Московские новостройки становятся менее доступными

Коэффициент доступности жилья в новостройках Москвы в массовом сегменте вновь начал расти. Из отчета компании «Метриум» следует, что если в 2022 г. на покупку квартиры в российской столице надо было в среднем копить 6,5 года (а это минимальный показатель с 2014 г.), то к концу прошлого года сроки увеличились до 7 лет и 2 месяцев. Для сравнения: в 2021 г. данный коэффициент составлял 7 лет и 9 месяцев, а годом ранее – 8,5 года.

В исследовании указано, что коэффициент рассчитывался исходя из доходов двух работающих членов семьи (в Москве на конец 2023 г. среднедушевой доход составлял в среднем 136 500 руб., по данным Росстата), из которого вычитался месячный прожиточный минимум (24 801 руб. на человека) и расходы на второстепенные нужды. Получается, что семья должна откладывать на покупку 174 000 руб. в месяц. Речь идет о типичной квартире из массового сегмента со средней ценой и без привязки к конкретным параметрам (количество комнат, площадь), сказано в отчете. В исследовании указано, что в декабре 2023 г. усредненная квартира на рынке массовых новостроек Москвы стоила 14,5 млн руб., а ее площадь составляла 44,3 кв. м.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты подтверждают, что доступность жилья в московских новостройках за последний год действительно упала, но с методикой расчета «Метриума» они не согласны. К примеру, руководитель «ЦИАН.аналитики» Алексей Попов обращает внимание на то, что в российской столице больше всего в стране самозанятых, а также крупных и средних предпринимателей. В этой связи номинальные зарплаты, на основе которых и делался подсчет, дают неполную картину. Кроме того, отмечает Попов, сейчас более 80% жилья в Москве приобретают с использованием ипотечных кредитов, а указанная методика учитывает все менее распространенный сценарий покупки квартир за наличные.

Коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков поясняет, что если применить методологию доступности жилья к апартаментам массового сегмента, то на их покупку московской семье понадобится откладывать не семь лет, а менее шести. С этим согласна и директор по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова. По ее словам, на московском рынке сегодня представлено большое количество квартир небольшой площади, их покупка, соответственно, занимает гораздо меньше времени. Это же касается и апартаментов, которые при аналогичной площади можно купить за 11–12 млн руб. против 14,5 млн руб. за квартиру, уточняет она.

На снижение доступности новостроек в первую очередь повлиял рост цен на них, объясняется в отчете «Метриума». В IV квартале 2023 г. средняя стоимость квартиры массового сегмента в Москве на 20% превышала аналогичный показатель годом ранее, говорит управляющий директор этой компании Руслан Сырцов.

Исполнительный директор компании «Этажи» Юлия Бочарникова с этим согласна, правда, по ее данным, стоимость квартир выросла лишь на 11%. Купить квартиру в новостройке стало сложнее и из-за ужесточений условий по ипотечным кредитам. По данным Центробанка, если в декабре 2022 г. средневзвешенные ставки (с учетом льготных программ) по ним в России составляли 6,65%, то к концу прошлого года они увеличились до 7,91%. При этом, по словам члена Новой экономической ассоциации Андрея Бархоты, без учета льготных программ средняя рыночная ставка в России на первичном рынке сейчас составляет 16,7–17,5%. Кроме того, за год на 35% (до 98 100 руб.) вырос и средний ежемесячный платеж в стране, сказано в исследовании «Метриума». Там также говорится, что если в конце 2022 г. на него уходило 39% чистого денежного дохода московской семьи, то к декабрю 2023 г. данный показатель достиг 44%.

При этом в исследовании сказано, что, несмотря на то что, по данным Росстата, суммарный годовой доход семей повысился на 13%, а среднедушевой доход по Москве – на 16,9%, одновременно с этим увеличились и расходы – на 11%. Спрос на новостройки сейчас немного снижается, говорит Попов. По его словам, в январе – феврале на первичном рынке Москвы было продано 11 300 квартир и апартаментов. Это на 6% больше, чем было в аналогичные месяцы 2023 г., но в 2 раза меньше итогов ноября – декабря. В целом 2023 год был достаточно спокойным, рассуждает основатель «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. Но, по ее словам, самое главное – что не случилось обвала, который многие предрекали.

В 2024 г., скорее всего, рост цен на новостройки замедлится, признает Сырцов. Уровень доступности новостроек, по его словам, будет зависеть от того, как изменится соотношение расходов и доходов москвичей. Реальная доступность квартир не начнет расти до возврата рыночных ставок по ипотеке до 10–11% вместо нынешних 17%, уверен Попов.