Точка зрения: Новый залог
В 2–3-летней перспективе подавляющее предложение новостроек в «старой Москве» будет иметь статус апартаментов, уже к концу текущего года они займут до 30% предложения. Апартаменты будут строиться во всех районах и во всех сегментах – как в премиум-классе, так и в бизнес- и даже экономклассе. В случае если мои ожидания по объему предложения и спросу на апартаменты подтвердятся, я не вижу оснований, чтобы объем кредитных сделок среди апартаментов не вышел на показатели, аналогичные жилью. Уже в ближайшие год-два можно ожидать, что на долю кредитных контрактов будет приходиться 10–15% апартаментных договоров. И я не удивлюсь, если эта цифра будет больше.
Сегодня не все банки, в том числе входящие в десятку крупнейших игроков ипотечного рынка, работают с апартаментами. Пожалуй, эта основная сложность, с которой столкнется заемщик.
Из банков, с которыми сотрудничаем мы, кредиты на апартаменты выдает лишь один – «ВТБ 24». Он одним из первых «прочувствовал» спрос на апартаменты и внес в кредитную линейку такой продукт. Первоначальной основой для него послужили проекты в ММДЦ «Москва-сити». Это большие проекты, емкие по деньгам, и банк решил, что ему интересно присутствие в данном сегменте. Программа кредитования апартаментов в рамках наших партнерских отношений стартовала еще в ноябре 2010 г., когда мы строили «Город столиц». По итогам продаж на долю кредитных контрактов в «Городе столиц» пришлось не более 3–4%. Такая статистика вполне логична, поскольку на рынке жилья класса премиум ипотека априори не является востребованным инструментом. К тому же, например, в строящемся нашей компанией МФК «Око» мы предлагаем клиентам беспроцентную рассрочку на два года – фактически ипотеку от девелопера. Однако кардинально другие цифры мы ожидаем увидеть в сегменте бизнес. Я рассчитываю, что в нашем апартаментном проекте бизнес-класса, который мы в ближайшее время представим рынку, доля кредитных договоров займет как минимум 15%.
Рынок апартаментов как таковой еще не сформирован – этим во многом можно объяснить скудость существующих кредитных программ. В среднем кредит на апартаменты колеблется в диапазоне 12–15% годовых в рублях. Разница в ставке на приобретение квартиры или апартаментов может отличаться на 1–2% (в пользу квартиры), но иногда не иметь повышающих коэффициентов. К примеру, «ВТБ 24» с самого начала предлагает оформить кредит на апартаменты на тех же условиях, что и на квартиру. Ряд ключевых игроков на рынке ипотечного кредитования, такие как «Абсолют банк», «Райффайзен», «Уралсиб», разрабатывают сейчас специальные апартаментные программы. Надеюсь, что уже в этом году предоставление заемных средств на данный вид недвижимости станет базовым пакетным предложением любого банка, активно работающего на рынке розничного кредитования.
На наш взгляд, процентные ставки по кредиту на апартаменты не должны иметь повышающего коэффициента. Вопрос ставки кредита определяется финансовой состоятельностью заемщика, ликвидностью предложения и уровнем спроса, но никак не категорией объекта недвижимости. Банк оценивает риски и вероятность реализации кредитуемого объекта по заявленной цене в случае наступления форс-мажора. Апартаменты ни в чем не ущемляют право собственности владельца и аналогично квартирам гарантируют ему полное право распоряжения, пользования и владения. По факту это гостиничный номер в собственности: де-юре – нежилое помещение, де-факто – квадратные метры, спроектированные для проживания исходя из современных требований. К тому же активно растут спрос и предложение такого товара. Если к началу 2012 г. на рынке были заявлены единичные объекты, то сейчас в разработке уже более 20 проектов.
На наш взгляд, апартаменты сейчас недооценены по сравнению с квартирами аналогичного класса на 20–25%. У нас до сих пор возникают ситуации, когда клиент уточняет, возможно ли оформить на апартаменты право собственности. У кого-то апартаменты ассоциируются с покупкой таймшера на Канарах – тамошней недвижимостью собственник мог пользоваться только две недели в году. Это заблуждение привело к тому, что люди сегодня не готовы покупать апартаменты за цену квартиры.
Существующий дисконт уравнивает затраты на приобретение квартиры и апартаментов с помощью заемных средств (с учетом трат на обслуживание кредита сроком на три года). Взяв калькулятор, легко подсчитать, что обслуживание кредита на квартиру за 36 месяцев составит примерно 20% от стоимости квартиры (при условии 30% первоначального взноса, 70% заемных средств и ставки кредита в 12% годовых в рублях; кредит гасится равными платежами). В случае покупки в кредит апартаментов затраты на покупку недвижимости и обслуживание кредита не превысят 90–95% от стоимости аналогичной квартиры.