Советы юриста
Вопрос: Какие нововведения предусматривает действующее законодательство в сфере регистрации прав?Ответ:
Константин Гультяев, и. о. заместителя руководителя управления Росреестра по Москве
Впервые на уровне закона (п. 1 ст. 163 ГК РФ в редакции федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ, вступил в силу с 1 сентября 2013 г.) сформулировано, что такое нотариальное удостоверение сделки. Это проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права ее совершить. Смысл этой нормы в том, что нотариус гарантирует: а) что сделку совершают именно те стороны, которые в ней указаны; б) у них есть полномочия на совершение сделки; в) содержание сделки соответствует выраженной ими воле; г) сделка не противоречит закону. Впрочем, вступление в силу этой нормы не отменяет возможности проведения дополнительных проверок законности сделки со стороны регистрирующего органа в порядке, установленном законом о регистрации (п. 5 ст. 8.1 ГК РФ).
Также установлена обязательная нотариальная форма доверенности на подачу заявлений о государственной регистрации прав (ст. 185.1 ГК РФ) и на распоряжение зарегистрированными правами, за исключением случаев, предусмотренных законом. Эта норма призвана защитить контрагентов, с которыми предполагается заключение сделки.
Следующее нововведение, о котором необходимо упомянуть, - это изменения, внесенные в закон о регистрации прав на недвижимое имущество федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ (вступили в силу с 1 октября 2013 г.). Теперь в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) может быть сделана запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости (сроком на три месяца). Также сохранилась возможность внесения записи о заявленном в судебном порядке праве требования (сроком на три месяца) - раньше была возможность внести запись только об оспаривании сделки в судебном порядке. Такие заявления может подать, к примеру, собственник, который обнаружит, что он «вдруг» потерял право собственности, хотя сделок с объектом не совершал. Сведения о подобных записях, указываемые в выписках из ЕГРП, не позволят появляться фальшивым «добросовестным приобретателям»: будет легко выяснить, что в отношении прав на объект есть иной претендент, нежели собственник, запись о котором есть в реестре.
С 1 октября в ЕГРП также может быть внесена запись о том, что без личного участия правообладателя невозможна госрегистрация права. Смысл ее в том, что собственник может подать заявление и этим ограничить (без отзыва полномочий) действия своих представителей, пусть даже те имеют надлежащим образом оформленные доверенности.