Посуточная аренда переходит к профессиональной модели

Российский рынок краткосрочной аренды жилья стабилизируется после нескольких лет бурного роста, а изменение потребительских приоритетов стимулирует его становиться все более профессиональным. На фоне снижения бюджетов путешественников и удорожания поездок растет спрос на выгодные предложения, что побуждает арендодателей оптимизировать управление объектами, внедрять технологии и развивать сервис. Об этом говорили участники конференции «Объективно», состоявшейся в Москве 29 сентября.

В 2026 г. число предложений на рынке краткосрочной аренды выросло на 7% против 24–25% годом ранее, достигнув 700 000 квартир, домов и комнат. Такие данные привел управляющий директор сервиса онлайн-бронирования жилья «Авито Путешествия» Артем Кромочкин. Он подчеркнул, что прежними темпами перестал расти весь рынок проживания вне дома, включая как частный сектор, так и отели.

По итогам 2026 г. общее число забронированных ночей, по оценке управляющего директора «Авито Путешествий», останется на уровне 2025 г. – чуть менее 300 млн. Структура рынка меняется: доля частного жилья в нынешнем году увеличивается примерно на 2 п. п., а доля отелей сокращается. По данным платформы для гостиничного бизнеса TravelLine, в III квартале текущего года число забронированных ночей в отелях снизилось на 7% год к году. При этом гостиницы теряли и ранее забронированные номера: в разгар летнего топливного кризиса снижение числа состоявшихся бронирований достигало 20%.

Курс на профессионализацию

По словам коммерческого директора «Авито Путешествий» Владиславы Сакиной, подавляющее большинство арендодателей в России по-прежнему составляют физлица с одной или несколькими квартирами, для которых посуточная сдача остается способом получать дополнительный доход. Однако конкурировать на рынке им становится все сложнее. «Им мешают высокие требования к сервису», – отметила эксперт.  В частности, небольшим арендодателям сложнее быстро отвечать на сообщения клиентов: по практике партнеров «Авито Путешествий», если ответ приходится ждать дольше 10 минут, гость уже может выбрать другое предложение, рассказала Сакина. Кроме того, таким собственникам может быть сложнее поддерживать необходимый уровень сервиса и даже сделать профессиональные фотографии жилья.

Главным выходом для арендодателей в условиях стагнации становится радикальный пересмотр финансовых моделей, считает Сакина. Расходы на содержание квартир непрерывно растут: увеличиваются ставки по субаренде, дорожают расходные материалы и услуги клининга, отметила спикер. При этом, по словам Сакиной, доходы населения растут не столь быстро, поэтому арендодателям приходится искать возможности для оптимизации расходов и повышения эффективности бизнеса, чтобы не переносить весь рост издержек в стоимость проживания.

Эксперт порекомендовала арендодателям уходить от статичного ценообразования и закладывать скидки – особенно за длительность проживания – непосредственно в базовую, а не антикризисную финансовую модель бизнеса, чтобы оправдать ожидания экономного гостя. Эластичность спроса зависит, помимо прочего, от сезона, направления и конкретного периода: цена, которая оправдана в пик высокого спроса, может оказаться избыточной в межсезонье. «Те, кто не умеет динамически управлять ценой, теряют загрузку», – пояснила Сакина. Так, в пиковые месяцы зимнего сезона в Хибинах или Красной Поляне рост цен оправдан издержками, но пассивное ожидание клиента по завышенным тарифам в межсезонье ведет к падению доходов, резюмировала эксперт.

Региональные тренды также подтверждают важность гибкой подстройки под запросы внутреннего туриста, добавила Сакина. Она отметила, что благодаря государственным инвестициям в инфраструктуру и развитию событийного туризма карта спроса меняется. Ярким примером стала Казань, которая в летнем сезоне вошла в топ-3 самых бронируемых городов России сразу после Москвы и Санкт-Петербурга. Также Сакина выделила Дальний Восток и Владивосток как наиболее перспективные направления. По ее словам, Владивосток трансформируется из транзитного авиационного хаба для поездок в Азию в самостоятельный центр природного, экологического, аграрного и винного туризма. В периоды пикового спроса, когда локальный гостиничный фонд в регионах не справляется с нагрузкой или устаревает, именно гибкий частный сегмент может компенсировать его нехватку, заключила Сакина.

«Частный рынок будет постепенно меняться: для все большего числа собственников сдача жилья перестанет быть небольшим дополнительным заработком и станет профессиональной деятельностью, требующей времени и инвестиций», – считает спикер.

Ставка на технологии

«Переток спроса из гостиниц в сегмент посуточной аренды меняет и ее структуру: все более востребованными становятся профессиональные управляющие компании и предприниматели, работающие с несколькими объектами», – рассказал Кромочкин. По данным внутренней аналитики «Авито Путешествий», средняя загрузка у владельцев отдельных квартир остается на уровне 53%, тогда как крупные управляющие компании с восемью и более объектами увеличили этот показатель до 73%. Профессиональные игроки активно выводят на рынок инвестиционное жилье, приобретенное в ипотеку в предыдущие годы и изначально адаптированное под современные запросы гостей, добавил эксперт.

Сооснователь и ИТ-директор компании Knokey (управляет портфелем из 432 объектов в Москве) Кирилл Коротков также отмечает тренд на профессионализацию рынка. По его словам, в условиях охлаждения внутреннего туризма конкурентоспособность бизнеса арендодателей напрямую зависит от автоматизации процессов и внедрения инструментов с искусственным интеллектом (ИИ). Коротков прогнозирует, что малым инвесторам с портфелем до десяти квартир будет все тяжелее выдерживать конкуренцию. «У них сейчас нет ни финансового, ни технологического ресурса для глубокой перестройки процессов, тогда как крупные организации располагают значительно большим запасом прочности для маневра», – считает спикер.

Специфику практического применения цифровых технологий раскрыла основатель и управляющий директор компании «Неотель» Валерия Мурадова. По ее словам, бизнес сегодня внедряет ИИ крайне активно. Нейросети уже полностью обеспечивают изучение рынка конкурентов, разработку дизайнерских проектов, хоумстейджинг (англ. home staging, комплекс мер по подготовке недвижимости к сдаче в аренду. – «Ведомости. Туризм») и обработку фотосессий квартир. Более того, под контроль алгоритмов частично перешли сквозная аналитика отдела продаж, автоответы гостям, процессы удаленного заселения и финансовый учет. Автоматизация позволила кратно ускорить обработку массивов данных и разгрузить персонал, вернув сотрудников к их непосредственным обязанностям, добавила Мурадова.

Отельная «звездность» для квартир

У гостей, выбирающих частное жилье для посуточной аренды, растет запрос на безопасность, надежность арендодателя и удобство выбора, рассказал Кромочкин. «Люди, которые привыкли бронировать отели, понимают, что означают две, три, четыре или пять звезд и какого уровня сервиса можно ожидать. В частном жилье выбор гораздо больше, и ориентироваться в нем не всегда просто», – считает он. Поэтому, добавил Кромочкин, сервис «Авито. Путешествия» решил сделать частное жилье более понятным для гостей, привыкших к гостиничному формату.

В августе 2026 г. платформа запустила первую систему стандартизации частного жилья. Она присваивает объектам три категории – «Стандарт», «Комфорт» и «Премиум». Специальный алгоритм оценивает жилье более чем по 470 параметрам. Это, например, качество ремонта, оснащение бытовой техникой, отзывы арендаторов и т. д. По словам Кромочкина, обязательным условием для попадания квартиры или дома в систему стандартизации является рейтинг не ниже четырех баллов. «Объекты с низким показателем просто не войдут в категоризацию, что лишит их части бронирований, но простимулирует рынок повышать качество услуг», – пояснил эксперт. Пилотный запуск прошел в трех городах – Ярославле, Самаре и Нижнем Новгороде. По данным «Авито Путешествий», за первые три недели после запуска новый фильтр стал вторым по популярности после фильтра по цене. Сейчас компания масштабирует систему на Новосибирск, Воронеж, Челябинск и Пермь, а в ближайшие месяцы планирует распространить ее на всю Россию.

Сакина считает, что прямого влияния на стоимость аренды жилья новая стандартизация не окажет, поскольку алгоритм учитывает сотни показателей, и цена является лишь одним из них. В то же время она ожидает, что нововведение повысит долю пользователей, которые после просмотра объекта переходят к бронированию, уверена Сакина. «Экономным клиентам становится проще найти подходящий вариант», – пояснила она.

При этом «Авито Путешествия» продолжат продвигать арендодателей, которые обеспечивают высокий уровень сервиса. Как рассказала руководитель группы маркетинга платформы Валерия Зима, в 2027 г. продолжится программа «Здесь гостеприимно», в рамках которой арендодатели получают знак отличия за высокий уровень сервиса. В следующем году такой знак появится и в цифровом виде – специальная отметка будет отображаться в карточке объекта. Компания также планирует запустить специализированный портал о гостеприимстве и учредить отраслевую премию, добавила спикер. По ее словам, участники программы получат дополнительные маркетинговые возможности, в частности сниженные на месяц комиссии за бронирования и консультации по хоумстейджингу.