Больше, чем льготы: как ОЭЗ превращаются в полноценные экосистемы для инвестора

Рынок индустриальной недвижимости и особых экономических зон в России подошел к точке, когда решающим фактором выбора площадки становится совокупная готовность инфраструктуры, скорость запуска и качество сервисной экосистемы. Именно этой теме была посвящена сессия «Индустриальная недвижимость и ОЭЗ: вызовы и инвестиционный потенциал для развития в 2026 году», организованная «Ведомостями» в рамках конференции «Индустриальная недвижимость».

Практическое руководство для инвестора

Одним из главных событий конференции стала презентация книги «ОЭЗ: инструкция по применению» — совместного проекта Ассоциации индустриальных парков России и ОЭЗ «Максимиха». Как рассказал модератор сессии, исполнительный директор АИП России Денис Журавский, идея выпуска такой книги появилась в начале года. 

«На выставке «Иннопром» мы провели сессию-дискуссию среди среди участников, в числе которых было много производственных компаний. И вот их ответы нас, на самом деле, очень удивили», – отметил Журавский. По его словам, на вопрос: «Что для вас важно при выборе особой экономической зоны?» примерно 30 участников заявили о первостепенной значимости промышленной инфраструктуры и только вторым в топе ответов был налоговый режим. Все это стало причиной для более глубокого исследования, которое легло в основу книги, пояснил Журавский.

По его словам, книга задумана как практическое руководство, которое помогает инвестору пройти весь путь — от выбора площадки до запуска производства. Журавский также рассказал, что книга объясняет, какие задачи закрывает ОЭЗ, а какие остаются на стороне резидента. Отдельное внимание в издании уделено сервисному контуру и экосистеме управляющей компании.

Акцент сделан также на экономике проекта: она показывает, как готовая инфраструктура и преференциальный режим влияют на сроки окупаемости, капитальные затраты и внутреннюю норму доходности. Издание адресовано как конечным пользователям — будущим резидентам-инвесторам, так и девелоперам, которые планируют строить бизнес-парк или индустриальный парк. Книга вышла под эгидой Минэкономразвития России и доступна на сайте АИП России в рубрике «Материалы». Через месяц-полтора после сессии авторы проекта собираются пригласить всех желающих на презентацию бумажного тиража.

Усилить экономику проекта

Книга также поможет инвесторам избежать стереотипов и мифов, связанных с ОЭЗ, добавил в ходе выступления директор по развитию ОЭЗ «Максимиха» Роман Мусин. Одна из главных проблем, по его словам, — представление об ОЭЗ как о недолгосрочном инструменте, в котором постоянно меняются условия для ведения бизнеса.  «Мы даже собираем некий сборник мифов на основе запросов клиентов совместно с коллегами из АИП России, и этот список будет дополняться», – подчеркнул Мусин. В числе заблуждений об ОЭЗ Мусин также привел мнения о том, что особая экономическая зона отлично работает как индустриальный парк, но ее налоговая эффективность не подтверждена. Еще одно заблуждение касается того, что стоит получить бесплатную землю, подключение, льготное финансирование и офсетные контракты, и «проект полетит».

«ОЭЗ — «не волшебная экономическая зона», она не вытягивает плохой проект, а усиливает экономику хорошего, помогая ему быстрее окупиться и эффективно работать на долгом горизонте», – подчеркнул спикер. Он также отметил, что главный конкурент подготовленных площадок — не другие парки, а участок сельхозназначения, который инвесторы застраивают сами. При этом Мусин отметил, что в 99% из 100% готовая площадка с преференциальным режимом позволяет реализовать проект быстрее и экономически эффективнее.

По выгодной схеме

Практическим опытом Московской области поделилась заместитель председателя правительства – министр инвестиций, промышленности и науки региона Екатерина Зиновьева. По ее словам, в Подмосковье сегодня действуют 6 особых экономических зон — примерно 10% от всех ОЭЗ страны, — и только одна из них, «Дубна», является государственной, остальные пять, включая «Максимиху», созданы частными инвесторами. Индустриальных парков в регионе 72 из примерно 240 действующих в стране, то есть треть всех парков России. Из них до недавнего времени только один, «Есипово», был государственным.

Заполняемость большинства подмосковных ОЭЗ составляет 100%, причина, в том числе, в относительной компактности этих площадок — 200–250 га. Исключение — «Максимиха» с площадью 2 200–2 300 га.

Регион, по словам Зиновьевой, сознательно не наделяет статусом ОЭЗ все запросы, которые поступают, поскольку особые экономические зоны предназначены прежде всего для развития отдаленных территорий с обширными пустыми участками земли.

«Особая экономическая зона — это индустриальный парк с налоговыми и таможенными преференциями. Это более выгодная и более эффективная с точки зрения окупаемости и маржинальности для бизнеса конструкция», — подчеркнула министр. 

Она также рассказала, что регион создает пять новых государственных индустриальных парков, первый из которых — «Титан» в Ленинском городском округе — открылся в конце августа, через полтора года после начала строительства, на площади более 100 га. Его концепция — «пять в одном»: необходимая инженерная инфраструктура, производственные боксы, управляющая компания в лице УК ОЭЗ «Дубна», а также профильные колледжи и комфортные условия проживания для сотрудников. В «Титане» 140 000 кв. м. Офисы light industrial (недвижимость, объединяющая производство, склады, офисы для нужд преимущественно малого и среднего бизнеса) строит частный девелопер, получающий от государства подготовленную площадку и сети. В одном из производственных боксов площадью 30 000 кв. м размещены восемь производителей робототехники, включая «Семаргл» и завод «Русский робот». 

Зиновьева напомнила, что именно в Подмосковье, в формате Light Industrial в Подольске, зародилась программа «промышленной ипотеки». По ее словам, в регионе уже построено 500 000 кв. м Light Industrial, а объем стройки составляет 1,2 млн кв. м. Она также отметила, что в декабре в Московской области откроется еще один государственный индустриальный парк «Ключ», а также новые корпуса «Титана».  

Подводя итог, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай отметила, что доля Москвы и Московской области в объеме обрабатывающих производств составляет 11% и 22% соответственно, а за 20 лет их совокупная доля выросла с 17% до 20%. По ее данным, объем готовых спекулятивных площадей в Москве составляет 1,7 млн кв. м, в области — 1,5 млн кв. м, и в ближайшие два года он увеличится практически вдвое. Структура игроков на рынке изменилась: к производственным компаниям, которые строят заводы для себя, добавились профессиональные девелоперы — это делает рынок сложнее и одновременно открывает производителям больше возможностей для быстрого и эффективного размещения.