Вынужденные уступки

По информации департамента координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону, в 2008 г. в городе введено около 43 900 кв. м офисных помещений (в том числе в жилых домах). Из крупных комплексов в эксплуатацию был сдан только бизнес-центр «Ростовский» (класс В, 18 000 кв. м, «Ростстройинвест»).

Освобождают кабинеты

Сейчас предложение на ростовском рынке пополняется за счет того, что в действующих офисных зданиях освобождаются помещения. С октября 2008 г. по февраль 2009 г. оно увеличилось примерно на 40%, подсчитывают опрошенные «Ведомостями» риэлторы.

С декабря наблюдается отток арендаторов из офисов классов А и В, говорит гендиректор строительного концерна «Единство» Валентина Полевиченко. Гендиректор Macon Realty Group (MRG) Илья Володько подтверждает, что компании переезжают в более дешевые кабинеты и сокращают арендуемые площади. Специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Титул» Григорий Паракшеев объясняет, что многие «не вытягивают» арендные ставки даже с учетом их «корректировки» вниз и вынуждены отказываться от просторных качественных офисов.

Спросом пользуются офисы малых (10–30 кв. м) и средних (до 150 кв. м) площадей, говорит заместитель исполнительного директора по развитию компании «Нирлан» Алексей Стакун. Полевиченко даже отмечает некоторое повышение интереса арендаторов к небольшим помещениям. Спрос же на качественные офисы снизился примерно на треть с октября прошлого года, единодушны эксперты.

Идут на уступки

Естественной реакцией собственников качественных бизнес-центров на превышение предложения над спросом стало снижение арендных ставок и цен продаж. «Когда арендатор уходит, у собственника остается два варианта – либо сдавать помещение по сниженной ставке, разделив его на небольшие сегменты, либо его продавать, если необходимо расплатиться с кредитором», – считает риэлтор «Титула» Константин Поцелуев.

Ставки аренды с октября 2008 г. снизились на 10–15%, говорит Стакун. По данным MRG, офисы класса В за октябрь – январь подешевели на 12% до 784 руб. за 1 кв. м в месяц, класса А – и вовсе на 33% до 1080 руб.

Некоторые застройщики и собственники офисных зданий готовы не только уступить до 15% при продлении договоров аренды, чтобы удержать арендаторов, но и рассматривать возможность предоставления им бесплатных парковочных мест, рассказал Володько.

Цены продаж в классе А снизились на 9% до 111 000 руб. за 1 кв. м, зато в классе В выросли на 13% до 74 500 руб. за 1 кв. м к уровню октября 2008 г. «Застройщики некоторых бизнес-центров (например, «Риверсайд-Дон»), где ранее предполагалась только аренда, открыли продажи офисных помещений, что повлияло на среднерыночные цены», – объясняет этот феномен Володько.

Стакун считает, что в ближайшие месяцы резких изменений цен или ставок на офисном рынке не предвидится. Паракшеев также полагает, что арендодатели уступят еще максимум 10% – и то в не дешевевших еще объектах. По его мнению, в бизнес-центрах класса В ставки остановятся на уровне 500 руб. за 1 кв. м в месяц для помещений больших площадей (от 100 кв. м). Володько прогнозирует снижение ставок до 20% «в наименее успешных объектах». Сильнее всего, по его мнению, пострадают самые дорогие бизнес-центры высоких классов. Для заполнения бизнес-центров, которые будут введены в 2009 г., считает он, необходимо, чтобы ставки аренды в них на момент сдачи были на 20% ниже среднерыночных.

Ждут клиентов

На 100% сегодня не заполнен ни один из офисных комплексов, говорят ростовские риэлторы. По оценке специалистов MRG, уровень вакантных площадей в существующих бизнес-центрах класса В находится на отметке 8%, в восьми строящихся (общей площадью примерно 144 000 кв. м) – 50–60%. В готовящихся к сдаче объектах класса А свободно не менее 80–85% площадей, приводят данные аналитики.

По словам Поцелуева, найти покупателей на офисы в бизнес-центрах можно, «но те требовательные – требуют скидок». Дисконт доходит до 10–15% от цены, по которой объект выставлялся на продажу, говорит Стакун. Помещения в БЦ «Гвардейский» (класс В, 19 300 кв. м) с ноября продаются со скидкой 5% при условии полной оплаты, цены – от 78 000 до 85 000 руб. за 1 кв. м, рассказал гендиректор «Желдорипотеки» Виталий Вотолевский. По его словам, в бизнес-центре уже продано более 50% площадей, ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2009 г.

Но предоставить дисконт готовы не все девелоперы. «Сегодняшняя цена в 90 000–120 000 руб. за 1 кв. м в на площади в бизнес-центре класса А «Риверсайд-Дон» соответствует рынку», – уверена Полевиченко.

Не до проектов

«В рамках развития бизнес-инфраструктуры Ростовской области приоритетно инвестирование в строительство <...> бизнес-центров», – говорится в стратегии привлечения инвестиций в регион (утверждена постановлением областного законодательного собрания в 2004 г.). Но реальной помощи от властей опрошенные «Ведомостями» девелоперы офисных объектов никогда не получали.

«Для администрации однозначно важнее поддержать жилищное строительство, а не коммерческую недвижимость», – говорит Полевиченко.

Поэтому пробуксовывает проект «Ростов-сити» (освоение 150 га на левом берегу Дона и строительство там 1,5 млн кв. м коммерческой недвижимости, в том числе 250 000 кв. м офисов). «В период кризиса качественные офисные площади не будут востребованы и привлечь кредит под строительство новых объектов очень нелегко», – объясняет Володько.