Точка зрения: Чем торговать в парке
Стремительное преобразование московских парков влечет за собой и перемены в торговой парковой инфраструктуре. В настоящий момент ситуация выглядит вполне радужно: развитие новых концепций, появление нестандартных видов услуг и развлечений, рост количества посетителей. Однако не хотелось бы, чтобы в вихре изменений парк превратился в торговый центр под открытым небом.
Я не думала, что работа над темой приведет меня к генеральному плану реконструкции Москвы, который был утвержден ЦК ВКП(б) и Совнарком СССР в 1935 г. Согласно принятой в те годы программе территориального развития Москва должна была быть окружена защитным лесопарковым поясом шириной в 10 км, а от исторического центра к этому поясу должны были протянуться четыре размашистых радиальных луча парковых территорий. Столица предстала бы огромным парком с симметричной городской планировкой. План был реализован не полностью: да, Москва действительно пока окружена защитным лесопарковым поясом - делать ничего не пришлось, в сталинское время этот пояс был застроен лишь на одну десятую, - а вот радиальные зеленые лучи так и не были сформированы. И скорее всего уже не будут: учитывая стоимость московской земли, создание парка - слишком дорогое удовольствие.
Тем не менее уровень обеспеченности Москвы зелеными территориями остается достаточно высоким: по последним данным, столица России достигла показателя в 21 кв. м на одного жителя (для сравнения: обеспеченность жильем - примерно 19 кв. м на человека). Значения необходимых величин были взяты с официальных сайтов администраций соответствующих городов. В самом зеленом городе мира - Куритибе (Бразилия) этот показатель составляет 52 кв. м на одного жителя. Парков, садов, усадеб в Москве действительно много. Но значительная их часть загрязнена, неухожена и с точки зрения рекреационных функций малоэффективна.
В 2011 г. департаментом культуры Москвы была принята государственная программа «Развитие индустрии отдыха и туризма» на 2012-2016 гг. По программе планируется облагородить 134 озелененные территории Москвы.
Изменения начались с территории ЦПКО им. Горького - одного из самых известных и посещаемый в столице. К парку были присоединены Нескучный сад и часть природного заказника «Воробьевы горы»; открылся каток (проект немецкой фирмы 4a Architekten и архитектурного бюро Wowhouse), ставший крупнейшим в Европе; появилась площадка для публичных мероприятий «Гайд-парк» и Музей современного искусства «Гараж»; ожидается открытие нового скейтпарка, смотровой площадки над главным входом, Дворца бракосочетаний и т. д. Для многих стало открытием появление сетевых заведений общественного питания на территории Парка им. Горького: в последние годы здесь открылись кафе «Хлеб насущный», Red Espresso Bar, кафе «Булка», Pelman Cafe, Glow Subs, а также несколько объектов ресторанной структуры Ginza Project.
Это стало своеобразным прецедентом: парковая инфраструктура на протяжении долгих лет оставалась terra incognita для профессиональных игроков рынка и слабо интересовала инвесторов и успешных ритейлеров. Сомнения операторов вызывали и специфика формирования коммерческих условий, и фактор сезонности, и показатели трафика, и требования, предъявляемые администрацией парков к объектам торговой инфраструктуры (раздельный сбор мусора, запрет на въезд автомобилей, доставляющих продукты, уход за прилегающей территорией и т. д.).
Для текущего периода развития торговой инфраструктуры парков столицы характерно доминирование спроса над предложением. Отчасти это стало результатом открытой позиции администраций московских парков: операторам предлагаются понятные коммерческие условия (как правило, ими отчисляется определенный процент от оборота); данные по посещаемости не являются секретом (например, зимой в будний день только каток может привлечь в парк около 30 000 человек); что касается фактора сезонности, то уменьшение количества посетителей традиционно наблюдается в межсезонье (весна, осень), увеличение - в летние месяцы и зимой, с открытием катка.
Согласно регламенту арендовать помещение на особо охраняемых природных территориях можно только посредством участия в электронных торгах: в том случае, если администрация парка выявляет необходимость создания новой торговой точки, соответствующий департамент должен разместить заявку на сайте ОАО «ЕЭТП» (ОАО «Единая электронная торговая площадка») и провести открытый аукцион. Обязательное условие для участия арендатора в аукционе - внесение задатка. Как правило, операторы (особенно это касается общественного питания) активно участвуют в торгах: отмечались случаи, когда по итогам аукциона начальная цена лота увеличивалась в 50 раз.
Торговые помещения на особо охраняемых природных территориях - узкий сегмент рынка, лишенный потенциала серьезного экстенсивного роста. Объемы стационарных площадей, которые могут быть сданы в аренду торговым операторам, практически не увеличиваются. Конечно, в некоторых парках в предыдущие годы появлялись здания «непрофильных» пользователей (детские сады, санатории, больницы), однако, как правило, в настоящее время эти объекты либо находятся в долгосрочной аренде и продолжают использоваться не по назначению, либо существенно обветшали и требуют значительных инвестиционных вложений. Примером может служить история одного из особняков, расположенного на территории Парка им. Горького: ветхое строение бывшего ресторана «Кавказ» еще несколько лет назад было изъято из оперативного управления администрации парка и сдано в аренду, в 2012 г. постановлением суда долгосрочный договор аренды был аннулирован, а спустя некоторое время в отремонтированном историческом особняке на месте бывшего «Кавказа» открылись «Пряности и радости» холдинга Ginza Project.
Но, как уже было сказано, стационарные помещения в парках практически не встречаются, а на новое строительство накладываются ограничения. Таким образом, помещения большинства арендаторов представляют собой временные сооружения, имеющие облегченную конструкцию и небольшой размер. На мой взгляд, развитие подобной «временной» парковой архитектуры - положительный фактор. Во-первых, легкие конструкции позволяют дизайнерам экспериментировать с материалами и хулиганить с архитектурными формами. Это делает парковое пространство выразительным. Во-вторых, парк должен оставаться парком: здесь не нужны торговые здания, развлекательные центры с боулингами и многозальными кинотеатрами, громоздкие дворцы спорта, поскольку это изменяет первоначальную функцию зеленой территории - обеспечить городскому жителю возможность быть ближе к природе.
В таком случае неизбежно возникает вопрос: а какие собственно профили торговли и услуг должны присутствовать на особо охраняемых природных территориях? Гипотетически помимо предприятий общественного питания в городском парке должны работать магазинчики игрушек, цветов, прессы, сувенирной продукции, товаров для активного отдыха, пункты проката спортивного инвентаря, многочисленные спортивные площадки и развлекательные заведения (корт, тир, театр, кинотеатр и т. д.). Фактически же в тех московских парках (особенно в тех, где есть выставочные помещения) перечень профилей операторов значительно расширяется: например, помещения часто сдаются в аренду предпринимателям или производителям, приезжающим со всех регионов страны. Плохо это или хорошо? Ответ не может быть однозначным. Городские парковые территории вряд ли должны по единой концепции формировать идентичные общественные зоны, предлагать одинаковый набор развлечений. Но и ломать концепцию рекреационной территории в угоду доходных статей бюджета - не совсем правильная стратегия. Полагаю, что со временем развитие различных аспектов парковой инфраструктуры (в том числе торговой) и формирование общественного запроса позволят найти оптимальную финансовую модель городского парка и для Москвы.