Участок «Фаэтон девелопмент групп» достался ВТБ без торгов за 264 млн рублей

ООО «Северный дом» обратилось в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с заявлением о признании недействительной сделки по передаче принадлежавших ООО «Фаэтон девелопмент групп» (ФДГ) 19,8 га на территории предприятия «Ручьи» банку ВТБ, говорится в материалах суда. «Северный дом» требует повторно провести торги.

В апреле 2013 г. в ФДГ было введено конкурсное производство. Требования кредиторов на декабрь 2015 г. – 4,2 млрд руб. Конкурсный управляющий – Андрей Бондаренко.

Участок находился в залоге у ВТБ по кредиту более 500 млн руб. В 2011 г. ФДГ пыталась получить разрешение на использование участка для размещения многоквартирного жилого дома, но КГА отказал. Участок в Ручьях дважды выставлялся на торги, говорится в материалах на сайте торговой площадки «Новые информационные сервисы». Оба раза торги были признаны несостоявшимися: до них был допущен единственный участник – ООО «Золотой теленок». Участок перешел ВТБ за 264 млн руб., говорит адвокат группы «Фаэтон» Элина Семенова. По закону о банкротстве после двух торгов банк может оставить участок за собой с дисконтом 10% от начальной цены последних торгов.

Последний аукцион с ценой в 293 млн руб. проходил 10 сентября. Согласно протоколу торгов заявки на него подали ЗАО «СТ-4», «Золотой теленок», ООО «Парадиз» и «Северный дом». Три из четырех заявок были отклонены: участники не внесли задаток. По данным «СПАРК-Интерфакса», гендиректором «СТ-4» и «Золотого теленка» (их телефоны совпадают) является Владимир Роот, совладелец компании «Сити 78». «Сити 78» занимается загородной, коммерческой и сельскохозяйственной недвижимостью, в ее портфеле два коттеджных поселка общей площадью 44 га – «Ладожский маяк» и «Кавголовское озеро». Также Роот – бывший гендиректор ООО «Счастливый бычок», ООО «Счастливая буренка», ООО «Коровка» и др. Связаться с Роотом и Бондаренко не удалось, в ВТБ от комментариев отказались.

В сентябре «Северный дом» оспаривал внесение обременений в договор купли-продажи участка, говорится в базе суда. Когда участок был выставлен на торги, был наложен запрет на регистрацию в Росреестре перехода права собственности на него, говорит Семенова. Конкурсный управляющий искусственно создал условия для ограничения конкуренции, если бы он попытался снять обременения до торгов, потенциальных покупателей было бы гораздо больше, добавляет она.

Цена в 264 млн руб. для такого участка существенно ниже рынка, считает гендиректор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. По его словам, значительную часть земли можно использовать для строительства жилья, а это сильно повышает его стоимость, даже если разрешение на отклонение от основного вида использования пока не получено. По его оценке, участок может стоить 1–1,5 млрд руб., но не у всех девелоперов есть сейчас свободные денежные ресурсы.

Цель торгов – получить как можно больше за имущество должника, ведь если просто оставить его у залогового кредитора, права остальных кредиторов, в том числе более ранних очередей удовлетворения, могут быть нарушены, говорит Екатерина Ильина, старший юрист адвокатского бюро А2. Закон о банкротстве, по ее словам, не позволяет заключать договор с единственным участником торгов. Если имущество не удалось реализовать на торгах, залоговый кредитор имеет право оставить его за собой, но тогда он должен выплатить 20% от стоимости, которые пойдут на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очередей и расходов управляющего, добавляет она.