Отель как экосистема: кафе, СПА и коворкинги трансформируют гостиничный бизнес

Рестораны, оздоровительные программы и сервис для владельцев резиденций становятся самостоятельными направлениями гостиничного бизнеса. Их развитие требует пересматривать состав площадей, инвестиции и управление объектом уже на стадии концепции. Такой вывод содержится в обзоре платформы A-House «Архитектура гостеприимства: как изменился отель за последние пять лет», представленном на первом ежегодном форуме A-Forum в Москве.

В основе исследования – сопоставление международных и российских проектов и оценка отраслевой статистики за 2021–2026 гг. Главный вывод: экономику проекта определяют не только число номеров и тарифы, но и доходы от других услуг, их себестоимость и состав аудитории.

В отелях с сильной lifestyle-концепцией, по оценке Accor, рестораны и бары могут обеспечивать от 35% до 45% общей выручки. В обзоре рассматривается работа с местными жителями: ресторан, спортивный клуб, коворкинги и события создают поводы для регулярных посещений. Пример – парижский La Fondation. При гостинице на 58 номеров он объединяет рестораны, коворкинг, бассейн, спа и спортивную инфраструктуру. Платежи посетителей «с улицы» позволяют расширить доходную базу без увеличения номерного фонда. Для инвестора важен вклад этих функций в прибыль: дополнительные площади и выручка сопровождаются расходами на персонал, оборудование и обслуживание. Поэтому ресторан или спа следует оценивать как отдельное направление с собственным спросом, бюджетом и операционным результатом, указывается в обзоре.

По данным Global Wellness Institute, расходы на велнес-туризм в мире достигли $893,9 млрд в 2024 г., увеличившись на 13,8% за год. При этом расходы на туризм в целом выросли на 9,6%, то есть велнес опережал общий рынок на 4,2 процентного пункта. Обзор A-House выделяет превращение оздоровления из дополнительной опции в основу гостиничного продукта: гость выбирает программу, которая определяет длительность пребывания, питание и расписание. Для оператора это возможность планировать тематические заезды и привлекать спрос вне высокого туристического сезона. Медицинские центры, спа-курорты и ретриты требуют разных инвестиций и компетенций, поэтому для каждого проекта необходимо оценить спрос, стоимость программы и доступность специалистов.

К концу II квартала 2026 г., согласно информации Lodging Econometrics, мировой портфель проектов смены гостиничного бренда достиг 2927 объектов на 351 257 номеров. Число сделок выросло на 12% год к году, номеров – на 17%. В Hilton такие конверсии обеспечили почти 40% открытий в 2025 г. Авторы обзора напоминают, что для собственника ребрендинг – способ изменить коммерческую модель уже существующего актива. Но эффективность этого решения зависит от того, покрывает ли дополнительный доход затраты на присоединение к сети и последующие платежи оператору. 

Согласно исследованию Knight Frank за 2026 г., количество действующих проектов брендированных резиденций выросло с 354 в 2015 г. до 903 к концу 2025 г. Около 70% объектов связаны с гостиничными брендами. Прогноз на конец 2026 г. – 1088 проектов. В этой модели гостиничная инфраструктура и обслуживание становятся частью предложения покупателю недвижимости, но продажа резиденций и эксплуатация отеля – разные источники денежных поступлений. Эксперты A-House предупреждают в обзоре, что девелоперу необходимо заранее определить, кто финансирует общие зоны и за счет каких регулярных платежей они будут содержаться после завершения продаж.

Все эти изменения сходятся в выводе: состав услуг и финансовая модель должны предшествовать архитектурному заданию. Отельер, основатель Hospitality Makers Анна Ендриховская в комментарии к исследованию отметила роль продуктовой команды, которая связывает аудиторию, сервис и экономику проекта. По ее мнению, результат следует оценивать по совокупной выручке и операционной прибыли с учетом затрат на дополнительные функции.

Обзор подготовлен к мероприятию A-Forum – его организовал A-House при поддержке Министерства экономического развития России. Деловая программа форума в московском Доме предпринимателя была посвящена концепциям гостеприимства, развитию туристического продукта и экономике отельного бизнеса.

«Ведомости» выступают информационным партнером проекта A-House.