Как будут жить девелоперы без льготной ипотеки

Есть ли будущее у девелопмента после отмены льготной ипотеки и какие стимулы кроме скидок изобретут застройщики и банки для покупателей новостроек. Эти вопросы обсуждали участники майской конференции «Недвижимость 2024+: от проекта до продажи», которую организовали «Ведомости».

Продажи у девелоперов в этом году просели по сравнению с прошлым, рекордным, годом, этой пессимистичной оценкой открыл дискуссию руководитель аналитического центра Irn.ru Олег Репченко. Декларируемые цены на квартиры в новостройках, по его словам, прекратили рост и «топчутся» на месте, скидки увеличились.

Льготы не для каждого

Покупательского ажиотажа по поводу отмены льготной ипотеки не наблюдалось, говорит он, «потому что до этого ее всегда продлевали». Тем не менее, по данным Дом.РФ, из 111 000 кредитов на общую сумму почти 0,5 трлн руб., предоставленных топ-20 ипотечных банков в январе – апреле 2024 г., льготных выдали 61% по количеству и 74% по объему. За весь прошлый год, по данным института развития, топ-20 российских банков выдали около 2 млн ипотечных кредитов на сумму 7,8 трлн руб., из них по льготным программам 45% – по количеству (+8 п. п. к 2022 г.) и 59% – по объему (+11 п. п.).

Сейчас рынок уже понял, что ипотека на новостройки под 8% годовых «для каждого» действительно вскоре закончится. Государство прорабатывает возможности оказания после 1 июля 2024 г. точечной поддержки отдельным категориям заемщиков, в частности многодетным семьям или работникам оборонно-промышленного комплекса.

Депутат Александр Якубовский, член комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ, положительно оценивая итоги действия льготных программ, считает, что для государства пришло время выбрать только те категории граждан, которые реально нуждаются в поддержке льготным кредитованием: «Ипотека все-таки инструмент для среднего класса. Нужно создавать условия, чтобы росло количество людей, у которых доходы средние и выше среднего, для того чтобы они спокойно могли брать «обычную» ипотеку».

Центробанк, подтвердив в июне ставку рефинансирования на уровне 16%, отметил снижение в I кв. 2024 г. объемов выдачи ипотеки: на первичном рынке по ДДУ (договорам долевого участия) они упали до 0,5 трлн руб. против 1,2 трлн в IV кв. 2023 г., а в сегменте готового жилья – до 0,6 трлн с 1,1 трлн руб. Тем не менее в Центробанке полагают, что «модификация программ господдержки и сохранение жесткой макропруденциальной политики» будут способствовать «нормализации рынка» (цитата из аналитического обзора ЦБ РФ «Банковский сектор в I кв. 2024 г.»).

Реакция застройщиков

Девелоперы, ранее ожидавшие снижения ключевой ставки Центробанка, а за ней появления более привлекательных чем сейчас «обычных» ипотечных программ, всерьез задумались о перспективах бизнеса. Управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко говорит, что основной задачей по-прежнему остается обеспечить доступность ипотеки. По его мнению, это можно сделать, снизив первоначальный взнос до менее чем 30%. Он выступает за дополнительные меры господдержки для застройщиков: в частности, за сокращение необходимой доли собственных средств в девелоперском проекте. Коноваленко также полагает, что следует допустить «рефинансирование» проектного финансирования, то есть возможность переуступки одним банком другому кредита застройщика вместе со счетами эскроу в первой половине строительного цикла.

Дмитрий Самоходкин, генеральный директор цифровой платформы группы «Самолет» – «Самолет 10D», полагает необходимым для государства заранее предупреждать бизнес о будущих нововведениях, чтобы тот мог оперативно на них отзываться, прорабатывая новые стратегии. В помощь девелоперам для такого экспресс-реагирования компания создала цифровую платформу, которая способна – в зависимости от обстоятельств – самостоятельно генерировать приоритетные задачи, выбирать поставщиков, рассчитывать изменение стоимости стройматериалов и рабочей силы, в целом «рисовать» картину стройки. Группе «Самолет» рекомендации ее цифрового подразделения, например, помогли в прошлом году сэкономить миллиард рублей на закупках арматуры и бетона.

Загородное против многоквартирного

Аналитики Дом.РФ отмечают, что наибольшими темпами сейчас растет ипотека в сегменте частного домостроения: в апреле 2024 г. на 19% к марту выросла выдача кредитов на готовые дома и на 13% – на строительство индивидуальных домов. Ольга Иванова, генеральный директор девелоперской «БН групп», объясняет: «Если в 2022–2023 гг. на загородном рынке были просто «интересанты», которые присматривались и приценивались, то сейчас на наших проектах «листы ожидания» из инвесторов, потому что желающих вкладываться в ИЖС становится все больше и больше».

По ее словам, реальный спрос на загородном рынке сильно опережает реальное предложение: «Проектов практически нет. Они находятся либо на стадии котлована, либо на стадии проектирования». Михаил Ермилов, партнер практики «инжиниринг» Strategy Partners, уточняет, что спрос сейчас растет именно на новое строительство, а вот интерес к покупке готовых домов, согласно данным и Центробанка, и его компании, начал снижаться.

Рынок подрядных услуг отреагировал на это ростом цен. По данным Андрея Антипина, руководителя проектов развития выставки «Малоэтажная страна», на «цивилизованном рынке» из-за увеличения стоимости стройматериалов построить дом сейчас стоит дороже, чем в прошлом году, на 40–60%, а «строительные руки» частных бригад в экономсегменте подорожали в среднем с 6000 руб. за кв. м до 9000–9500 руб. за кв. м.

По словам Андрея Бахмутова, вице-президента банка Дом.РФ, «тренд на ИЖС» продолжится: по итогам I кв. 2024 г. соотношение введенных квадратных метров частных домов к многоквартирным – 70% на 30%. Банк Дом.РФ видит «большой потенциал» в загородной ипотеке: «Каждый второй дом может строиться с использованием ипотечных инструментов». Основным драйвером, по мнению банкира, должен стать механизм эскроу-счетов, который хорошо зарекомендовал себя в сегменте многоквартирных домов: «Для покупателей такой механизм означает защиту их средств и возможность получения кредита без предоставления дополнительного залога или поручительства на время строительства».

Катерина Истомина, директор по развитию «Kaskad недвижимость», полагает, что насытить спрос на загородное жилье может новый класс недвижимости, который она назвала «пригородным»: «Это коттеджные поселки, строящиеся в 30-километровой зоне от МКАД». Эксперт прогнозирует в этом сегменте «большой взрыв» новых проектов. Истомина говорит, что сейчас на рынок выходит много новых потребителей, у которых не было опыта покупки загородной недвижимости, поэтому их представление о том, чего они хотят, может расходиться с их реальными возможностями. Дополнительная инфраструктура вроде банных комплексов и ресторанов ложится и дополнительным бременем на цену загородного дома. Перед девелоперами коттеджных поселков стоит непростая задача: сделать красивую архитектуру, создать комфортную среду, предложить варианты отделки и поставить ценник, который не будет казаться потребителям запредельным. В комфорт-классе, по мнению Истоминой, это бюджет 18–25 млн руб. за дом с небольшим участком.

Дом «с завода»

Развитию загородного рынка могло бы помочь модульное домостроение как один из видов префабрикации (или «префаба»): когда части дома (модули) изготавливаются на заводе, затем транспортируются на участок для сборки готового жилья. Демид Костерев, управляющий партнер «Модульбау», отмечает, что пока это формирующийся, достаточно разрозненный рынок, «но развивающиеся тренды показывают, что [загородные] девелоперы хотят видеть на этом рынке игроков, которые изготавливают качественные и в большом объеме домокомплекты для ИЖС». Пять из 10 крупнейших застройщиков уже строят многоквартирные дома с применением префаб-технологий, также примерно с 2020 г. наблюдается выход федеральных игроков на рынок малоэтажного домостроения – с использованием деревянных и панельных модулей, говорит эксперт, полагая, что эта тенденция будет усиливаться.

Префабрицированием занимается и «Группа «Эталон» – один из лидирующих игроков на рынке многоквартирных домов. Компания выбрала для себя технологию объемно-модульного домостроения на основе металлоконструкций. Дмитрий Михайлов, директор службы исследований и разработок «Группы «Эталон», отметил, что компания «инвестировала в проработку этой технологии», и обещал, что она «будет очень интересной с точки зрения потребительских свойств». «Какая сейчас основная жалоба населения? 90% людей говорят, что они слышат соседей. Модульное строительство может эту жалобу «решить на корню», предложив автономное жилье в блокированном многоквартирном доме».

Эксперт говорит, что спрос на модульные продукты есть не только со стороны девелоперов, но и субъектов Федерации: «Это касается нежилых объектов, например фельдшерско-акушерских пунктов, отделений почты. Префаб-продукт может быть сильно востребован из-за скорости строительства и на новых территориях». Единственное, нормативная база не поспевает за девелоперской мыслью, Михайлов предлагает ее актуализировать.

Директор ФАУ «ФЦС» [входит в министерство строительства и ЖКХ России – Прим. «Ведомости. Город»] Андрей Копытин, признал, что «долго строить стало гораздо дороже для строителей». По его мнению, «есть огромный потенциал сокращения сроков строительства и за счет применения модульных технологий, и за счет цифровизации процессов проектирования и экспертизы».