Что будет со стройками в 2025 году
Как российские девелоперы готовятся к переменам в отраслиПартнерство, новые финансовые инструменты, диверсификация портфелей недвижимости и надежда на господдержку – эти четыре «кирпича» лягут в основание девелоперского бизнеса в 2025 г. Такой вывод можно сделать по итогам дискуссии на Московском форуме лидеров рынка недвижимости (MREF-2024), который «Ведомости» провели в середине ноября.
Девелоперы и аналитики, наблюдая падение продаж в связи с отменой в июле всеобщей льготной ипотеки, прогнозируют в будущем году ужесточение условий и сокращение проектного финансирования, череду банкротств и снижение ввода новостроек. Но не сдаются, а ищут пути оптимизации и новые возможности для развития бизнеса.
Где взять деньги для стройки
«Строительная отрасль сейчас напоминает пловца, который набрал воздуха, нырнул и сидит под водой, гадает, сколько ему осталось дышать, понимая, что на полтора года запаса не хватит», – высказал общее мнение Денис Бородако, гендиректор девелопера Dominanta. Продажи в отсутствие льготной ипотеки (ее отменили с июля 2024 г.) неудержимо стремятся вниз: Росреестр по Москве отчитался о почти 12%-ном падении числа договоров долевого участия (ДДУ) в октябре по сравнению с сентябрем (4419 против 4998), 60% сделок было оформлено без ипотеки.
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.РФ, отметил, что в целом по России после рекордного июня 2024 г. выдача ипотечных кредитов по сравнению с средневзвешенным уровнем первого полугодия снизилась на 20–25%, из 100 000 выдаваемых в последние месяцы кредитов 30 000 были по льготной программе «Семейная ипотека». Гольдберг пока не видит причин сильно беспокоиться об отрасли: «Для того чтобы проект состоялся с прибылью для застройщика, с учетом погашения дорогостоящего проектного финансирования достаточно, чтобы на момент его ввода было продано 70% квартир. Проекты, которые должны завершиться в этом году, уже достигли этой отметки». По данным Дом.РФ, даже в проектах 2025 г. распродано уже 45% (при норме в 40%). Этот запас он называет «спасательным кругом» для отрасли.
Но от региона к региону ситуация на первичном рынке сильно отличается, просит не забывать Антон Глушков, президент объединения строителей НОСТРОЙ: «Продажи минимально снизились в Москве и максимально упали, например, в сибирских регионах – до 80% в расположенных там городах-миллионниках». Что касается утверждения о том, что прибыли прошлых лет помогут девелоперам в будущем, то «эти прибыли уже либо распределены, либо вложены в земельные ресурсы», отметил он. На фоне пессимистичных экономических прогнозов банки усиливают требования к заемщикам-девелоперам. «Мы видим мягкое охлаждение рынка и нежелание большей части банков заниматься проектным финансированием», – признал президент НОСТРОЙ. По данным ЦБ РФ, прирост кредитного портфеля застройщиков замедлился в III квартале (до 9% по сравнению с 13% во II квартале). В абсолютных цифрах объем проектного финансирования за июль – сентябрь 2024 г. вырос на 0,7 трлн руб. до 8 трлн руб.
Бородако полагает, что банкам, скорее всего, придется пересматривать показатели проектного финансирования и, возможно, устанавливать LLCR ниже 1,2 (англ. Loan Life Coverage Ratio – коэффициент покрытия за срок кредита, то есть показатель обеспеченности кредита будущими ожидаемыми денежными потоками проекта; если он близко к 1, то это означает, что все будущие доходы пойдут на погашение долга. – «Ведомости. Город»). Владимир Щекин, сооснователь и совладелец группы «Родина», выразил общую обеспокоенность девелоперов сложившейся на рынке ситуацией: когда ставки по ипотеке доходят до 43% годовых, бридж-кредиты (короткий и дорогостоящий кредит под залог объекта, который необходимо сдать в течение года. – «Ведомости. Город») выдаются под 46%, а скидки на квартиры у девелоперов достигают 50%, «выживут не все – это факт».
Дом.РФ прогнозирует, что при сохранении текущей экономической ситуации запуск новых проектов может сократиться практически вдвое. Это приведет к значительному снижению ввода многоквартирного жилья в 2027–2029 гг. – до 30–35 млн кв. м в год. Для сравнения: в 2023 г. было введено около 52 млн кв. м в многоквартирных домах (вместе с объектами индивидуального жилого строительства, ИЖС, – почти 112 млн кв. м). Для поддержки предложения госкомпания предлагает ввести механизм субсидирования ставок проектного финансирования. Проекты со сроком ввода, например, начиная с 2026 г., могли бы кредитоваться банками по ставке в 12–14% годовых, остальное – до рыночной ставки – доплатило бы государство.
Пока что для стимулирования спроса девелоперы активно используют традиционные (беспроцентная рассрочка) и изобретают новые способы для финансирования проектов. Dominanta, например, этим летом выпустила на рынок цифровой финансовый актив (ЦФА), «привязав» его к стоимости квадратного места в своем строящемся жилом комплексе. GloraX ведет переговоры с Минстроем о легитимизации партнерства федерального застройщика и региональных девелоперов в проектах комплексного развития территорий (КРТ). Денис Лебедев, вице-президент по развитию и взаимодействию с государственными органами, называет такое партнерство мастер-девелопментом: федеральный игрок берет на себя обязательства перед региональными властями по проекту КРТ и далее перераспределяет «фронт работ» среди более мелких игроков или институциональных инвесторов.
Застройщики в поисках доходности
Чтобы снизить издержки, девелоперы как могут оптимизируют проекты. Глушков говорит, что эту оптимизацию можно определить термином «шринкфляция»: уменьшается площадь квартир, режется количество парковочных мест, заужаются места общего пользования, убираются элементы благоустройства.
По данным НОСТРОЙ, некоторые стройматериалы за последние три года выросли в цене на 200–250%, а заработная плата в отрасли за 10 месяцев увеличилась примерно на 35%.
Алексей Алмазов, управляющий партнер по сегменту «Регионы» ГК ФСК, говорит, что даже при небольшой ключевой ставке средняя рентабельность региональных проектов не превышала 20%. По его словам, себестоимость уже «высушена» так, что снижать ее, не пожертвовав качеством продукта, некуда, а повышать цены на квартиры не дает рынок. «Мы очень много времени тратим на разработку продукта, поскольку конкурируем в регионах с местными застройщиками и должны находиться с ними в одном ценовом сегменте», – говорит он. По его мнению, сейчас девелоперы решатся начать крупномасштабные стройки только при наличии господдержки, партнерских взаимоотношений с землевладельцами и уверенности в спросе.
Еще один способ поднять доходность бизнеса – это увеличить в жилых проектах объем коммерческой недвижимости. Андрей Постников, исполнительный директор консалтинговой компании CORE.XP, полагает, что в столице эта тенденция будет набирать силу. «Мы видим, как консервативные стратегии девелоперов сформировали текущий дефицит во всех ключевых сегментах коммерческой недвижимости: обеспеченность москвичей качественными торговыми центрами в 2024 г. составила 0,47 кв. м на человека, офисами – 1,4 кв. м, складами – 0,2 кв. м, число вакантных площадей – от нуля в складском сегменте до 5% в офисном». Хотя бы частично насытить спрос поможет московская программа комплексного развития территорий: до 2035 г. на 3100 га бывших промзон должно быть построено примерно 52 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Доля последней стремится уже к 50%: 27% придется на торговлю и офисы, по 10% – на индустриальную недвижимость и социальные объекты.
В проектах MR Group, по собственным данным, доля торговой недвижимости увеличилась с 5–7% до 20%. Level Group, по словам директора по коммерческой недвижимости Александры Захаровой, в 2025 г. планирует увеличить портфель офисных проектов. ГК «А101» также будет развивать офисные проекты – как класса А, так и класса В+, рассказала Татьяна Грихно, руководитель проекта бизнес-квартала «Прокшино».
Михаил Бродников, генеральный директор Space 1, поделился, что его компания «будет запускать новые офисы»: «Поскольку мы занимаемся сервисными офисами, практически ремонтами в построенных зданиях, то для нас «ухватить за хвост» текущие ставки проще, чем коллегам. Мы планируем запуск как спекулятивных проектов, то есть без клиентов, готовых уже на начальной стадии подписать договор, так и в формате build-to-suit в любой локации, под заказ арендаторов». Сейчас его компания рассматривает примерно 8000–9000 кв. м таких объектов.
Перспективный рынок для жилых девелоперов
Марина Ребикова, руководитель направления коммерческой недвижимости девелопера Coldy, оптимистично настроена в отношении рынка офисов. «По итогам 9 месяцев 2024 г. мы наблюдаем рекордные показатели по продаже лотов класса А, что связано с выходом на рынок как средних компаний, так и частных инвесторов, доля которых увеличивается с каждым днем», – рассказала она. По оценке эксперта, не менее половины сделок Coldy заключается с покупателями, которые выбирают помещения для собственного размещения, остальные берут для последующей сдачи в аренду. На старте проектов, например в бизнес-центре N’ice Tower, около 30% помещений было приобретено для последующей перепродажи – компания прогнозирует рост стоимости квадратного метра к концу строительства более чем на 40%.
Так как вакантных площадей на рынке офисной недвижимости немного, многие компании приобретают офисы «на вырост», отмечает эксперт: «Чаще всего это локальный спрос, помещение компании ищут в уже знакомом районе. Важной причиной становится возможность переехать в более современный деловой комплекс». Например, напомнила Ребикова, в павелецком деловом кластере, где реализуется проект Taller, последний бизнес-центр класса А был построен еще 12 лет назад и в этой локации сформировался большой отложенный спрос на качественные офисы. «Интерес к приобретению объектов до 150 кв. м стабилен, а крупные лоты пользуются наибольшим спросом в начале строительства, когда цены наиболее доступны, а также на финальной стадии, когда резидентам уже не нужно долго ждать передачи помещения», – рассказала Ребикова.
Level Group уже продала примерно 3000 кв. м из общих 22 000 кв. м в «Level Воронцовская». «Сделки идут хорошими темпами, много запросов», – поделилась Захарова. По ее словам, у компании хорошая база инвесторов, которые уже приобрели коммерческую недвижимость в ее жилых комплексах. Level Group планирует нарастить коммерческую составляющую в портфеле жилых проектов. Помимо офисов компания намерена развивать направление индустриальной недвижимости. Это и классические спекулятивные склады класса А в «Терехово», и light industrial в большом кластере в Южном Тушине, масштабном проекте КРТ общей площадью более 1 млн кв. м, который получил название «Level Свободы».
Доля покупок офисов на московском рынке значительно увеличилась: с прошлогодних 22% до нынешних 40% в общей структуре сделок, отметила Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. Основными клиентами офисных девелоперов стали госструктуры.