Доступные метры: как россияне улучшают жилищные условия
Весомая часть ипотечных кредитов оформляется по льготным программамВ августе 2023 г. россияне взяли рекордное количество квартир в ипотеку. Это 216 500 сделок – максимальный месячный результат за последние девять лет. Условия по льготным программам меняются, но они продолжают стимулировать спрос.
«Квадраты» для новой семьи
В конце лета покупатели, ожидавшие роста ипотечных ставок после повышения ставки ЦБ, устроили на рынке вторичной недвижимости кратковременный ажиотаж. За три месяца цены возросли на 2,2%, а средняя цена достигла 103 060 руб. за кв. м. После летнего сезона спрос на первичное жилье тоже набирает обороты. За первый месяц осени объем продаж на рынке новостроек вырос на 36%, сообщили аналитики брокерского агентства Dolgov Pro.
Сегодня каждый третий россиянин считает, что при создании своей семьи нужно жить отдельно от родителей. Согласно исследованию ВЦИОМ, 35% респондентов назвали наличие жилья необходимым условием для создания новой ячейки общества. В опросе, проведенном в июле 2023 г., участвовали 1600 россиян в возрасте от 18 лет. При этом почти 60% респондентов, участвовавших в опросе сервисов «Ремонт со СберУслугами» и «Домклик», планируют купить квартиру в ближайшие 2-3 года. Для исследования опросили 3500 человек из всех регионов страны.
Чтобы удовлетворить спрос, в России ежегодно строится порядка 100 млн кв. м жилой недвижимости. По национальному проекту «Жилье и городская среда», который реализуется по решению президента России, в прошлом году возвели около 102,7 млн кв. м жилой недвижимости. По данным Росстата, за девять месяцев этого года в стране уже построили почти 80 млн кв. м жилья, и застройщики могут побить прошлогодний рекорд. К 2030 г. в России планируется увеличить объем строительства до 120 млн кв. м жилья в год. Таким образом, к этому времени каждый пятый квадратный метр в стране будет новым.
При выборе жилья будущим новоселам важны не только сами квартиры, но и благоустроенная инфраструктура. В том числе наличие школ, детских садов, поликлиник, а также хорошие автомобильные дороги, необходимые инженерные коммуникации. Хотя бывает, что застройщики отдают приоритет жилым домам с квартирами, а в остальные общественные здания инвестируют уже после окончания строительства всего жилого комплекса. В таких случаях больше всего страдают покупатели первых очередей, которым порой приходится годами ждать обещанных школ и поликлиник. При строительстве социальной и инженерной инфраструктуры застройщик несет большие затраты, что также увеличивает общие сроки строительства.
По данным Минстроя, примерно до 18% сданных новостроек не успевают запустить объекты социальной инфраструктуры одновременно со сдачей жилья. В строительстве социальной инженерной инфраструктуры застройщикам помогает федеральная программа «Стимул» нацпроекта «Жилье и городская среда». Государство берет на себя расходы на социальную и инженерную инфраструктуру для новых жилых районов. Это позволяет быстрее ввести новые ЖК в эксплуатацию и удешевить полный цикл строительства, сделав цены на квартиры более доступными.
С 2018 г. по программе «Стимул» было построено и реконструировано 612 объектов, в том числе детские сады, школы и поликлиники. Было введено в эксплуатацию 43,9 млн кв. м жилья с необходимой инфраструктурой. За девять месяцев текущего года по всей России в новых жилых кварталах построили 24 объекта водоснабжения и водоотведения, а также очистные и канализационные сооружения общей протяженностью 381,8 км. В новых микрорайонах построено 15 дорог протяженностью 17,9 км. Введено в эксплуатацию четыре школы на 3825 мест, детский сад на 60 мест, комплексный проект (школа-детский сад) на 1050 мест и две детские поликлиники, готовые принять 900 пациентов в смену.
По словам заместителя председателя Правительства Марата Хуснуллина, главная задача в работе по нацпроекту – улучшение качества жизни горожан и формирование комфортной городской среды. «Преображение облика населенных пунктов позволяет создать новые локации, которые становятся точками притяжения жителей и гостей. Эти места привлекают инвесторов, что дает толчок к развитию экономики, предпринимательства и внутреннего туризма», – подчеркнул Хуснуллин. Всего за девять месяцев этого года по нацпроекту «Жилье и городская среда» в России благоустроили 6249 пространств в 83 регионах. Это 3179 общественных и 3070 дворовых территорий, рассказал Хуснуллин.
На льготных основаниях
Спрос на российском рынке жилья поддерживают в том числе предложения по ипотеке. По подсчетам аналитической компании Frank RG, за восемь месяцев 2023 г. в России было выдано на 69,9% больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период прошлого года. В августе россияне взяли рекордное число ипотечных кредитов за последние девять лет. Российские банки оформили в последний летний месяц более 216 500 таких займов.
При этом весомая часть всех кредитов оформляется по льготным программам. За восемь месяцев этого года россияне заключили 264 000 ипотечных договоров на новостройки по льготным условиям. Общая сумма кредитов составила порядка 1 трлн руб., рассказал «Ведомости. Городу» представитель аппарата вице-премьера РФ Марата Хуснуллина. Это на 43% больше по количеству и на 72% больше по сумме, чем за аналогичный период прошлого года. «Данные показатели подтверждают высокий спрос на программы льготного ипотечного кредитования, которые делают доступной покупку жилья для россиян, поскольку предлагают наиболее оптимальные условия особенно в ситуации высокой ключевой ставки», – объяснил представитель аппарата вице-премьера.
Сама программа «Льготная ипотека» в стране стартовала в 2020 г. Это был временный инструмент поддержки строительной отрасли в период пандемии. Тогда условия ипотечного кредита ограничивались ставкой 6,5% и первоначальным взносом в 15% от стоимости. Максимальная сумма, за которую в России можно было купить квартиру по этой программе, составляла от 6 до 12 млн руб. в зависимости от региона. В разгар пандемии, в июле 2021 года, ставку подняли до 7%, а максимальную сумму кредита ограничили 3 млн руб. во всех регионах. В марте 2022 г. в связи со скачком ключевой ставки до 20% условия льготной ипотеки вновь изменились: ставку повысили до 12%, но при этом вернули прежние ограничения по сумме кредита. В том же году поэтапно ее вновь понизили до 7%. В декабре программу «Льготной ипотеки» продлили до 1 июля 2024 г., но подняли ставку на один процентный пункт, а с 20 сентября этого года первоначальный взнос повысили до 20%.
Государство вынуждено повышать процент первоначального взноса, чтобы снизить риски по ипотечному портфелю, объясняет руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. «До конца года мы будем наблюдать небольшое (на 5%) сокращение выдачи ипотеки с господдержкой, но только по сравнению с высокой базой лета и сентября. В абсолютных объемах выдача будет высокой», – уверен эксперт. В целом, по его словам, программа «Льготной ипотеки» существенно поддержала спрос на рынке жилья и позволила девелоперам запускать новые качественные проекты. За время программы улучшили жилищные условия уже более 1,2 млн российских семей, заключил эксперт.
Из квартиры в частный дом
В ближайшем будущем квартиры останутся одним из ключевых объектов вложения средств россиян, считают опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты. При этом в постковидную эпоху на жилищном рынке сложился еще один устойчивый тренд: люди хотят жить в собственных частных домах. Сегодня в частном секторе проживает лишь каждая четвертая российская семья, хотя желающих туда переехать больше в 2,6 раза, говорит Гольдберг. Согласно последним исследованиям, две трети из 61,8 млн семей хотели бы жить в собственном доме – это свыше 40 млн домохозяйств, приводит статистику эксперт. Большинство объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) строится собственными силами, но в 2021 г. программу льготного кредитования распространили и на ИЖС. Новая программа позволяет большему количеству россиян улучшить жилищные условия, особенно за пределами столичных регионов. По данным «Дом.РФ», за восемь месяцев 2023 г. выдано 223 000 кредитов. Из них на ИЖС – более 32000, а на квартиры в новостройках – 191000, что практически в два раза больше, чем за тот же период годом ранее.
По мнению Гольдберга, чтобы продолжить тренд на строительство частных домов, нужно выделять на это государственные субсидии. «Распространить ипотеку на ИЖС можно и с помощью перевода малоэтажного строительства на проектное финансирование. Таким образом, средства граждан будут размещаться на счетах эскроу, как при строительстве многоэтажных домов», – предложил эксперт. По данным исследования «Дом.РФ» и ВЦИОМ, 59% россиян готовы привлекать к строительству своего дома профессиональных застройщиков. В исследовании, проведенном в сентябре 2022 г. в более 50 субъектов РФ, приняли участие порядка 5700 человек.
При этом около 80% опрошенных готовы рассмотреть типовые проекты, если будет создан единый каталог готовых и сертифицированных архитектурных решений, говорится в исследовании. Ярким примером такого продукта является домокомплект. Это комплект материалов, деталей, изделий и готовых строительных конструкций, из которых можно «собрать» свой загородный дом с нуля за пару недель или месяцев в зависимости от сложности проекта. Такое строительство может быть перспективным, потому что покупатель в короткие сроки может возвести на своей земле новый дом, изготовленный заводским методом, но в то же время с учетом индивидуальных запросов клиента, отметил Гольдберг. Если расширить льготные программы на такой тип домостроения, доля желающих приобрести домокомплект может увеличиться в 1,3 раза, считает руководитель аналитического центра «Дом.РФ».