

Доход арендодателю в общем случае нужно будет самостоятельно задекларировать, рассчитать налог и заплатить его в бюджет. Исключение составляют лишь случаи, когда недвижимость сдается в аренду лицам, признаваемым в соответствии с НК РФ налоговыми агентами: российским юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, нотариусам, адвокатам или российским подразделениям иностранных компаний (п. п. 1, 2 ст. 226 НК РФ). В таком случае налог рассчитывается, удерживается из сумм, перечисляемых арендодателю, и уплачивается в бюджет налоговым агентом. Однако на налоговую нагрузку это обстоятельство не повлияет.

Как видно, разница в величинах налога значительная (13% (минимум) при общем режиме налогообложения против 3-6% при применении НПД). При этом, стоит отметить, что применение НПД возможно только при добровольной уплате налога от сдачи квартиры в аренду. Если факт получения дохода от сдачи квартиры в аренду будет выявлен налоговыми органами постфактум, то сумма налога будет автоматически рассчитана по общему режиму за весь период сдачи имущества в аренду, но не более 3 лет, предшествующих текущему, отмечает Юлия Малкова, к.э.н., доцент Кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета. Также налоговый орган имеет право начислить штраф и пени за нарушение налогового законодательства и несвоевременную уплату налога в бюджет. Штраф, в соответствии со ст. 122 НК РФ будет рассчитан в размере 20% от суммы неуплаченного налога, пени - в размере одной трехсотой действующей в периоде начисления ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации. Отсутствие поданной своевременно декларации также повлечет штраф.

Возвращаясь к вопросу уклонения от налогообложения, отметим, что с 2024-2025 годов ФНС перешла к системному, тотальному анализу получаемых данных, и вероятность выявления незадекларированных доходов от аренды все больше увеличивается. Анализируется огромный объем информации о владельцах квартир, движении денежных средств по счетам налогоплательщиков и прочее. Поэтому для налогоплательщиков экономически целесообразно заплатить налог добровольно, а применение налога на профессиональный доход позволит сделать это не только быстро и без дополнительных трудозатрат, но и сэкономить на налоговом платеже.