АНАТОМИЯ ЗДАНИЯ: Хроники делового клаббера
В социалистическую эпоху в городе существовали дома культуры (ДК). С приходом рыночной экономики ДК перепрофилировались в ночные клубы, которые стали вполне популярны у городских жителей. В настоящий момент конкуренция в этой сфере довольно жесткая, потому что ночные заведения появляются как грибы после дождя.
Само понятие “ночной клуб” не стоит понимать буквально. Тут и клубы-рестораны, и клубы-кафе, и многое другое... Благодаря владельцам подобных мест в русском языке прижились такие слова, как pre-party и after-party.
Краткий курс выживания
Когда интенсивность жизни уже к вечеру “сажает батарейки” до полной разрядки, очень хочется восполнить ресурс. Для массы людей это означает “посидеть, выпить что-нибудь, послушать музыку”. Совершенно не обязательно для этого ждать пятницы. Благо всевозможные бары-клубы и клубы-кафе открывают свой двери для посетителей каждый вечер. Именно в таких местах и проходят вечеринки, которые принято сейчас называть pre-party.
Это только кажется, что в такое место просто попасть. В большинстве из них действует клубная система. У постоянных посетителей есть карточки, либо надо позвонить и забронировать столик заранее. Однако не все клубы настолько популярны. Да и бизнес это абсолютно сезонный. По словам участников рынка, посещаемость напрямую зависит от погоды – чем холоднее на улице, тем больше гостей, – от того, будни это или выходные, от праздничных дней.
Конечно, любое вечернее заведение пытается завоевать постоянных клиентов. От этого напрямую зависит его выживаемость. Для достижения цели нанимаются команды профессиональных промоутеров и консалтеров, которые и занимаются стратегией ведения бизнеса. За профессиональными консалтерами идет настоящая охота среди потенциальных владельцев клубов, кафе, ресторанов и прочих увеселительных мест, рассказал “Ведомостям” один из сотрудников таких агентств.
По словам Леонида Саблина, владельца консалтингового бюро Concept108, размер первоначальных инвестиций в ночной клуб зависит от амбиций хозяина. Можно вложить примерно $200 000, сделав недорогое заведение, как, например, BAR30/7.
Однако, говорит Саблин, были прецеденты, когда на открытие клубов тратились миллионы долларов. Например, Stone, Most, Billiоnaire. Но эти проекты не состоялись, несмотря на амбиции владельцев, дорогой дизайн и вложения в $1 млн и более. Например, Most, рассказывает он, строят уже не менее трех лет – и дата открытия до сих пор вообще неясна. Но инвестиции в этот проект уже составляют не один миллион долларов. Дизайнер клуба Most – Алексей Хаас.
Саблин советует инвесторам внимательно относиться к подрядчикам и выбору концепции. Если концепция и философия клуба определяются уже в ходе строительства, это ведет к серьезному увеличению затрат, так же как и смена дизайнера и подрядчиков в процессе реализации проекта. Наиболее рентабельные из концептуальных клубов в Москве, по словам Саблина, – “Шамбала”, “Зима”, “Лето”, Sorry, babushka, “Dяgilev”, First.
Наиболее затратную часть, утверждает Саблин, составят расходы на специализированное звуковое и световое оборудование. Хотя, купив это оборудование один раз, инвестор должен будет потом тратиться лишь на обслуживание и апгрейд световых и звуковых установок.
По словам управляющего клуба First Михаила Локаева, в этом бизнесе, как и на рынке недвижимости, важную роль играет locatiоn (место нахождения). Даже если вложить серьезные средства и раскручивать клуб силами профессиональных промоутеров, ничего не получится, если место “мертвое”, рассуждает он. Таких примеров масса – проекты так и не стали прибыльными именно по причине плохого расположения.
Само помещение First на Софийской набережной находится в долгосрочной аренде. При покупке помещения не нужно забывать, что данный бизнес недолговечен, отмечает Локаев. Потенциальному владельцу придется в ближайшие 3–4 года думать, кому сдать помещение или что делать на освободившихся площадях.
Синиша Лазаревич, арт-директор клуба “Dяgilev”, также говорит, что помещение клуба в саду “Эрмитаж” арендуется. По его словам, это связано с тем, что все проекты краткосрочные и не имеет смысла тратить серьезные средства на приобретение недвижимости собственность. Да и остальные участники этого рынка говорят именно об аренде помещения.
Иллиодор Марач, совладелец проекта Sorry, babushka и Prado Cafe, также говорит о долгосрочной аренде. Правда, по несколько иной причине: здание на Славянской площади не продается.
Чай, кофе, потанцуем
Ради привлечения гостей в ход идет все: дизайн, услуги, различные бонусы, клубные карты, тематические вечеринки и т. д. Виктор Войтенко, креативный директор бюро Concept108, развивал вместе с партнерами проект Sorry, babushka. Концепция этого заведения – “территория вечной молодости”. В клубе играет музыка 1980–1990 гг., а на открытии пела группа “Блэк Саббат”. Само название несет смысловую нагрузку – для посвященных. В Москве в те самые 80–90-е гг. прошлого века было в ходу выражение “Sorry, babushka”, которое означало, что человеку совсем ничего нельзя объяснить. Не понимает.
Средний счет заведения составляет $30–40. Для девушек предусмотрены клубные карты со скидкой 50%. Виктор Войтенко позиционирует это заведение как “модель ручной сборки” и говорит, что вообще любит создавать штучные проекты.
К слову, на рекламу не было затрачено больших денег. Никто не вешал перетяжек в городе. Поступили нестандартно, т. е. абсолютно в духе заведения. Была использована так называемая “вирусная реклама”. Наняли людей с опытом и контактами, которые рассказывали везде, где надо и кому надо, про новый клуб. По словам Войтенко, это дало прекрасный результат. А специалисты бюро и сейчас продолжают вести проект. Попасть в Sorry, babushka вечерами довольно сложно. Особенно по пятницам – субботам, когда там проводят тематические встречи. Тоже абсолютно в духе заведения.
“Нельзя сказать, что какой-то отдельный вид услуг пользуется наибольшей популярностью. К нам обычно не приходят только поесть или только выпить”, – рассказывает Иллиодор Марач. Однако замечает, что продажа алкогольных напитков составляет примерно 60–65% от оборота заведения. И только остальные 35% приходятся на кухню.
Учредители Sorry, babushka являются хозяевами нескольких проектов. Один из них – Prado Cafе – находится над “Бабушкой”. В самом здании раньше размещалось Министерство черной металлургии СССР – открыли клуб Sorry, babushka в бывшем Доме металлурга.
А в клубе Fabrique, например, готовят небезызвестные шеф-повара Максим Калмыков и Валерий Опарин. Екатерина Белякова, арт-директор клуба Fabrique, говорит, что их ресторан пользуется большой популярностью. Есть в клубе и подиум (проводятся показы, фэшн-шоу) chill out room, кальянная комната, диджеи (частенько приглашают западных).
Клуб ориентирован на любящую танцевать публику, разбирающуюся в музыкальной культуре. Поэтому здесь никогда не звучит голос ведущего и нет караоке. Зато есть летняя веранда, спрятанная в глубине тихого дворика, с ветвистой липой в центре бара и огромным экраном для любителей футбола. В зимнее время она тоже функционирует. На ней залит каток и каждый желающий может покататься. Нет своих коньков – дадут напрокат.
Территория клуба разделена на зоны, поэтому удобно всем. Кто-то веселится на танцполе, кто-то ужинает в ресторане. Диапазон цен в баре – от 100 руб. и до 340 руб. за напиток. Что касается ресторана, то с бокалом вина, например, средний счет будет примерно $40–50 с человека.
Клуб “Dяgilev” делает ставку на кухню и алкоголь. Готовит для “Dяgilev” ресторан “Весна” – один из проектов Аркадия Новикова, качеству подаваемых блюд уделяется пристальное внимание. Но наибольшим спросом пользуются именно напитки. Место не из дешевых. Среднюю сумму, которую может за ночь истратить гость, Синиша Лазаревич назвать затруднился (средний чек составляет $55). “Все зависит исключительно от фантазии и возможностей наших гостей”, – говорит он. Клуб ориентирован на премиальный сегмент.
А в First исключительно разнообразный бар. К слову, Михаил Локаев долгое время работал у того же Аркадия Новикова в рестораном бизнесе. По его словам, стратегия ведения бизнеса в этом заведении – дать гостю качественный и дорогой отдых. Не секрет, продолжает Локаев, что цены клуба First высоки. Но это соизмеримо с уровнем услуг и сервиса, которые предлагаются заведением. “Главное – чтобы все, кто приходит, понимали, что под словами “сервис” и “услуги” не подразумевается, например, продажа наркотиков. Это красивая клубная программа, лучшие российские и западные диджеи, красивейшее шоу, которое идет нон-стоп и сопровождается качественным звуком, профессиональным светом и т. д. Если гость без серьезных амбиций расположился на танцполе и пьет недорогой виски, то 3000 руб. ему будет достаточно”, – говорит он.
Смета созидания
Первое, в чем нуждается предприниматель, решивший открыть клуб, – это помещение, соответствующее вполне определенным параметрам, говорят эксперты. Например, площадь должна быть не менее 1000 кв. м – это оптимальный размер. Минимально допустимая высота потолков будет начинаться с планки 4,5–5 м, это необходимо для того, чтобы грамотно разместить внутри звуковое и световое оборудование.
Больше особых требований нет, главное – чтобы помещение позволяло создать комфортные условия. Если на гостя давит низкий потолок, дополнительно потерявший в высоте из-за установки оборудования, размер помещения небольшой, нет хорошей системы вентиляции и из-за этого нечем дышать, гость поспешит уйти и никогда не вернется, говорят специалисты.
Дмитрий Мингалев, начальник инженерного подразделения компании “Тандем-Групп”, считает: если помещение в нормальном состоянии и нуждается только в косметическом ремонте и перепрофилировании (например, раньше здесь был ресторан), максимальный размер вложений в помещение площадью 1000 кв. м составит примерно $500 000.
Но если помещение находится в “голом” здании, сделать необходимо много. Тут не только ремонт, но и дизайн, специализированное оформление. Тогда придется приготовить на стартовые расходы примерно $1–1,5 млн, утверждает инженер. Хотя сейчас на рынке есть множество качественных и красивых, но недорогих материалов. Поэтому 1 кв. м помещения при отделке может обойтись как в $100, так и в $500.
Стоимость проектно-монтажных работ оплачивается из расчета примерно $100–200 за 1 кв. м. Это цена инженерных систем под ключ. А именно пожарной сигнализации, пожарного гидранта (устройство, обеспечивающее подачу воды при пожаре), вентиляции, кондиционирования воздуха, отопления, канализации, водоснабжения, электроснабжения (устанавливается в первую очередь). Две основные проблемы, которые необходимо решить при проектировании клуба, – электроснабжение внешних сетей (т. е. подключение здания к сети города) и теплоснабжение.
“Особое внимание при строительстве клуба стоит уделить именно системе вентиляции воздуха”, – говорит Дмитрий Мингалев. Иначе в процессе ввода здания в эксплуатацию СЭС просто не примет его. Система кондиционирования воздуха рассчитывается исходя из количества людей, которых способен вместить клуб. Существуют нормативные документы, по которым можно произвести расчет. Однако на деле эти нормы превышаются примерно в четыре раза. Например, по словам Мингалева, в Московской области есть клуб, в который при заложенной норме 100 человек за ночь реально набивается 400 в будние дни и до 500 в выходные. Вследствие этого при проектировании системы воздухообмена ему пришлось заложить мощность, примерно втрое превышающую нормативную.
В этой связи инженеры обычно закладывают дополнительные мощности. Согласно нормам СНиП на одного человека требуется 60 куб. м воздуха в час. Но Дмитрий Мингалев утверждает, что на практике для клуба минимально необходимая норма – 100 куб. м в час на человека.
Стадия бумажного проектирования обойдется заказчику минимум в $2 за 1 кв. м. Это стоимость работ под ключ, в которые также входят все необходимые согласования. Верхняя планка цены в данном случае зависит исключительно от пожеланий заказчика и сложности проекта. От стадии бумажного проектирования до стадии акта сдачи-приемки работ проект обычно доходит, подвергаясь изменениям примерно на 40%.
В смете монтажной организации (проводит монтажные и пусконаладочные работы), по словам Дмитрия Мингалева, всегда заложена сумма на инженерное сопровождение, когда пожелания заказчика подгоняют под реально существующие возможности. Размер этой суммы зависит сложности от объемов работ и равен примерно от 0,25% до 0,5% стоимости бумажного проекта.
Самой дорогой частью работ будет установка системы вентиляции и кондиционирования воздуха. Затраты на нее составят примерно 40% от всей стоимости работ. Примерно 20% заберет отопление, 30% – электрика, 10% – канализация и водоснабжение.
Трудности ремонта
Иллиодор Марач говорит, что объединение достаточно дорогого заведения (Prado Cafе) и демократичного места (Sorry, babushka) обусловлено не только стратегией ведения бизнеса. Само помещение подсказало владельцам такое решение. Prado Cafе находится на 1-м этаже, окна достаточно большого размера, из окон – красивый вид. Там просто нужно было делать дорогой ресторан, отмечает бизнесмен. А Sorry, babushka находится в цокольном этаже, не имеет удобного подъезда для автомобилей.
Когда будущие собственники приступили к началу ремонтно-строительных работ, то ужаснулись. Помещение было в плохом состоянии. Само здание 1912 г. постройки было первым железобетонным строением в столице, стоящим на берегу Москвы-реки на плавающих грунтах (фундамент опирается на дубовые сваи). В цокольном этаже в советские времена находились огромная кухня и столовая, в которой питались работники Министерства черной металлургии. Были там и подсобные помещения.
Иллиодор Марач вспоминает, что, когда смотрели этаж, полы были в жутком состоянии. Перепады уровня пола по всей площади доходили до 1 м, а сам пол состоял из нескольких слоев плитки (толщиной примерно 40 см), положенных один на другой. На потолке, когда сняли слои старой краски, нашли роспись начала прошлого века. В общем, пришлось основательно потрудиться. Потолок перекрыли гипсокартоном, полы положили заново и снесли часть стен-перегородок, чтобы расширить пространство. После этого убрали все старые коммуникации, перенесли отопление.
Отдельного упоминания заслуживает вход в клуб. Это бывшее окно. Из-за того что помещение полуподвальное, внешний вход с улицы отсутствовал. Тогда архитектор проекта Андрей Цыганков просто расширил одно из имевшихся окон, превратив его в дверь. Еще одна запоминающаяся деталь интерьера – барная стойка. Фотосессию для нее проводил московский фотограф Сергей Коваленко. Под его руководством стилисты гримировали и наряжали для съемки старушек-энтузиасток.
В итоге с начала работ до момента сдачи помещения под ключ было потрачено примерно $3 млн. Самой затратной частью процесса создания клуба стали строительные работы для Sorry, babushka. А в Prado Cafе сделали дополнительные антресоли, чтобы увеличить количество посадочных мест, благо позволяла высота потолков. Иллиодор Марач оценивает рентабельность бизнеса в 30–40%, а рыночную стоимость проекта (если продавать сейчас) – примерно в $10 млн.
Интерьер Sorry, babushka оформлен в стиле “а-ля рюс глазами космополита”. Виктор Войтенко объясняет это местоположением заведения. “Глупо делать русский интерьер внутри, когда он вокруг. Тут и виды на Кремль, и много всего”, – рассказывает он. При оформлении помещения были использованы элементы, которые остались от Prado Cafе. Есть и вполне помпезные детали. А специалисты бюро и сейчас продолжают вести проект.
Интерьер клуба Fabrique тоже весьма интересен. Ресторанная зона – это hi tech с элементами барокко. Состаренная дорогая мебель, резные ножки стульев, узоры и роспись на колоннах, стеклянный пол, зеркальные витражи, лестница в стиле ампир. Дизайнеры оформили клуб на контрасте между старыми несущими конструкциями и роскошью. Фабрика должна оставаться фабрикой, там, где был бетон, он им и остался, и несущие пирамидальные колонны тоже. Только состарили их еще больше, где-то намеренно оголили штукатурку, добавили неровностей. А к изысканно “сырому” и недоработанному присовокупили лепнину, редкие материалы. “Бетон и дорогая фактура – вот необходимый шик, которым “заболевают” сегодня актуальные пространства”, – считает Екатерина Белякова.
На нижнем уровне клуба расположены танцпол – деревянная площадка на 450 человек, два бара, ступенчатые колонны с мягкими подушками. Удобные диваны на двоих с маленькими столиками и видом на танцпол. Место диджея тоже по-своему необычно. Это не простой пульт, а передвижная платформа. Она часто используется во время проведения дефиле, фэшн-шоу, когда модели, проходя по 50-метровому белому подиуму на верхнем этаже, спускаются вниз, к танцполу, на этом “лифте”.
В целом клуб производит впечатление отреставрированного, модернизированного особняка. Екатерина Белякова добавляет, что интерьер клуба изменяется до сих пор. Что-то доделывают, добавляют. Она уверена, что если этого не делать, то интерес посетителей к заведению пропадет. Для каждой вечеринки изготавливаются новые декорации, видоизменяется интерьер. На это тратятся средства – и немалые, говорит она. Иногда гости что-то ломают, откалывают, бьют стекло и т. п.
Цена удовольствия
Опрошенные “Ведомостями” специалисты соглашаются, что размер инвестиций в заведение такого рода – вопрос абсолютно индивидуальный. Так же обстоят дела со средней проходимостью. Эксперты называют цифры от 1000 и до 2500 человек за ночь в крупном заведении и от 700 до 1500 в клубе среднего уровня.
Чтобы открыть заведение уровня “Dяgilev” (2-этажный 3-ярусный клуб, пять лож над танцполом, китч в оформлении), по мнению Синиши Лазаревича, нужны многомиллионные вложения. Наиболее затратной частью станет закупка специализированного оборудования, производящего звук и свет.
Как правило, все подобные заведения приходится строить с нуля, рассуждает предприниматель. Поэтому важную роль сыграет профессионализм архитектора и дизайнера. Главное – знать, чего хочет потенциальный владелец от проекта. И ни в коем случае не экономить на профессиональных консультантах. Инвестиции в проект “Dяgilev” не разглашаются. По оценкам других игроков рынка, клуб обошелся владельцам примерно в $1,5–2 млн, а его выручка может достигать $1 млн в месяц.
Иллиодор Марач советует тем, кто хочет открыть подобное заведение, обязательно взять в партнеры человека, имеющего опыт в этой сфере. “Новичок будет ошибаться, но покупать свои ошибки будет очень дорого, гораздо дороже, чем человек с опытом”, – заключает Иллиодор Марач.
Михаил Локаев говорит, что о размере инвестиций в клуб можно спорить часами. На самом деле нужно четко понимать, какую отдачу хочется получить. Что в итоге – имидж или бизнес? “В Москве есть “памятники” имиджевых проектов, стоимость которых переваливает $5 млн, но, к сожалению, эти проекты не приносят никакого дохода”, – говорит он. Назвать их, впрочем, Локаев не захотел. Он аргументировал это тем, что не хочет некорректно отзываться о людях, которые ему знакомы.
Екатерина Белякова затруднилась назвать годовой оборот Fabrique и рыночную стоимость проекта. “Fabrique – это бренд, известный за рубежом, его нельзя продавать”, – говорит она. Однако, замечает Белякова, если бы была возможность открыть новое большое заведение, то на инвестиции можно смело закладывать от $7 млн до $10 млн. Смотря чего хотеть.