В поисках доходности

Привлекательный ритейл

“Торговля остается наиболее привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости, но масштабные проекты в условиях довольно насыщенного рынка реализовывать сложно, особенно если у девелопера такой объект первый”, – говорит Олег Сорокин, генеральный директор ГК “Столица Нижний”. По его словам, крупных местных игроков на этом рынке, управляющих несколькими объектами, пока только два: возглавляемая им компания и “Земляне”. Среди новых проектов у “Столицы Нижний” ТРЦ на Родионова (общая площадь 130 000 кв. м) и вторая очередь ТРЦ “Республика”. “Земляне” реализуют вторую очередь “Новой эры” на Сормовском повороте и ТЦ “Куба” на пл. Свободы.

Из других нижегородских компаний строительством торговой недвижимости занялись ГК “Электроника” – она строит ТРЦ площадью 130 000 кв. м на пл. Лядова, “Классика” (ТРЦ площадью 15 000 кв. м на Московском шоссе), “Блик” (ТРЦ площадью 42 000 кв. м в Московском районе).

Самый крупный проект среди иногородних компаний осуществляет AIM Property Development – это ТРЦ площадью 156 000 кв. м в Советском районе. “Русская тройка” намерена построить в микрорайоне Мещерское озеро ТРК площадью 116 000 кв. м. Остальные проекты представлены в основном сетевыми торговыми операторами. Среди них “Лента”, “Доринда”, Metro AG, “Карусель”, “Мосмарт”. Уже стало аксиомой: если ритейлер размещает в городе магазин, то стремится открыть как минимум еще один: учитывая особенности географического положения города, торговые точки девелоперы стараются расположить по обе стороны Волги, делящей город на две части.

Если столичные девелоперы идут в регионы, привлеченные более низкими сроками окупаемости проектов, то нижегородские игроки все чаще обращают свои взоры за пределы города. Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, объясняет это изменением ситуации: “Девелоперы столкнулись с тем, что период окупаемости крупного ТРЦ может достигать до 10 лет”.

По ее мнению, наиболее привлекательны для строительства торговых объектов Дзержинск, Выкса и Кстово. Spar строит ТРЦ в Выксе, “Электроника” – в Арзамасе.

Офисы заполнены на 100%

Сейчас на нижегородском рынке, утверждает Сорокин, не хватает качественных офисных площадей. Единственный бизнес-центр класса А – БЦ “Столица Нижний” на ул. Горького. В нем практически нет свободных площадей. В новых и реконструированных БЦ заполняемость также приближается к 100%.

Выход новых проектов на рынок может изменить ситуацию. В 2007–2008 гг. ожидается ввод нескольких бизнес-центров высокого класса. Отделочные работы идут в БЦ класса В “Лондон”, который построил “Выбор”. УК “Центр международной торговли” ведет строительство БЦ класса В на ул. Ковалихинской, компания “Новый город” строит административно-торговое здание “Лобачевский Plaza” на ул. Алексеевской, где будут расположены офисы класса А.

Романчева отмечает, что уже сейчас ставки аренды в бизнес-центрах в нагорной части города практически не растут. Сорокин полагает, что падение ставок аренды на офисные площади не за горами. Насыщение рынка приводит, как и в торговой недвижимости, к увеличению сроков окупаемости проектов.

Поэтому к строительству новых офисных зданий девелоперы подходят достаточно осторожно: “Лобачевский Plaza”, Центр международной торговли, комплекс “Русская тройка” – все это многофункциональные здания, в которых предполагаются торговые, а в двух последних и гостиничные площади.

А городская администрация на выставке MIPIM в Каннах представила грандиозный – по масштабам Нижнего – проект высотного делового комплекса “Сити Стрелка” (Стрелка – мыс при слиянии Оки и Волги. – “Ведомости”). Пока что он существует в виде эскиза, к тому же права собственности на часть участка, где планируется разместить комплекс, принадлежат Нижегородскому порту, вопрос с которым не урегулирован. Наконец, строительство высотных зданий с многоуровневыми подземными парковками предполагается в зоне, где обязательна гидрологическая экспертиза, а она еще не проводилась.

Постояльцев больше, чем гостиниц

В городе нет ни одного отеля “5 звезд”, четыре гостиницы с натяжкой можно отнести к классу “4 звезды”. Мария Свиридова, директор туристической компании “Роза ветров – НН”, считает, что Нижнему нужны высококлассные гостиницы. Правда, отмечает она, хороших мест в центре города для их строительства почти не осталось. “Все “вкусные” места заняли торговые центры”, – сожалеет эксперт. Инвестиционная компания “Роза ветров” строит загородный четырехзвездочный отель Terra Ski в Кстовском районе, в 20 км от Нижнего.

В самом городе заявлено о строительстве нескольких гостиниц в составе торговых и бизнес-комплексов: в Центре международной торговли, в ТРЦ “Мега”, в ТРК “Русская тройка”.

Отчасти проблема восполнения номерного фонда решается за счет реконструкции существующих отелей. Предполагается реконструкция гостиницы “Волжский откос”, отданной в управление системе отелей “Турист”. Гостиницы “Октябрьская”, “Ока” и “Нижегородская” также обновляются и расширяются.

Высокодоходное жилье

Инвестиции в жилье остаются пока самыми прибыльными. Например, “Столица Нижний”, строившая до сих пор точечные объекты, в 2007 г. объявила о намерении построить жилой комплекс площадью около 150 000 кв. м жилья в микрорайоне Мещерское озеро.

Участок под строительство девяти жилых домов в Кузнечихе получила компания “Нижегородкапстрой” (учредители – правительство Нижегородской области и “СУ-155”).

Еще одна крупная московская компания – “ПИК-регион” – подала заявку на строительство жилого комплекса в Приокском районе. Заявка инвестсоветом одобрена, но получить участок можно будет только в результате проведения торгов. По мнению Ольги Сажиной, директора по маркетингу компании “Жилстрой-НН”, конкурсное распределение земель приведет к постепенному вытеснению мелких нижегородских компаний крупными московскими инвесторами.