Москва и Петербург выбыли из мировых лидеров по росту цен на элитное жилье

Санкт-Петербург и Москва по итогам прошлого года перестали быть самыми динамично развивающимися городами мира с точки зрения темпов роста цен на элитные новостройки. Это следует из рейтинга российской консалтинговой компании NF Group, сделанного на основе отчета о благосостоянии The Wealth Report 2026 от Knight Frank. Документ учитывает глобальную динамику средневзвешенной стоимости высокобюджетного жилья в национальной валюте (Prime International Residential Index, PIRI). Российские города там не учитываются с 2023 г., но данные по ним рассчитывает NF Group. Последняя до 2022 г. работала в нашей стране под брендом Knight Frank.

Санкт-Петербург, как говорится в отчете, за год опустился с первого на шестое место в данном рейтинге. Если по итогам 2024 г. стоимость элитного жилья там прибавила 25,8%, то в 2025 г. – лишь 13,2% (до 898 000 руб. за «квадрат»). Похожая ситуация и с Москвой. Элитное жилье в российской столице в прошлом году подорожало на 12,6% (до 2,2 млн руб.). В 2024 г. динамика была более заметной – 20,5%. В итоге город стал седьмым в глобальном рейтинге, хотя ранее у него было второе место.

Сильнее же всего элитная недвижимость по итогам 2025 г. росла в цене в Токио (+58,5%), Дубае (+25,1%), Маниле (+17,5%), Сеуле (+14,7%) и Праге (+14,6%), говорится в отчете. Годом ранее первые четыре города занимали седьмую, пятую, четвертую и третью строчки рейтинга соответственно, а Прага в него не входила. Также в топ-10 PIRI 100 вошли Каймановы острова (+11%), Мехико (+9,4%) и Бангалор (+9,4%).

Еще один российский город – Сочи – по итогам 2025 г. не вошел в топ-100, оказавшись на 102-м месте, подсчитали в NF Group. За год средневзвешенная цена элитного жилья там снизилась на 9%, составив 1,9 млн руб. за 1 кв. м. В 2024 г. стоимость высокобюджетных квартир в городе, наоборот, увеличилась на 4,2%. Кроме Сочи отрицательная динамика фиксировалась также в Шанхае (-5%), Окленде (-5,2%), Ванкувере (-7%), Шэньчжэне (-7,2%), Торонто (-7,8%), Гуанчжоу (-12,2%) и других городах.

Темпы роста цен на элитную недвижимость в российских мегаполисах действительно замедлились, а в некоторых случаях она даже стала дешеветь, подтверждают участники рынка. По подсчетам аналитической системы BnMap.pro, высокобюджетное жилье в Москве по итогам 2024 г. прибавило в стоимости 19,2%, тогда как в прошлом году цены снизились на 0,3%. Такая же ситуация и в Сочи: два года назад «элитка» подорожала на 14,4%, в 2025 г. сегмент просел на 2,3%. И лишь в Санкт-Петербурге при замедлении темпов роста стоимости сохранилась положительная динамика – в 2024 г. метры прибавили 24,3%, а в прошлом году – 11,4%. Впрочем, за четыре месяца 2026 г. элитное жилье подорожало год к году во всех трех мегаполисах, отмечают в BnMap.pro: в Москве – на 6,5% (до 2,6 млн руб. за 1 кв. м), в Санкт-Петербурге – на 15,3% (до 1,12 млн руб.) и в Сочи – на 0,9% (до 1,6 млн руб).

По оценкам экосистемы Kalinka, в столице стоимость такой недвижимости за 2025 г. увеличилась на 5% до 2,1 млн руб. против 25% годом ранее. При этом средний бюджет лота не изменился (282,9 млн руб.) после роста на 33% в 2024 г. По данным «Метриума», квадратный метр в элитных новостройках Москвы за прошедший год подорожал на 9,6%. При этом в премиальных объектах он прибавил 17%, а комплексах класса делюкс – только 5,8%.

Рынок дорогой недвижимости возвращается к более сбалансированной динамике после периода активного роста цен, рекордного количества сделок и устойчивого спроса со стороны платежеспособной аудитории, объясняет региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. По этой причине снижение динамики в крупнейших городах страны ей кажется закономерным. Аномальное увеличение стоимости элитных квартир в 2024 г. во многом объясняется возвращением российского капитала в страну на фоне заморозки западных активов, говорит коммерческий директор ГК «Сумма элементов» Максим Лучников. В 2022–2024 гг. ограниченный доступ к зарубежной недвижимости, инфляция, девальвационные ожидания и желание держать деньги внутри России поддерживали спрос на самые качественные объекты, соглашается сооснователь девелоперской компании «22/11 девелопмент» Айман Эль-Хашем. По мере того как этот фактор постепенно исчерпал себя, динамика стала более сдержанной, резюмирует Лучников. При этом, по его мнению, даже 12–13%-ный рост цен в наших городах на фоне других мегаполисов мира все равно выглядит инвестиционно привлекательно. 

В 2024 г. элитная недвижимость дорожала практически во всех жилых проектах в том числе благодаря наличию у застройщиков различных инструментов продаж, например рассрочек, отмечает управляющий партнер экосистемы Kalinka Виктория Григорьева. Одновременно, продолжает она, на рынке росла доля наиболее дорогого подкласса – делюкса, который при этом уверенно прибавлял в стоимости. А в 2025 г., по ее словам, предложение пополнялось в основном за счет премиальных объектов, поэтому ценовая динамика была более сдержанной. 

Генеральный директор Engeo Development Михаил Груничев также считает, что в позапрошлом году сегмент элитного жилья был перегрет в том числе из-за инвестиций. А в 2025 г. на фоне высокой ключевой ставки у инвесторов появилась альтернатива вложениям в недвижимость, рассуждает эксперт. Он напоминает, что доходность депозитов тогда составляла более 20% годовых. Реальная доходность по рублевым вкладам достигала 19–22% годовых, подтверждает Лучников. В итоге размещение капитала без какого-либо риска, по его мнению, выглядело более привлекательным, чем покупка элитного «квадрата». 

К тому же, по словам Груничева, в 2025 г. сегмент высокобюджетной недвижимости перестал быть дефицитным: на рынок стали активно выходить проекты, начатые еще в 2022–2023 гг. В результате спрос стал более взвешенным и у девелоперов уже не было возможности индексировать цены теми же темпами, что в 2024 г., говорит он. Количество объектов в экспозиции увеличивается, а число покупателей элитной недвижимости – нет, соглашается сооснователь BMS Development Group Юлия Воронина. По ее словам, ранее спрос значительно превышал предложение, однако сейчас ситуация выравнивается. В прошлом году покупатель внимательнее смотрел на цены, ликвидность, качество продукта и потенциал дальнейшего роста, добавляет Эль-Хашем. Как следствие, по итогам 2025 г. продажи жилья в элитных новостройках Москвы снизились на 5% год к году, в то время как годом ранее этот показатель вырос на 43%, напоминает он. 

Сейчас делюкс-проекты в столице достигли ценового максимума, подчеркивает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» Анна Раджабова. Тем не менее, по ее словам, спрос в премиальный сегмент не смещается. Большинство потенциальных клиентов высокобюджетных новостроек просто откладывают покупку или переориентируются на «вторичку», утверждает эксперт.

Стоимость элитного метра в 2025 г. стабилизировалась после резкого скачка, параллельно снижается уровень инфляции в стране, обращает внимание коммерческий директор Capital Group Оксана Дивеева. Кроме того, по его словам, сказалось на ситуации и укрепление рубля по отношению к доллару, поскольку часть покупателей и продавцов элитной недвижимости в сделках ориентируются на валютный эквивалент. Все это, как считает эксперт, создало психологический барьер для роста цен. 

Что касается Сочи, то там снижение стоимости элитной недвижимости в 2025 г. носило технический характер, считает Широкова. Оно было связано с выходом значительного объема нового предложения по ценам ниже среднерыночного уровня, а также изменением структуры экспозиции. Сочи – это классический пример перегретого курортного рынка, столкнувшегося с краткосрочным дисбалансом спроса и предложения, добавляет Лучников. По его словам, за год объем новых премиальных проектов вырос почти на 40%, тогда как число сделок сократилось примерно на четверть. Но такая ценовая коррекция не выглядит катастрофичной – скорее, рынок очищается от избыточных ожиданий, накопленных в 2021–2023 гг., резюмирует эксперт.