Устойчивая логистика: зачем совмещать возможности мегахаба и независимых складов

Онлайн-торговля – одна из самых динамичных сфер в российской рознице. В прошлом году ее объем, по данным АКИТ (Ассоциации компаний интернет-торговли), достиг 11,5 трлн руб. Рост составил 28% по сравнению с предыдущим годом. При этом продажи преимущественно приходятся на внутренний рынок – 96,2%. Лишь 3,8% занимает трансграничная интернет-торговля.

«Рост связан прежде всего с дальнейшим укреплением позиций маркетплейсов, в том числе в регионах. Покупатели ценят удобство и скорость доставки, а развитие онлайн-платформ делает доступными все больше товарных категорий и сервисов», – отметила в беседе с «Ведомости. Промышленность и инфраструктура» исполнительный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Илона Овсепян.

Такая динамика, по словам директора по стратегии ИК «Финам» Ярослава Кабакова, привела, помимо прочего, к росту онлайн-покупок в регионах, увеличению числа пунктов выдачи и расширению логистической инфраструктуры. «Вместе с этим усилилась зависимость продавцов от крупных распределительных центров», – заявил Кабаков в разговоре с «Ведомости. Промышленностью». Подобные логистические объекты, как правило, представляют собой формат big box – просторные одноэтажные здания с высокими потолками и продуманной планировкой без лишних внутренних перегородок.

Риски централизации

«Основное преимущество крупного распределительного центра – эффект масштаба и возможность концентрации товарных потоков в одном месте. Это позволяет внедрять автоматизированные системы управления запасами, сортировочные комплексы, конвейерные линии и другие решения, которые экономически менее эффективны на небольших площадках», – рассказала «Ведомости. Промышленности» региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Элеонора Богданова.

Централизация, по ее словам, также повышает управляемость логистики: компания получает единую картину запасов, может оптимизировать хранение и отгрузку, снижать объем избыточных страховых запасов и унифицировать контроль качества, маркировку и учет. Наиболее показательные примеры использования крупных распределительных центров можно увидеть у маркетплейсов, продуктовых сетей, почтовых и курьерских операторов, где высокая оборачиваемость товаров делает масштаб и автоматизацию особенно значимыми.

Вместе с тем концентрация товарных запасов в одной точке повышает операционные риски, подчеркнул Кабаков. Cбой в работе ключевых узлов может затронуть значительную часть запасов и нарушить поставки, добавила Овсепян. «Потеря такого склада сегодня означает не только ущерб от утраты товара, но и остановку продаж, потерю позиций на маркетплейсах, штрафы, сбои в поставках и снижение лояльности покупателей», – обратил внимание Кабаков. В зависимости от масштаба бизнеса восстановление товарного запаса и логистических процессов может занять значительное время, поэтому последствия выражаются также в потенциальной потере выручки, клиентской базы и доли рынка, прокомментировала Богданова. Причины остановки могут быть разными: пожар, авария, отказ инженерии или IT, временное ограничение доступа, внешние обстоятельства.

На этом фоне все больший интерес, по словам Кабакова, вызывают также склады сегмента Light Industrial (LI). Речь идет о современных многофункциональных помещениях, площадь которых варьируется от 100 кв. м до 3000 кв. м. Многие проекты LI реализуются как блоки внутри более крупного корпуса с общей стеной, кровлей и частью инфраструктуры.

В поисках устойчивой модели

В первую очередь этот формат ориентирован на малый и средний бизнес и предполагает сочетание производственной, складской и административной функций, пояснила Богданова. «Поэтому LI может быть интересен селлеру, которому необходимо в одном объекте разместить, например, небольшое производство, склад, шоурум и офис», – сказала она. Преимущество такого формата, как отметил Кабаков, в более высокой устойчивости бизнеса, недостаток – в росте логистических и управленческих затрат.

По данным Nikoliers, во втором квартале 2026 г. средневзвешенная ставка аренды готовых и строящихся объектов Light Industrial в Москве составляла 13 110 руб. за 1 кв. м в год, что примерно на 32% выше средней запрашиваемой ставки на свободные сухие склады big box классов А и В. Если основная задача заключается исключительно в хранении и обработке товаров, классический склад формата big box зачастую не только технически, но и экономически эффективнее, подтверждает Богданова.

Полный отказ от крупных распределительных центров, несмотря на существующие риски, экономически нецелесообразен, подчеркнули опрошенные «Ведомости. Промышленностью» эксперты. «Вопрос в другом – должен ли весь товар и весь операционный процесс зависеть от одной физической точки. Устойчивая модель будущего – это большой хаб плюс самостоятельные узлы (склады), которые сохраняют критическую часть операций», – прокомментировал «Ведомости. Промышленности» генеральный директор компании «Реалитек» Виталий Коляда. С ним согласен и Кабаков. По его мнению, наиболее рациональной выглядит гибридная модель, при которой крупный распределительный центр сохраняет функции автоматизированной обработки больших объемов, а сеть независимых складов обеспечивает резервирование запасов и бесперебойность поставок.

В собственных узлах, по словам Коляды, должны находиться критичные запасы и процессы: упаковка, возвраты, FBS (Fulfillment by Seller – модель, при которой продавец самостоятельно хранит товар на своем складе и передает его в доставку курьерской службе маркетплейса), сборка или небольшое производство. Это позволяет бизнесу продолжить работу, если основная цепочка временно нарушена.

Для полноценной географической диверсификации узлы должны располагаться в разных локациях, поскольку один парк решает задачу обособления объектов внутри площадки, но не исключает общий географический риск, подчеркнул Коляда. Такой подход, как отметила Богданова, позволяет сохранить преимущества крупного распределительного центра и одновременно снизить зависимость бизнеса от одной точки. Конкретная конфигурация зависит от стоимости товара, скорости его оборачиваемости, широты спроса и допустимого для компании уровня операционного риска, пояснила она.

«Диверсификация и сочетание различных логистических форматов всегда были и остаются рациональным подходом к организации товаропотока», – уверена Овсепян.

Акцент на автономность

Сегодня, как отмечает Кабаков, интерес бизнеса также вызывает такой формат, как отдельно стоящие производственно-складские здания, которые позволяют распределить товарные запасы между несколькими площадками. Одним из вариантов такого решения стала авторская концепция Real Industrial, которую развивает компания «Реалитек».

У складов такого формата, как отмечает Коляда, есть схожие черты с классическим Light Industrial: те же небольшие площади, возможность сочетать в одном здании производство, склад и офис, нацеленность на малый и средний бизнес. Но принципиальное различие кроется в устройстве самого объекта. Если многие проекты LI реализуются как блоки внутри более крупного корпуса с общей стеной, кровлей и частью инфраструктуры, то в Real Industrial акцент делается на обособленности здания и участка.

«Преимущества такого формата связаны прежде всего с большей автономностью объекта: возможностью адаптировать здание и прилегающую территорию под конкретный технологический процесс, организовать собственную логистику, инженерную инфраструктуру и режим эксплуатации», – подчеркнула Богданова.

Как рассказал Коляда, резидент получает собственный участок, самостоятельный доступ, возможность организовать парковку, погрузочно-разгрузочную зону и офисные помещения.

«Концепция Real Industrial создана не как еще одна вариация квадратных метров, а как формат, в котором предприниматель владеет не только зданием, но и собственной логикой эксплуатации: участком, доступом, режимом работы и возможностью адаптировать объект под развитие компании», – прокомментировал Коляда.

При этом объект находится внутри промышленно-логистического парка с общей инфраструктурой. Отдельно стоящие производственно-складские здания внутри единого парка могут быть востребованы, считает Богданова. «При этом оценивать такой объект необходимо комплексно: значение имеют не только автономность здания и наличие собственного земельного участка, но и состав резидентов парка, транспортная доступность, инженерное обеспечение, профессиональное управление и коммерческие условия», – пояснила эксперт. 

Первым проектом в формате Real Industrial стал промышленно-логистический парк «Лиханов. Балашиха» в городском округе Балашиха, отметил Коляда. Здесь уже в июле текущего года введена первая очередь из пяти зданий общей площадью около 4500 кв. м. Остальные объекты строятся по графику, значительная часть заявлена со сроком ввода в первом квартале 2027 г., сообщил он.

Общая площадь участка – 17,91 га, генпланом предусмотрено 51 отдельно стоящее здание суммарной площадью почти 49 000 кв. м.

Парк расположен с выходом на основные транспортные артерии: 19 км от МКАД, 27 км от ЦКАД, 12 км до трассы М-12.

«Real Industrial – не обещание абсолютной защищенности. Такая конфигурация снижает зависимость от соседних помещений и помогает локализовать последствия отдельного инцидента», – подчеркнул Коляда.

Крупные распределительные центры по-прежнему необходимы для концентрации товарных потоков, консолидации грузов и эффективного обслуживания обширных территорий. Поэтому они сохранят ключевую роль в современной логистической инфраструктуре, считает Овсепян. «При этом распределенная логистика, вероятнее всего, станет новым стандартом рынка: крупные хабы останутся основой электронной коммерции, но будут работать в связке с сетью автономных логистических узлов, повышающих устойчивость цепочек поставок», – резюмировал Кабаков.