Российский рынок торговой недвижимости ориентирован на экстенсивный рост и расширение сетей, где ключевыми ценностями выступают стабильность и предсказуемый денежный поток. По итогам первого полугодия 2025 года продолжается тенденция умеренного роста в данном сегменте, введено в эксплуатацию 16 новых торговых центров (ТЦ), преимущественно в регионах, в сумме около 0,8 млн м2 (по данным ПАО СберБанк). Большая часть ввода пришлась на ТЦ формата региональных торговых комплексов, в которых особое внимание уделяется фуд-холлам и гастрономическим концепциям, которые становятся ключевым драйвером посещаемости.

За период с 2020 по 2024 год в России наблюдалась устойчивая положительная динамика объемов строительства. Общее количество вводимых в эксплуатацию зданий росло каждый год, увеличившись с 326,7 тысяч в 2020 году до 496,7 тысяч в 2024 году. Практически весь этот рост (около 95-96%) обеспечивался за счет зданий жилого назначения. Однако в 2024 году наметились важные структурные изменения - общая площадь введенных объектов впервые за пять лет сократилась — с рекордных 175,0 млн м² в 2023 году до 170,8 млн м² в 2024 году. Согласно данным Росстата (таблица 1) данное снижение произошло исключительно за счет жилого сектора, где общая площадь уменьшилась на 4,9%, но нежилого назначения - увеличивается на 5 млн. м2

Эксперт Шаркова Антонина Васильевна, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой отраслевых рынков факультета «Экономика и бизнес» Финансового университета при Правительстве Российской Федерации определяет основным фактором роста привлекательности существующих торговых центров - быстрая переориентация рынка недвижимости на строительство ТЦ, например, в Санкт-Петербурге новое строительство за девять месяцев 2025 г. уже превысило результат за аналогичные периоды 2023—2024 гг., ожидается рекордный объем ввода за последние 11 лет. При этом вакантность в Москве снизилась до 7% (на 0,6 п. п. к прошлому кварталу), а в Санкт-Петербурге — до 3,2% (на 0,3 п. п. к прошлому кварталу).

Петухова Екатерина, доцент кафедры отраслевых рынков факультета «Экономика и бизнес» Финансового университета при Правительстве Российской Федерации полагает, что современный торговый центр перестал быть просто ритейльной точкой, эволюционировав в многофункциональное общественное пространство — дополнительное место для отдыха, работы и общения. За последние годы доля зон развлечений и сервисов в структуре ТЦ выросла в среднем с 10–15% до 35–40%. Так, эксперт Шаркова Антонина Васильевна полагает, что ТЦ привлекают больше спортивных арендаторов в связи с популярностью здорового образа жизни, среди них и постоянные клиенты такие, как бильярдный клуб в тюменском ЦУМе или центр падел-тенниса в казанском «Франте», и успешные разовые ивенты, например, фестиваль йоги в хабаровском «Броско Молл», который посетили 400 человек. Социальная сеть ВКонтакте тестирует различные форматы выхода в офлайн, запуская проекты в ТЦ. В Саларисе открылся поп-ап от VK Store, где продается мерч и аксессуары. Также в Афимолле запустилась тематическая зона с интерактивным стендом, посвященным одному из шоу платформы VK Видео.

Параллельно набирает силу тренд на развитие малоформатных торговых центров, ориентированных на повседневные потребности жителей окрестных районов, устойчивость которых делает их привлекательными инфраструктурными объектами. Поддержку этому направлению оказывают органы власти, предлагая размещать в ТЦ государственные учреждения, такие как МФЦ и почтовые отделения, для увеличения трафика.

На сегодняшний день в России насчитывается около 2 тысяч торговых центров с суммарной арендопригодной площадью порядка 33 млн кв. м. Объем инвестиций в активные и приостановленные проекты оценивается в 396,2 млрд руб., а ключевыми игроками являются около 144 девелоперских структур. Среди них выделяются такие компании, как «Группа ЛСР» (премиальные объекты класса А), Корпорация «Гринн» и Regions Group (складские и торговые комплексы), которые контролируют значительную долю рынка нового строительства. Региональными лидерами по объему инвестиций выступают Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Брянская область.

По мнению Петуховой Екатерины рынок торговой недвижимости продолжает демонстрировать отдельные яркие примеры масштабного инвестирования, формирующие его перспективный профиль. Особую роль в этом процессе играют крупные девелоперы, аккумулирующие вокруг себя существенные финансовые ресурсы.

Наиболее показательным примером выступает «КОРПОРАЦИЯ ГРИНН» — текущий лидер по объёму инвестиций в реализуемые проекты. Холдинг осуществляет в Брянске проект по созданию торгово-развлекательного комплекса «МегаГРИНН» с объёмом вложений 16 млрд рублей (рисунок 1). Завершение проекта намечено на 2027 год, и он станет крупнейшим в городе (общая площадь 215 тыс. кв. м), реализующим концепцию проведения досуга — помимо ритейла, в комплексе разместятся рестораны, концертный зал, кинотеатр, отель и даже панорамный аквариум.

Вторую позицию по инвестиционной активности занимает MR Group, направляющая 10 млрд рублей на реализацию трёх проектов в Москве. Особый интерес представляет торговый центр в составе жилого комплекса «Николь» в непосредственной близости от Красной площади. Этот проект отражает другую значимую тенденцию — интеграцию объектов в историческую городскую среду и создание многофункциональных пространств, объединяющих премиальный ритейл, гастрономические заведения, бизнес-площадки и жильё.

Концентрация капитала становится отличительной чертой текущего этапа развития рынка: на 10 крупнейших инвесторов приходится реализация 19 проектов общей стоимостью 64,8 млрд рублей, что составляет более 21% всех инвестиций в активные проекты сектора. Это наглядно свидетельствует о том, что движущей силой рынка становится ограниченный круг финансово устойчивых игроков.

К концу 2025 года российский рынок торговой недвижимости демонстрирует рекордные темпы нового строительства, лидерами которого выступают Москва и Санкт-Петербург (рисунок 2). В столице за девять месяцев было открыто 13 торговых центров общей площадью 111 тыс. кв. м. Основными проектами стали «Ботаника Молл» (28,5 тыс. кв. м) и универмаг «Зиларт» (16,7 тыс. кв. м), запущенные в первом квартале. В третьем квартале к ним добавились три объекта в спальных районах, включая «Грис Молл». До конца года ожидается ввод еще четырех ТЦ, в том числе крупного проекта Avenue Sever (60 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Селигерская». В итоге общий объем ввода в Москве по итогам года достигнет 200 тыс. кв. м — это наивысший показатель с 2021 года.

Санкт-Петербург также показывает значительную активность. С начала года здесь открылись два ТЦ — «Лондон Парк» и «NEBO» — суммарной площадью 58 тыс. кв. м. В четвертом квартале планируется запуск масштабного ТЦ «HOLLYWOOD» площадью 60 тыс. кв. м. Это позволит городу выйти на рекордный с 2013 года уровень нового строительства — 138 тыс. кв. м. Таким образом, две столицы вносят ключевой вклад в обновление и рост предложения на рынке торговой недвижимости России.

Так можно отметить, считает Шаркова Антонина Васильевна, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой отраслевых рынков факультета «Экономика и бизнес» Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, что с одной стороны, основным трендом в развитии данной сферы является монетизация существующих активов, с другой стороны – появление новых форматов торговых центров.   Они направлены на трансформацию в многофункциональные центры притяжения - современный кинотеатры, VR-квесты, фудхоллы, event-зона для маркет-кампаний и гостевые выставочные залы во время проведения мероприятий в ТЦ. Екатерина Петухова считает, что масштабные медиапроекты, комбинирующие ритейл, развлечения, гастрономию, офисы и жилье позволяют создавать собственную экосистему и минимизировать риски при инвестировании в объекты торговой недвижимости.

Таким образом, рынок торговой недвижимости сегодня представлен в двух основных моделях - для массового сегмента ставка дается на операционную эффективность и малоформатные объекты, для премиальных девелоперов - создание комплексных проектов-«анкоров», способные стать новыми точками притяжения в городе, в том числе, в регионах. Успех в новой реальности будет зависеть от способности игроков гибко адаптироваться к двойственной модели.