Жилье малых форм

По данным краевой администрации, в 2008 г. в Краснодаре было построено 1 178 000 кв. м – примерно как и в 2007 г.

Планы и реалии

На 2009 г. девелоперы ранее заявляли около 1,6 млн кв. м нового жилья, вспоминают аналитики Macon Realty Group (MRG). У городской администрации более скромные планы – чиновники рассчитывают сохранить прошлогодний уровень. Но «если негативный макроэкономический фон сохранится, то введут 700 000–900 000 кв. м», прогнозирует гендиректор MRG Илья Володько. Девелоперы, по его словам, пересматривают сроки ввода заявленных ранее проектов.

Предложение и спрос

По информации Володько, сейчас в Краснодаре возводится примерно 150 новостроек общей площадью более 2,8 млн кв. м. «Пока ни один застройщик не объявил о приостановке строительства», – говорит эксперт.

По данным MRG, предложение на первичном рынке в январе 2009 г. составило примерно 20 000 квартир, на вторичном – 11 300. По информации директора департамента консалтинга London Consulting & Management Company Сергея Богданчикова, с сентября 2008 г. предложение новостроек в Краснодаре снизилось на 10%. В основном из-за приостановки проектов, находящихся в бумажной стадии.

В горадминистрации также отмечают снижение темпов строительства. «Сократились инвестиции, что отразилось на объемах выполняемых работ и на сроках окончания ряда объектов. Первоочередной причиной нынешних трудностей являются проблемы [застройщиков] с получением кредитных ресурсов», – высказался на одном из совещаний замглавы города Владимир Лыбанев.

Другая причина уменьшения предложения – падение спроса, признаются девелоперы. Например, у «Девелопмент-Юг», по словам вице-президента Елены Семеновой, сократилось число сделок в бизнес-классе и компания переориентировалась на предложение нового продукта – квартир небольшого формата и студий в 23 кв. м. Последние компания продает от 1,16 млн руб. С конца прошлого года – с сезонными скидками.

Потерю у покупателей интереса к жилью бизнес-класса отмечает и Дмитрий Шмелев, коммерческий директор компании «Снегири-девелопмент». «В условиях кризиса спрос смещается на жилье высокой степени готовности. Сейчас продажи замедлились», – говорит он. В ЖК «Форт Карасун» «Снегири» возвели пока только шесть из 16 этажей первой очереди (ее общая площадь – 65 000 кв. м).

Себестоимость и цены

На фоне общей стагнации рынка девелоперы получили и бонусы в виде снижения затрат на строительство. Аналитики MRG подсчитали, что щебень, песок и цемент уже подешевели на 20%, а металл – на 50%. Уменьшаются расходы и на рабочую силу, а также стоимость участков. «Число предложений о продаже земли возросло, дисконт достигает 30%. Но спроса на выставленные участки нет», – говорит Володько. «На ценниках указаны одни цифры, а с потенциальным покупателем обсуждаются иные – как минимум на треть меньше. Это называется «индивидуальный подход», – добавляет Богданчиков.

Всего, по подсчетам MRG, себестоимость 1 кв. м снизилась с 26 000–28 000 руб. в первом полугодии 2008 г. до 22 000–24 000 руб. в январе 2009 г. «Многие еще достраивают объекты по докризисным ценам. Но вскоре себестоимость может вернуться к показателям 2005–2006 гг.: 18 000–20 000 руб. за 1 кв. м», – считает Богданчиков. Поэтому ценам на новостройки есть куда падать. По прогнозам MRG, к апрелю они могут достичь 40 000 руб. за 1 кв. м.