Статья опубликована в № 4050 от 07.04.2016 под заголовком: Офис на рельсах, жилье на шпалах

Москва построит на кольцевой железной дороге офисы, магазины, отели и жилье

На восьми транспортно-пересадочных узлах появится 740 000 кв. м недвижимости

Только на восьми ТПУ в составе МКЖД предполагается коммерческая составляющая, рассказал «Ведомостям» вице-мэр Москвы Максим Ликсутов: Владыкино, Ботанический сад, Ярославская, Новохохловская, Варшавское шоссе, Новопесчаная, Николаевская и Сити (см. карту). Всего на МКЖД будет 31 ТПУ, из них 23 – с пересадкой на другие виды транспорта.

На этих восьми ТПУ планируется построить около 742 500 кв. м недвижимости: торговые площади, офисы, отели, паркинги и жилье, продолжает Ликсутов. Это гораздо скромнее первоначальных планов: в 2013 г. МКЖД представила проекты ТПУ общей площадью около 1,5 млн кв. м.

Самым крупным пересадочным узлом станет Новопесчаная (242 640 кв. м на северо-западе Москвы): там будет жилье на 120 000 кв. м (из них 77 000 кв. м – жилье, 43 000 кв. м – парковка), апарт-отель на 80 000 кв. м. Среди больших ТПУ также Ярославская (55 000 кв. м торговых помещений, 88 500 кв. м – апарт-отель, 41 300 кв. м – паркинг) и Николаевская (130 000 кв. м – торговля, 84 200 кв. м – паркинг). Все технико-экономические показатели объектов утверждены на градостроительно-земельной комиссии, уточняет Ликсутов.

Ближе к метро

Протяженность МКЖД – 54 км. Пассажирское движение на ней предполагается приблизить к графику метро. На МКЖД будут действовать проездные билеты и тарифы Московского метрополитена. В часы пик интервал между поездами составит не более 6 минут. На кольце будет организована 31 остано­вка с 17 пересадками на 11 линий метро и 10 – на 9 направлений ж/д. На 13 ТПУ будут перехватывающие парковки. Первые пассажиры смогут воспользоваться обновленной МКЖД уже в конце этого года, обещает мэрия.

Права на застройку ТПУ, по его словам, планируется разыграть на торгах в 2016–2017 гг. В марте девелоперская компания «Пионер» выиграла конкурс и будет застраивать территории у ТПУ Ботанический сад. Сумма сделки – 1,14 млрд руб. «Пионер» сможет построить офисы общей площадью 44 600 кв. м с подземной автостоянкой на 411 машино-мест, торговый центр на 45 400 кв. м и гостиницу на 51 300 кв. м (оба – с подземной автостоянкой). В районе этого ТПУ проходит несколько крупных транспортных магистралей – МКЖД, Северо-Западная и Северо-Восточная хорды, а также расположена станция метро «Ботанический сад». «Пионер» уже строит там жилой комплекс «LIFE – Ботанический сад», поэтому мы учитывали синергетический эффект, который возникнет в результате строительства ТПУ», – объясняет участие в торгах представитель компании.

По его словам, если технологическая и коммерческая составляющие удачно связаны между собой, в ТПУ генерируется деловая активность и аккумулируется покупательский спрос, а появление в районе современной транспортной инфраструктуры капитализирует недвижимость. Представитель «Пионера» обещает инвестировать в проект более 10 млрд руб.

Мэрия рассчитывает выручить от продажи прав на строительство всех ТПУ около 15 млрд руб., а общие инвестиции в эти проекты могут достичь 68 млрд руб.

«В целом в ТПУ логично реализовывать торговую функцию, но она должна быть увязана с транспортной доступностью площадки, наличием станции метро, вылетных магистралей. В списке площадок нет ТПУ с такими характеристиками; особенно странно выглядят заявленные 130 000 кв. м торговли в ТПУ Николаевская, где нет ни метро, ни крупных магистралей, а неподалеку находится более удачно расположенный узел – Селигерская, где также присутствует ритейл», – комментирует планы московских властей Антон Коротаев из JLL. Потенциал офисного сегмента, по его словам, сегодня также ограничен, а учитывая, что большинство площадок МКЖД проходят вдали от зон деловой активности, за исключением проекта в «Сити», необходимость масштабной офисной составляющей в них вызывает сомнения. Апартаменты и жилье – это те функции, которые могут быть востребованы в большинстве проектов ТПУ, и наиболее привлекательно в данном контексте выглядит проект «Новопесчаная» на северо-западе Москвы.

Ликсутов предполагает реализовать все проекты до конца 2019 г.