Снижение ключевой ставки подогревает рынок жилья

Смягчение денежно-кредитной политики Банка России способно разогреть рынок жилья за счет снижения спроса на депозиты, но для роста ипотечного рынка необходим более низкий уровень ключевой ставки, считают опрошенные «Ведомости. Аналитикой» эксперты.

Ключевая ставка Банка России выросла с 19 до 21% в октябре прошлого года и сохранялась на этом уровне до июня 2025 г. На заседаниях в июне и июле совет директоров ЦБ опустил ее на 1 процентный пункт (п. п) и 2 п. п. соответственно. На заседании, прошедшем 12 сентября, «ключ» снизили еще на 1 п. п. до 17% годовых.

Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции 12 сентября заявила, что регулятор выбирал между снижением ставки на 1 п. п. и сохранением ее на уровне 18%. Она пояснила, что инфляционные ожидания граждан остаются повышенными (население полагает, что через год цены вырастут на 13,5%), ускоряется кредитование и при этом сохраняется неопределенность с параметрами федерального бюджета.

Несмотря на повышенный уровень ставок, в строительном секторе наблюдается рост оборотов. Объем работ в сфере строительства в денежном выражении в июле 2025 г. составил 1,64 трлн руб., увеличившись на 3,3% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода 2024 г., следует из доклада Росстата «Социально-экономическое положение России». В январе – июле 2025 г. показатель вырос на 4,2% к показателю аналогичного периода прошлого года до 8,98 трлн руб.

В июле 2025 г. в России было возведено 1000 многоквартирных домов, следует из данных Росстата. В январе – июле 2025 г. девелоперы построили 5400 домов. В июле прошлого года было возведено 870 объектов, в январе – июле 2024 г. – 5500 зданий. В то же время объем ввода жилья в России в январе – июле 2025 г. снизился на 4% по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года до 59,6 млн кв. м, свидетельствуют данные Росстата.

Последствия прошлых шагов

На рынке недвижимости наблюдаются «обнадеживающие тенденции», вызванные формированием более предсказуемой траектории денежно-кредитной политики, говорит коммерческий директор «Яндекс недвижимости» Евгений Белокуров. По его мнению, при дальнейшем улучшении кредитных условий может начаться реализация накопленного отложенного спроса.

Рынок постепенно восстанавливается за счет поэтапного снижения ключевой ставки, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Спрос по договорам долевого участия в Москве вырос на 25% относительно уровня мая, когда снижение ключевой ставки еще не началось, а стоимость жилья выросла на 4%, что превосходит темпы инфляции за этот период. Также постепенно растет доля ипотечных сделок – в августе она составила 61% против 56% в мае, отмечает Сырцов. Доля сделок с кредитами в июле – августе на вторичном рынке увеличилась до 14–15% против 9–10% в течение первого полугодия, отмечает директор направления «Вторичный рынок» «Инком-недвижимости» Сергей Шлома.

При сравнительно невысокой покупательской заинтересованности в этом году квартиры не дешевели из-за ограниченного предложения, говорит Шлома. По данным аналитического центра «Инком-недвижимости», на первичном рынке старой Москвы средняя цена жилья находится на уровне 466 800 руб. за 1 кв. м, с начала года она увеличилась на 11%, за год – на 12%. На вторичном рынке 1 кв. м жилья в среднем стоит 285 500 руб. (+0,1% с начала года, +2,2% год к году). Незначительный подъем спроса начиная с июля этого года не спровоцировал подорожания, утверждает Шлома.

Влияние последнего снижения ставки

Сентябрьское снижение ставки не станет драйвером роста рыночного ипотечного кредитования, так как для большей части заемщиков ставки остаются высокими, отмечает Белокуров. При этом, по его словам, имеет место психологический эффект: участники рынка видят начало нисходящего тренда ставок, что мотивирует их к принятию решений о покупке недвижимости.

«Косметическое» изменение ставки в сентябре может оказать психологическое влияние на покупателей жилья, соглашается Сырцов. По мнению Белокурова, расширение круга потенциальных покупателей, особенно в сегменте новостроек, позволит девелоперам активнее продавать накопленные запасы жилья. Директор направления «Новостройки» «Инком-недвижимости» Валерий Кочетков прогнозирует, что осенью этого года цены перейдут от стагнации к росту и увеличатся на 7–10%. При этом повышенного спроса на рынке пока не будет, так как процентная ставка по ипотеке все еще слишком высокая, говорит эксперт.

По словам Шломы, примерно 20% покупателей осознают, что, когда ипотека станет дешевле, доходность банковских депозитов существенно снизится, рынок недвижимости разогреется и купить квартиру будет значительно сложнее. В результате сейчас формируется ощущение оптимального момента для сделки – когда стоимость кредита уже снижается, а цены на жилье еще не начали активно расти, поясняет Белокуров.

Влияние снижения ставки на 1 п. п. на рынок будет постепенным, но ощутимым, считает Белокуров. Для застройщиков снижение ключевой ставки означает удешевление проектного финансирования, говорит он. Оно остается дорогим, но становится более доступным с каждым снижением «ключа», уточняет Сырцов.

Когда начнет расти спрос на ипотеку

Ставки по кредитам все еще носят заградительный характер, отмечает Сырцов. Это продлится в течение полугода, считает он. При этом клиенты ожидают скорого выгодного рефинансирования, что стимулирует покупательскую активность, добавляет эксперт. Доходность по депозитам сокращается, поэтому многие клиенты банков решают не продлевать вклады, а приступить к решению жилищного вопроса, отмечает Сырцов.

Активность ипотечных покупателей начнет проявляться тогда, когда ставки по жилищным займам достигнут 11–13%, считает Шлома. По мере снижения «ключа» спрос будет возрастать, согласен Кочетков. По его мнению, ощутимый рост активности покупателей начнется тогда, когда ставки по ипотеке опустятся до уровня 12%. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на неделе с 7 по 14 сентября средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на первичном рынке составляла 22,37% годовых, на вторичном – 22,43%, в сегменте ИЖС – 22,79%, в сегменте покупки готового загородного жилья – 22,31%.

Динамика ввода жилья

Объем ввода жилья в России в 2025 г. сократится примерно на 7% и составит порядка 100 млн кв. м, прогнозирует Сырцов. Он подчеркивает, что этот показатель частично отражает динамику предыдущих лет, так как многоквартирный дом строится в среднем три года, а частный – около года. При этом количество начатых новых строек значительно уменьшится за счет резкого торможения девелоперской активности в первом полугодии этого года, отмечает эксперт.

Те проекты, которые вводятся в ближайшие месяцы, были заложены еще в других, более благоприятных финансово-кредитных реалиях несколько лет назад, обращает внимание Белокуров. Однако эксперт не ожидает «драматических сокращений» ввода жилья в этом году по сравнению с прошлыми годами. Последствия падения запусков строительства проявятся через «пару лет», полагает Белокуров. При этом рост спроса на недвижимость за счет вкладчиков может создать основу для увеличения объемов строительства в среднесрочной перспективе, считает он.

Кочетков, напротив, ожидает сокращения объема строительства жилья в 2025 г. Например, в Москве показатель может снизиться на 30–35%, прогнозирует эксперт. Это, по его мнению, будет основным фактором увеличения стоимости жилья на первичном рынке.

Вице-премьер Марат Хуснуллин 20 февраля этого года заявил о необходимости строительства в России не менее 100 млн кв. м в год. По его словам, до 2036 г. необходимо возвести более 1,38 млрд кв. м жилья, а до 2030 г. – 663 млн кв. м. В этом случае к 2030 г. на одного человека будет в среднем приходиться 33 кв. м, отметил вице-премьер.

Согласно паспорту национального проекта «Инфраструктура для жизни», в 2030 г. объем ввода жилья должен вырасти до 120 млн кв. м. При этом на 2025 и 2026 гг. в проекте запланированы относительно скромные показатели – 92,8 млн и 93,8 млн кв. м соответственно. В 2024 г. объем ввода жилья в стране составил 107,8 млн кв. м, что на 2% меньше рекордного показателя 2023 г. (110,4 млн кв. м).