Строить для себя
НИЖНИЙ НОВГОРОД - Банковские ставки по вкладам и кредитам снижаются, а недвижимость в городе дорожает, поэтому вложения в нее становятся все более привлекательными для инвесторов разного масштаба. Но купить коммерческую недвижимость на свободном рынке трудно: инвесторы предпочитают или строить для собственных нужд, или сдавать нежилые помещения в аренду. Для последующей перепродажи объектов пока строится не много.
Жилье доходнее гостиниц.
Наиболее популярным объектом для инвестирования остается жилье - об этом говорят хотя бы объемы строительства. В прошлом году жилья в Нижнем Новгороде было построено около 200 000 кв. м, а торговых площадей - почти в десять раз меньше. О своей прибыли застройщики предпочитают не распространяться, но ясно, что она существенна. По данным Регионального центра ценообразования в строительстве, в марте строительство 1 кв. м жилья в Нижнем Новгороде стоило в среднем 8187 руб., а продавался этот метр по ценам от $300 в панельных домах Заречья до $600 - 800 в центре города. Даже с учетом расходов на землю, коммуникации, расселение ветхого фонда и обязательные отчисления администрации застройщику остается немало, а возвращаются вложения практически сразу после окончания строительства. К тому же с началом строительства основную часть средств обычно начинают вносить дольщики: по данным риэлторов, они финансируют строительство нового жилья минимум на 75%. Инвестиции в жилье весьма выгодны: купив в начале строительства квартиру по $600 за метр, после его окончания (через полтора-два года) можно продать ее по $850. При сдаче однокомнатной квартиры в аренду затраты окупаются за 5 - 6 лет. Тем не менее подавляющее большинство квартир в новостройках приобретается для собственного проживания и лишь небольшой процент дольщиков строит их для перепродажи.
Привлекает инвесторов и довольно узкий сегмент рынка частных домов и коттеджей в черте города. По словам директора управления новостроек АН "Триумф-риэлти" Евгения Дорфмана, особой популярностью пользуются участки в районах Сахарного Дола, ул. Родионова и Ванеева, где цена сотки доходит до $3000 - 5000 (средняя величина участка - 5 - 6 соток). Оценить доходность вложений в этот сегмент риэлторы и застройщики затрудняются: на нее влияет очень много индивидуальных факторов. Со строительством новых отелей Нижнему не везет: то власти уже выделенный участок отнимут, то инвестор передумает или окажется, что у него нет денег. Фактически за последние годы построены только небольшой частный отель "Жук-Жак" на Большой Покровской, владелец которого собирается построить еще один, и клуб-отель "Колумб" на 30 номеров в Борском районе. Представители владельца "Жук-Жака" говорят, что он строит гостиницы главным образом для своих партнеров по бизнесу, а один из руководителей "Колумба" сказал, что гостиница заполняется на 50 - 100% и получает доход в основном за счет работающих на Бору многочисленных иностранных специалистов. По его оценкам, для переоборудования загородного здания под гостиницу на 30 - 80 мест нужно от $200 000 до $500 000, а срок ее окупаемости - до пяти лет. Дефицитный кусочек.
По словам директора по продажам АН "Адрес" Елены Соловьевой, самый ходовой товар на рынке аренды офисов - помещение площадью 100 - 200 кв. м. Купив его на стадии строительства, можно вернуть вложения через два-три года после его завершения за счет сдачи в аренду. Стоимость аренды торговых площадей (в среднем $30 - 50 за 1 кв. м в месяц) существенно выше, чем офисных (до $10 - 20), поэтому и вложения в них наиболее выгодны, считает директор АН "Выбор-недвижимость" Александр Жилевский. По его словам, доходность и сроки окупаемости зависят в первую очередь от места расположения, но расчеты могут не оправдаться: появится по соседству мощный конкурент - и придется привлекать клиента либо снижением цен, либо улучшением условий для бизнеса (например, строительством дополнительной автостоянки, оснащением современными средствами связи или проведением единой рекламной кампании). Недвижимостью для бизнеса стали интересоваться и компании, традиционно строящие жилье: компания "Выбор" начала строительство офисного центра на ул. Салганской, а "Нижегородстрой" - в районе Московского вокзала. По словам Жилевского, "Выбор" намерен оставить здание себе и сдавать офисы в аренду, так как считает это весьма выгодным. А в "Нижегородстрое" сказали, что намерены продавать офисные площади по цене 22 000 руб. за 1 кв. м.
Московские и местные инвесторы в этом секторе ведут себя по-разному. Москвичи готовы покупать только высокодоходные объекты: раскрученные магазины, расположенные на "красной линии" вдоль оживленных магистралей и на пересечении транспортных потоков. Как правило, они не соглашаются на долевое участие в строительстве. Нижегородские инвесторы менее взыскательны, но и им не нужны бесприбыльные торговые точки на окраинах и в "бедных" районах. Складывается парадоксальная ситуация: спрос на торговые помещения не удовлетворен, в то время как множество магазинов, получивших в деловых кругах репутацию "убитых", не востребованы годами. Первый этаж - себе.
В условиях острого дефицита востребованного предложения на рынке коммерческой недвижимости инвесторы ищут обходные пути. Один из них - покупка квартир на первых этажах жилых домов в благоустроенных кварталах для переоборудования под коммерческие площади. Затраты на реконструкцию с выделением отдельного входа и получение статуса нежилого помещения с лихвой окупаются в ходе эксплуатации (конечно, при условии удачного местоположения дома). Риэлторы нередко предлагают целые "отсеки" в жилых домах на пересечении "проходных" улиц. Еще один путь - покупка нежилых помещений в строящихся домах, которая становится все более популярной, несмотря на высокий риск. Нежилые помещения в строящихся жилых домах застройщики продают на 15 - 20% дороже, чем жилье. Планируя строительство жилого комплекса, застройщик нередко рассматривает коммерческие площади как главную инвестиционную цель проекта. Правда, и нежилые помещения в строящихся домах нередко не доходят до свободного рынка: застройщики оставляют их себе, чтобы в будущем сдавать в аренду. Если проект изначально нежилого назначения, то застройщик, как правило, оставляет себе самые ликвидные секторы (цоколь, первый этаж и т. п.), а на остальную часть здания ищет инвесторов-дольщиков.