Следящие за спросом

По прогнозам аналитиков, опрошенных «Ведомостями», хуже всего в Краснодаре будет чувствовать себя в 2009 г. рынок жилой недвижимости. «Спрос уже упал на 50% – банки перестали выдавать ипотеку, инвесторы больше не видят потенциала», – объясняет гендиректор Macon Realty Group (MRG) Илья Володько. По его прогнозам, цены на первичном и вторичном рынках к весне 2009 г. упадут на 20–25%. Евгений Панасенко из «GVA Sawyer юг» прогнозирует снижение цен на 10–15%.

Все равно сдадут

Несмотря на сокращение спроса, девелоперы обещают ввести уже строящиеся и планируемые к сдаче дома. По словам замгендиректора по экономике Кубанского речного пароходства Нины Николаевой, в I квартале 2009 г. будет сдана первая из девяти очередей жилого комплекса «Адмирал» (общая площадь около 100 000 кв. м), к концу года – вторая. Компания не ждет особых трудностей с реализацией последующих очередей. «Мы собираемся вкладывать в нее средства, полученные от продаж, и рассчитываем на продолжение сотрудничества со Сбербанком», – объясняет Николаева.

«Девелопмент-юг» тоже обещает не сдвигать графики ввода, несмотря на сокращение спроса. Для привлечения покупателей компания пошла на предоставление скидок, рассказал первый вице-президент Сергей Яковлев. Новогодние скидки составят 15%, а к апрелю (на весну аналитики компании прогнозируют изменение рынка в лучшую сторону) уменьшатся до 8%. Кроме этого компания выводит на рынок новый формат Smart (небольшие и недорогие 2–3-комнатные студии).

Распродажа началась

Володько считает, что большинство девелоперов откажутся от новых проектов. Например, «Европа-инвест» в 2009 г. не будет начинать строить новые дома, хотя у нее есть несколько площадок и проектов, прошедших экспертизу, рассказал гендиректор компании Денис Рулев. «Мы хотим понять, как изменится спрос», – заявил он.

Рулев говорит, что «сейчас многие компании продают участки». По информации «GVA Sawyer юг», в ноябре одна из структур «Базового элемента» начала распродавать земельные активы на юге России, в том числе в Краснодаре. Однако в «Базэле» эту информацию не комментируют.

Клиенты диктуют

Потребительский спрос будет определять и развитие торговой недвижимости в 2009 г. «Уже сейчас объем покупок во многих магазинах снизился на 15%. Это подтверждает АПРИМ [Ассоциация предприятий индустрии моды]», – говорит Евгений Панасенко. По его информации, в октябре закрылся супермаркет «Патэрсон» в торговом центре «Кавказ», приостановка кредитования отменила намеченный на ноябрь 2008 г. «большой старт» ТРК «Галактика». Арендаторы комплекса стали открываться по одному.

Сеть магазинов электроники «Белый ветер цифровой» передумала открывать в Краснодаре два запланированных на 2008 г. магазина. Причина отказа, по информации Панасенко, – отсутствие подходящих предложений и высокие арендные ставки. По данным Red-Consulting, в сентябре они в среднем составляли 2300 руб. за 1 кв. м.

По мнению Володько, часть существующих объектов не сможет выжить в новой ситуации, самые неудачные уйдут с рынка. «Те объекты, начало строительства которых планировалось в 2009 г., будут отложены», – полагает он.

По его мнению, арендные ставки в существующих магазинах в 2009 г. останутся на уровне 2008 г. Объекты, которые будут сдаваться в 2009 г., подешевеют для арендаторов на 15–20%.

Номера вместо кабинетов

В 2009 г. спрос на офисные помещения класса А и В снизится, массового переселения в некачественные помещения не произойдет, но вырастет потребность в кабинетах класса С, полагает Панасенко. Новые объекты, выходя на рынок, будут предлагаться арендаторам дешевле – до 20% от актуальных ставок. По данным Red-Consulting, сейчас они в среднем составляют 1032 руб. за 1 кв. м в месяц.

Володько подсчитывает, что при заявленных объемах строительства и сроках сдачи качественных офисов этот сегмент будет насыщен к 2011–2012 гг. Он советует девелоперам, пока не поздно, пересмотреть концепции в пользу многофункциональных комплексов с гостиничной составляющей – так как в городе явный дефицит отелей.

Самой благоприятной для инвесторов выглядит ситуация в складском сегменте – из-за большого дефицита качественных объектов. Проблем со спросом он испытывать не будет даже в кризис, считают аналитики MRG. Они прогнозируют в 2009 г. рост арендных ставок на 7–12%.