На воздухе: Недооцененное направление

Важное условие для развития загородного направления – экология местности. В настоящее время экологическая обстановка на северо-востоке Московской области достаточно благоприятна, здесь нет загрязненных зон, как, например, на востоке Москвы. Хотя, по оценке экспертов, с точки зрения экологии северо-восточное направление находится только на 5-м месте после юго-западного, западного, северо-западного и северного направлений. Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Квартал», объяснил это тем, что территория ближайшего к Москве Мытищинского района, прилегающая к Ярославскому шоссе, достаточно урбанизирована на протяжении 18 км, а эта зона чаще всего используется под коттеджное строительство. Здесь же находится большое количество населенных пунктов и промышленных предприятий.

Вместе с тем эксперты признают, что главными факторами высокого уровня природно-рекреационного потенциала ярославского направления являются многочисленные лесные массивы и «большая вода» (восточный берег Учинского и Пестовского водохранилищ), которая труднодоступна, например, с Дмитровского шоссе. По мнению Аллы Аксеновой, ведущего эксперта агентства недвижимости Doki, еще одна особенность поселков по Ярославскому шоссе – наличие лесных деревьев непосредственно на участках или поблизости. Например, поселок «Австрийская деревня» находится на опушке реликтового соснового леса.

Реконструкция и пробки

Одним из главных критериев для развития загородного рынка жилья, а особенно коттеджных поселков, предусматривающих круглогодичное проживание, является загруженность и качество дорог. В отличие от соседнего Дмитровского шоссе Ярославское является загруженной транзитной трассой, транспортным коридором, соединяющим Москву с северной частью ЦФО – Ярославской, Вологодской, Архангельской областями, а также проходит через густонаселенные районы городов – спутников Москвы: Мытищи, Королев, Пушкино. К транзитному потоку прибавляется транспорт жителей этих городов, которые работают в Москве, что провоцирует пробки и заторы на дороге. Как следствие, на протяжении последнего десятилетия Ярославка считалась одним из самых загруженных шоссе, что серьезно сдерживало активность как девелоперов, подбирающих участки для нового строительства, так и покупателей.

Важным условием дальнейшего освоения прилегающих к трассе земель стала реконструкция и ремонт дорожного полотна с увеличением числа полос. Это позволяет пропускать транспортные потоки быстрее, чем было раньше. Самые масштабные работы проведены на участке в районе Королева, где не только расширено дорожное полотно за счет сноса прилегающих гаражей, продуктового рынка и части строительных павильонов, но и построена развязка, облегчающая выезд и въезд в сам Королев.

Хотя дома близлежащих деревень вдоль дороги по-прежнему ограничивают движение автомобилей, создавая эффект бутылочного горлышка, пробки в часы пик растягиваются на несколько километров. Еще одна проблема для движения – садоводческая ярмарка и строительный двор вдоль дороги, что также препятствует движению транспорта по магистрали в зоне до 20 км от МКАД.

По словам Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», транспортная загруженность Ярославки является главной причиной умеренных темпов освоения территорий в формате загородного строительства. «Покупатели загородных домов для постоянного жительства пока чаще всего выбирают другие направления», – говорит Сергей Афанасьев, ведущий специалист отдела маркетинга компании «Русский дом недвижимости». Поэтому для Ярославского шоссе более актуальным является строительство домов для сезонного отдыха и проведения выходных дней.

Так и вспоминается советская классика:

«Я решил построить дачу.

Где – вот главная задача.

Только местный комитет

Не дает пока ответ».

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН – Агентство недвижимости», считает, что повышение активности девелоперов на данном направлении, особенно в сегментах бизнес- и экономкласса, а также в новом сегменте дальних дач, усадеб и ранчо, прямо зависит от строительства новых развязок и съездов на Ярославском шоссе. По мнению Светланы Ширяевой, руководителя отдела первичного рынка загородной недвижимости Vesco Realty, спрос все больше начинает переориентироваться на дачные объекты. «За прошедший год доля дачных объектов к северу от Москвы, в том числе по ярославскому направлению, увеличилась примерно на 2–3%», – говорит она.

Один из самых масштабных пока лишь заявленных проектов по Ярославскому шоссе – коттеджный поселок «Пушкинский лес» – находится в 35 км от МКАД, рассчитан на 600 домовладений, площадь застройки – 127 га. Сейчас анонсируются проекты коттеджного строительства в удалении 80–120 км от МКАД. Например, поселки «Маренкино» и «Сосновый бор» (85 км от МКАД), «Заповедный край» (100 км), «Наумово» (103 км), «Татьянино» (120 км) и др. «Объекты в такой удаленности имеют качественные характеристики организованных коттеджных поселений и продаются по невысоким ценам, что очень востребовано рынком», – отмечает Кондачкова.

Курс на «эконом»

По словам Кондачковой, Ярославское шоссе не входит в пятерку из 24 подмосковных направлений, наиболее востребованных и популярных для строительства коттеджных поселков. Лидерство по-прежнему сохраняют за собой Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Киевское, Минское шоссе. Но плотность застройки здесь гораздо ниже, чем по наиболее популярным направлениям, где присутствует достаточно высокий, а порой и ажиотажный спрос, добавляет Ширяева. Иван Шульков констатирует, что появление новых проектов загородного формата на ярославском направлении идет невысокими темпами, чего не скажешь про строительство многоквартирных домов в Мытищах и Королеве. Хотя Георгий Кузин, исполнительный директор компании «РДР-Холдинг», отметил, что движение девелоперов с запада на восток уже началось. Количество проектов на этом направлении увеличивается, что объясняется неудовлетворенным спросом. «Жителям Москвы, которые живут на Ярославском шоссе, не нужна дача на Новой Риге», – отмечает он.

По оценке агентства недвижимости Doki, доля малоэтажного жилищного строительства на Ярославском шоссе составляет порядка 6,4% от общей структуры предложения в Московской области. По данным Penny Lane Realty – около 4%. В настоящее время на Ярославском шоссе располагается около 30–40 современных коттеджных поселков, из них около 15–17 находится в стадии активной застройки. «Точные данные по количеству поселков приводить некорректно, так как часть из них имеет подъездные пути как с Ярославского шоссе, так и соседних – Дмитровского, Осташковского и Щелковского шоссе», – объясняет Светлана Кондачкова. Район на удалении до 30 км от МКАД пользуется наибольшей популярностью у девелоперов. По данным «МИАН – Агентство недвижимости», особенно востребованы земли в зоне, очерченной населенными пунктами Пироговский – Мамонтовка – Звягино – Пушкино и Пушкино – Заветы Ильича – Правдинский – Зеленоградский – Нагорное – Тишково. Интересен участок, входящий в границы многоугольника Комягино – Старое Село – пос. Зверосовхоза – Паршино – Невзорово. Эти земли имеют ряд несомненных плюсов: они обладают хорошими экологическими характеристиками, а некоторые из них являются частью особо охраняемых природных территорий.

По данным Vesco Realty, на сегодняшний день основной объем предложения по Ярославскому шоссе приходится на коттеджные поселки экономкласса – их доля составляет более 55%. На 2-м месте по объему предложения находится сегмент бизнес-класса (более 35%), тогда как элитных коттеджных поселков по Ярославскому шоссе насчитывается меньше всего – не более 5% от общего объема. «Стоит отметить, что в настоящее время на Ярославском шоссе практически отсутствуют предложения в элитном сегменте, а новых объектов и вовсе нет», – отмечает Светлана Ширяева. По данным компании «Русский дом недвижимости», доля поселков экономкласса в общей структуре предложения составляет около 60%. Бизнес-класс занимает на этом направлении 30%, элитные поселки – 10%.

Правда, не стоит забывать: многие аналитики принципиально включают в свои отчеты по элитной недвижимости только особняки, расположенные по Рублево-Успенскому, Калужскому и Новорижскому шоссе.

По словам Светланы Кондачковой, среди наиболее интересных объектов ярославского направления можно выделить коттеджные поселки «Полянка», «Чистые пруды», «Королевские сосны», «Визендорф», «Вальдорф», «Маренкино», «Заповедный» и др. «Самый качественный поселок с оригинальными домами на ярославском направлении – это «Сосновый бор», цены домовладений доходят до $4 млн», – утверждает Александр Рыков, руководитель аналитического отдела департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.

Например, поселок «Визендорф» расположен на опушке реликтового соснового леса. Общая площадь поселка – 39 га, на 6 га из них будут располагаться парковая зона с ландшафтным дизайном, пруд с благоустроенным пляжем, беседки с барбекю, теннисные корты, спортплощадки, детские площадки. «Визендорф» (19 км от МКАД) рассчитан на 183 кирпично-монолитных дома площадью от 130 до 280 кв. м с прилегающими участками от 15 соток. Возможна аренда лесного участка. Из объектов инфраструктуры предусмотрены здание администрации, гостевая парковка, ресторан с бильярдным клубом, банный комплекс, детский сад, аптека, магазин.

Коттеджный поселок «Полянка» (14 км от МКАД) расположен на опушке живописного соснового бора. Территория застройки – 50 га – разделена на три очереди строительства. Поселок застраивается домами в едином архитектурном стиле, которые отвечают всем современным требованиям загородного жилья. Предусмотрены центральные коммуникации, телефон, скоростной доступ в интернет, кабельное ТВ. Площадь домов – 260–560 кв. м, участки – от 8 до 16 соток. Все дома оборудованы индивидуальной системой отопления, каминами, гаражами с радиоуправляемыми воротами. Первая очередь уже сдана. Поселок имеет развитую инфраструктуру, включающую службы охраны и эксплуатации, магазин, гостиницу. На территории поселка есть пруд для купания и рыбалки, теннисный корт.

На берегу Пестовского водохранилища на земельном участке площадью 25 га находится коттеджный поселок «Пестовская гавань» (19 км от МКАД). Он представляет собой современный жилой хорошо охраняемый комплекс, выдержанный в едином архитектурном стиле, на 82 дома с участками от 15 до 70 соток. Площадь домов – от 300 до 500 кв. м. Подведены инженерные коммуникации: водоснабжение, газоснабжение и канализация, оптоволоконные линии, обеспечивающие телефон, телевидение, интернет, пожарная и охранная сигнализации. В каждом доме персональное котельное оборудование. На въезде в поселок располагается административное здание для размещения службы эксплуатации, охраны и систем сигнализации, а также гостевой паркинг. Преимущество поселка «Пестовская гавань» – возможность использования собственной прибрежной зоны. В коттеджном поселке предусмотрена вся водная инфраструктура: эллинг, лодочная станция, пляж.

Дачный поселок «Маренкино» находится в 85 км от МКАД по Ярославскому шоссе, во Владимирской области, и позиционируется как бизнес-класс. Поселок расположен в окружении хвойного бора. По проекту на его территории на участках от 16 до 200 соток планируется построить 250 домов из клееного бруса и оцилиндрованного бревна. Застройка идет поочередно. Первая очередь – 41 дом – уже построена и продана, вторая очередь строится. Она рассчитана на 68 домов площадью от 184 до 271 кв. м. Инфраструктура поселка включает гостевой паркинг, детские и спортивные площадки, в том числе футбольное поле, магазин, ресторан, в перспективе – создание конноспортивного комплекса.

Средний сегмент

По словам Светланы Кондачковой, Ярославское шоссе представляет собой сосредоточение объектов среднего ценового сегмента. Доля объектов стоимостью до $500 000, которые на первичном рынке позиционируются как экономкласс, составляет 20–25%. На объекты бизнес-класса (стоимостью $0,5–1 млн) приходится не менее 60% от предложения на первичном рынке. Например, в нижнем ценовом сегменте продаются дома в коттеджных поселках «Татьянино» (120 км от МКАД), где дом с участком можно купить по цене от 2,5 млн до 4,3 млн руб., «Заповедный край» (100 км) – от 3 млн до 11 млн руб., «Маренкино» (85 км) – от 6,6 млн руб., «Наумово» (103 км) – от 3,2 млн руб., «Визендорф» (29 км) – 2,45 млн руб.

По словам Светланы Ширяевой, с начала 2008 г. рост цен на дома в коттеджных поселках по ярославскому направлению составил примерно 5–7% в зависимости от удаленности. Тогда как на объекты по более популярным направлениям, таким как новорижское, киевское, калужское или дмитровское, цены в организованных загородных поселках выросли на 7–10%. Аналогичная ценовая динамика наблюдалась и в сегменте дач. Светлана Кондачкова оценивает рост цен по данному направлению за I квартал 2008 г. на уровне 12–13% (против 10% в целом по рынку загородной недвижимости Подмосковья), такие же показатели роста привели в компании Penny Lane Realty. «В коттеджных поселках и поселках таунхаусов на I квартал 2008 г. средняя цена домовладения составила около $2400 за 1 кв. м», – добавляет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

На сегодняшний день Ярославское шоссе – одно из наиболее демократичных по ценам направлений. «Уже сейчас эксперты выделяют три основных перспективных направления: новорижское, киевское и ярославское», – говорит Ольга Корнеева, начальник отдела маркетинга портала «Гдеэтотдом.ру». На сегодняшний день объекты вдоль Ярославского шоссе недооценены примерно в 2,5–3 раза. Светлана Ширяева считает, что серьезной причиной для роста цен служит реконструкция шоссе. После выполнения намеченного объема работ цены могут вырасти примерно на 15–20% «помимо общего повышения уровня цен, обусловленного такими экономическими факторами, как инфляция». Такой же рост цен прогнозирует и Ольга Корнеева.

По мнению Кузина, на ярославском направлении будут развиваться проекты, которые привязаны к окраинам городов – спутников Москвы и будут рассчитаны как на местных жителей, так и на москвичей. «Реконструкция дороги не увеличит привлекательность проектов, она даст возможность продавать более дальние проекты», – говорит он.

Что же касается перспективы, то, по мнению Светланы Кондачковой, в ближайшие 1–2 месяца цены ввиду высокого сезона будут расти еще на 2–3% в месяц, затем с наступлением осеннего затишья на рынке темпы роста цен в лучшем случае будут находиться на уровне инфляции – 0,5–0,7%, а в октябре – ноябре рынок вообще стоит. «Прогнозируемые темпы роста цен в целом за год на уровне 15–17% распределятся следующим образом: нижняя граница темпа роста цен сохранится в сегменте дорогого жилья, верхняя будет соответствовать экономклассу, который в последнее время все чаще демонстрирует динамику, максимально приближенную к городскому жилью», – уточняет она.

В историческом ракурсе

Популярность Ярославского шоссе связана с историей. Сергиев Посад с Троице-Сергиевой лаврой, Радонеж, Переславль-Залесский издавна притягивали к себе людские потоки. Здесь же находятся старинный центр народного промысла и фабрика декоративной росписи Жостово. А также усадьба «Абрамцево», которая принадлежала Савве Мамонтову, крупному промышленнику и меценату, и являлась центром богемной жизни того времени; усадьбы «Любимовка», где прошли детство и юность Станиславского; «Мураново», где жили Федор Тютчев и Сергей Аксаков, и др. Лесистая местность с интересным ландшафтом и водоемами, включая множество озер (самые известные – Торбеевское и Богородское), славящихся обилием крупных речных рыб, была привлекательна для отдыха. Поэтому в XIX – начале XX в. по этому направлению было начато дачное строительство, рассказывает Георгий Кузин. Стародачные места формировались на протяжении десятилетий. «Это районы Болшево, Тарасовки, Ивантеевки, Валентиновки и др., – говорит Александр Рыков. – Они занимают обширные территории, сейчас эти места постепенно перестраиваются, появляются качественные дома». Ближе к Сергиевому Посаду и дальше по направлению к Ярославской области и Плещееву озеру активно выделялись участки под садоводческие товарищества. И только в конце 1990-х гг. прошлого столетия направление стало осваиваться под коттеджное строительство. Инфраструктура населенных пунктов, расположенных в 30-километровой зоне удаленности от МКАД, достаточно развита, что позволяет жителям коттеджных поселков не тратить лишнее время для поездки в Москву за тем или иным видом услуг, добавляет Литинецкая.