Покупатели загородного жилья ищут идеальные предложения

На рынке вторичного загородного жилья потенциальные покупатели сейчас ищут идеальное предложение. Но судьбу сделки решает цена.

По словам Валерия Лукинова, председателя комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов (РГР), «охотно берут дома с дисконтом до 50% от цен начала 2008 г.». Тогда как на готовые дома, по его словам, скидки максимум 25-30%, если поселок готов и сдан в эксплуатацию – еще меньше.

Цена, в частности, зависит от степени готовности поселка, от того, есть ли свидетельство о собственности (с ним – дороже). Но что куплено дорого – дешево не отдают, резюмирует мнение риэлторов о продавцах коттеджей Юлия Веденеева, начальник управления реализации проектов «Велес Капитал Девелопмент».

В прошлом году, по ее словам, дома в «Усадьбе Аносино» (проект «Велес Капитал Девелопмент", 60 домовладений в 28 км от МКАД по Новой Риге) продавались по $1,2 млн. За эти деньги их сейчас не берут, зато летом хорошо уходили участки без подряда, рассказывает Веденеева. Впрочем, большой поселок «в поле» мог до кризиса резко дорожать по мере продаж, и участки, приобретенные на начальном этапе по более дешевой цене, могут сейчас дешево же и выставляться. «Только они не слишком интересны ставшим на редкость привередливыми покупателям», – говорит эксперт. «Если в доме нет особых удобств, свет до 3 КВт, только холодная вода, то стоимость подобного дачного варианта снизилась и до 50%», – подтверждает Звонникова из «Пересвет-недвижимости». По ее мнению, больше готовы давать дисконт те, кто изначально рассматривал приобретение участка как инвестицию. Доля инвесторов, по оценкам опрошенных «Ведомостями» брокеров, до кризиса составляла до 30% покупателей загородной недвижимости. Сейчас их на порядок меньше.

Большая часть предлагаемых на вторичном рынке домов переоценена их собственниками, считают эксперты. «Застройщикам важна динамика продаж (наличность нужна, чтобы закрыть кассовый разрыв, обслуживать кредит и т.д.), и они быстро скорректировали цены. Утрясать же цену с продавцами домов и участков на вторичке крайне сложно», – сетует Сергей Цывин, руководитель отделения "Проспект Вернадского" компании "Инком–недвижимость". Поэтому много предложения, но не продаж. «Осенью сделок больше, чем летом, но меньше, чем осенью прошлого года», – говорит Лукинов.

По словам Сергея Цывина, соотношение числа сделок на первичном и вторичном рынках у «Инкома" сейчас 90 на 10, «хотя в нормальное время было 60 на 40». В сентябре состоялось 220 сделок, из них около 170 – первичные продажи. Тем не менее Рыков из Penny Lane Realty считает, что спрос сместился на вторичный рынок: «Мало кто верит обещаниям построить что-то в будущем. Поэтому в основном покупают готовое жилье». Участки покупают, только если они дешевы. Однако Сергей Цывин из «Инкома» уверен: «Если в поселке сейчас не идут продажи, то это в принципе нереализуемо и на вторичке».

Согласно данным компании «Инком– недвижимость», во вторичной продаже в Подмосковье в настоящее время находится 5630 объектов, из них около 65% – загородные дома, остальное – участки (около 2000 предложений). В базе «Инкома» – около 7500 объектов на вторичке, и объем предложения потихоньку накапливается. Первичные продажи, по данным Vesco Consulting на конец сентября 2009 г., велись в 445 поселках. Совокупный объем предложения – 27 127 объектов (коттеджей, таунхаусов, участков без подряда и апартаментов).

Самые дешевые участки на вторичном рынке, по данным «Инком–недвижимости», предлагаются в Ратчино (108 км от МКАД по Минскому или Можайскому шоссе, 8 соток за 0,3 млн руб.) и в деревне Крюково (120 км от Москвы по Можайскому шоссе, 8 соток за 0,6 млн руб.). Самый дешевый дом, за 0,7 млн руб., в Ерышево (те же 120 км от Москвы, но по Минскому шоссе): 18 соток, 35 кв. м площадь дома.

Что же касается дорогих объектов, за 585 млн руб. можно приобрести коттедж площадью 1700 кв. м на участке 30 соток по Каширскому шоссе в Семиврагах (15 км от Москвы). Самый дорогой участок – 1350 млн руб. за 300 соток – есть в 13 км от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе в Жуковке.

Поле боя

Риэлторам не позавидуешь. С одной стороны, надо убедить продавца упасть в цене и не упрямиться в ожидании, что «снова вырастет», с другой – образумить покупателя, рассказав, что «дешевле уже не будет».

«Бегать стали быстрее, конкуренция за каждого клиента высока», – говорит про изменения в работе агентов Сергей Цывин из "Инкома". Больше стали проверять застройщиков: требовать документы, акты, пытаясь понять, насколько компания хорошо себя чувствует. «Потому что если есть проблемы, риэлтору это аукнется», – объясняет он.

Покупатель требует и хорошую дорогу, и все коммуникации, и нешумных соседей, и качественный дом с документами", – перечисляет Александр Пыпин. «Хотят канарейку за копейку», – подтверждает Мария Тихонова, консультант Kirsanova Realty. «Туристы» (в других агентствах относительно людей, отслеживающих предложение в поисках «получше и подешевле», выражались покрепче: «мародеры») ищут, по ее словам, «полный фарш» – и с большой скидкой. «Но те, кто действительно покупает, трезво оценивают рынок и объекты», – уточняет Цывин.

Зато, по словам Марии Литинецкой, исполнительного директора Blackwood, выросли комиссионные: с 3% от суммы сделки до 4–5%, но средняя сумма сделки снизилась. Застройщики, по словам Лукинова, выплачивают риэлторам 7-10% комиссионных – по докризисным 3,5–5% «продажи идут вяло».

«Перед лицом кризиса и падения платежеспособного спроса застройщики и риэлторы объединились, – говорит Романов из Vesco Group. – Почти все застройщики помогают продавать, за редким исключением, лояльнее относятся к подписанию договоров и выплате комиссионных при партнерских отношениях с риэлторами, так как рады любому покупателю и не включают административные барьеры, как, например, это было в условиях стабильного рынка». Наиболее комфортной компанией по обслуживанию клиентов остается «Инком»/Villagio Estate, а также офисы продаж поселков «Грин Хилл», La Promenade, «Резиденции Бенилюкс». Сложно работать, по его словам, с отделом продаж поселка «Опушкино», «Высокий Берег».