Ориентиры: Покупаем по маленькой

Не все ожидания предпринимателей оправдались, однако первые договоры приватизации уже подписаны, а количество заявок на выкуп в апреле достигло 360 (на общую площадь свыше 40 000 кв. м).

Целевая приватизация встроек происходит в рамках местного закона, принятого в конце прошлого года. Выкупать можно помещения размером не более 500 кв. м, если они не находятся на 22 лучших с точки зрения коммерции магистралях города (в списке – Невский, Владимирский, Московский проспекты, Большой проспект Петроградской стороны и др.). Кроме того, арендатор должен занимать площади не меньше трех лет и не иметь долгов перед комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ). Приватизация должна происходить по рыночной стоимости. Частные компании к оценке этих объектов не допустили. Все отчеты делают специалисты ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН).

Подавая заявку на выкуп, бизнесмен не знает, какую цену ему назовут за «стены». Если результат его не обрадует, вспять процесс будет уже не повернуть. При отказе заявителя от целевой приватизации встройка пойдет на торги. Чиновники рекомендуют арендаторам консультироваться с независимыми оценщиками, прежде чем оформлять заявку.

Вполне вероятно, что некоторые фирмы будут оспаривать результаты оценки в суде, хотя пока что никто из арендаторов не отказался от приватизации, узнав о сумме, которую с него запрашивает город.

Сверх рыночной стоимости предпринимателю предстоит раскошелиться на НДС, что стало еще одним неприятным сюрпризом для многих потенциальных покупателей. Платить за «стены» можно в рассрочку – в течение двух лет. Сделки по приватизации заключает фонд имущества Петербурга.

Вся процедура должна занимать не более трех месяцев.

Определять рыночную стоимость коммерческих площадей на практически замершем рынке – не самое благодарное занятие. Выбирая объекты-аналоги, специалисты ГУИОН в значительной степени ориентируются на аукционы фонда имущества, на которых продаются городские встройки. Обобщая информацию из листингов о запрашиваемых арендных ставках, они закладывают дисконт в пределах 20%. Кроме того, каждый месяц проводятся опросы риэлторских компаний о текущей конъюнктуре.

К концу апреля ГУИОН оценило уже примерно 80 помещений. Пока от недели к неделе заказов из Смольного становится больше. Около 80% заявок поступает на объекты, расположенные в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах. Встройки самые разные – от первых этажей рядом с Невским до неликвидных подвалов. Постепенно предприниматели проявляют интерес и к выкупу объектов на окраинах, правда пока только торговых.

Разброс цен на помещения получается от $1000 до $10 000 за 1 кв. м. По оценке экспертов ГУИОН, главное для определения стоимости объекта – его местоположение. Среди других факторов, влияющих на цену, – техническое состояние, этаж, тип входа, наличие витринных окон и т. п. Действующий договор аренды считается обременением встройки и снижает ее стоимость. То есть чем длиннее у предпринимателя контракт с КУГИ и чем ниже указанная в нем ставка, тем больше он сможет сэкономить на выкупе. Если же договор истек и считается продленным на неопределенный срок, то скидки не будет.

Первую сделку купли-продажи в апреле заключила с городом фирма «Пари», которая с 2002 г. арендует офисное помещение площадью 67 кв. м в центре Петербурга – на Кирочной улице, но со входом со двора.

Оформление документов заняло три месяца. ГУИОН оценило объект в 68 000 руб. за «квадрат» (всего – 4,6 млн руб., с учетом НДС – 5,3 млн руб.). Покупатель сообщил, что в процедуре его все устроило, правда, он рассчитывал на меньшую сумму. По его мнению, объект оценен «на 25% дороже рынка». Но рассрочку предприниматель просить не стал.

Среди других помещений, распоряжения о приватизации которых уже подписаны, – встройка на углу Малой Садовой и Невского проспекта, где расположен ювелирный магазин, офис мебельного магазина на Звенигородской улице, помещение охранного предприятия на Пушкинской улице и др.

Потенциальное право на выкуп имеют несколько тысяч петербургских арендаторов.