Ориентиры: Нормативное давление

В классическом варианте рынок зависит главным образом от спроса и предложения.

Недвижимость - сфера, в которой государственное вмешательство, попытки что-то «подкрутить» в нормативной базе, касающейся оборота жилья, приводит к сильным и нередко непредсказуемым последствиям.

В прошлом году вышло несколько нормативных актов, непосредственно повлиявших на рынок жилья. На федеральном уровне боролись с резиновыми квартирами, защищали дольщиков, корректировали кадастровый учет, примеривались к новой системе налогообложения и меняли порядок финансирования капремонта. В Петербурге (и Подмосковье) еще разбирались с тем, кому платить за социалку, принимали региональные нормативы. Практически все значимые нововведения обусловлены благими целями и создают для бизнеса новые проблемы.

Усовершенствовали кадастровый учет. Теперь застройщик, сдав построенный дом, должен направить в кадастровую палату технический план дома и всех помещений, в нем находящихся. В электронном виде, разумеется, потому что прогресс! Только после постановки на учет дольщики смогут получить свидетельство о собственности.

Пропускная способность сетей Росреестра - 40 Мб. Пакет документов по дому на 300 квартир весит под 2 Гб. Многофункциональные центры бесполезны, районные филиалы кадастровой палаты - тоже. «Вы, конечно, можете привезти диск или флэшку, но нам придется ждать машину, чтобы отвезти ее в Петербург», - сказали застройщикам на недавнем совещании.

И даже если техплан сдан, обработка файлов и заведение их в систему занимают минимум 15-20 дней. По одному дому. Это в Петербурге. А в Ленобласти - месяц. Но фактически, как утверждают участники рынка, процесс просто застопорился. Документы возвращают из-за «технических ошибок», хотя требования к ним сформулированы расплывчато и неоднозначно.

А дольщик пошел грамотный, свои права знает и за задержку требует пени. За просрочку в полгода при сдаче квартиры за 3 млн руб. гражданин может рассчитывать на компенсацию в размере 220 000 руб. Такие дела уже рассматриваются - правда, решения по ним еще не вынесены.

Генеральный директор Северо-Западного кадастрового центра Дмитрий Полунин полагает, что чиновники неверно трактуют закон: «Цель абсолютно правильная - обеспечить кадастровый учет в полном объеме и полноту налоговой базы на будущее. Однако избранный способ весьма неудачен. Закон требует одновременной постановки на учет многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений (п. 4.1 ст. 25 221-ФЗ). По сути, это обязанность кадастровой палаты. Но из этого вовсе не вытекает обязанность кадастрового инженера направлять все сформированные техпланы единовременно. Более того, в законе предусмотрено исключение: для постановки на учет жилых многоквартирных домов правило подачи одного заявления не должно применяться». Однако применяется. Регистрация объектов застопорилась. Случай специальный, но характерный.

Осенью 2013 г. петербургские власти внесли ясность в отношения с застройщиками. Председатель комитета по строительству Михаил Демиденко заявил: теперь строителям придется не только самостоятельно возводить социальные объекты, но и дарить их городу. Построить школу или детский сад при жилом комплексе застройщик может только из чистой прибыли. Иначе к нему придет прокуратура и накажет за нецелевое расходование средств дольщиков - они-то платят за квартиры. Социалка получается дорогая - до 150% от себестоимости объекта. «Когда компания строит масштабные жилые комплексы, она тратит на покупку земли втрое меньше, чем должен израсходовать город на магистральные сети, дороги и социальные объекты. Хочешь возводить жилье в больших объемах - обеспечь его социальной инфраструктурой», - констатирует Демиденко.

Если застройщик возводит небольшой дом в сложившемся квартале, где новые социальные объекты некуда впихнуть, приветствуются отчисления в специальный благотворительный фонд. Отказаться пока никто не пробовал.

Но застройщики согласны даже с таким порядком: лучше уж дополнительные расходы, чем ситуация, когда 170 проектов планировки просто лежали под сукном и никто ничего вообще не объяснял. А новые затраты плавно перетекут в стоимость жилья. По экспертным оценкам, прибавка составит от 5 до 15%.

Дополнительными затратами обернется и необходимость страхования гражданской ответственности при долевом строительстве. Эта мера предусмотрена новым законом, который был принят 30 декабря 2013 г. и вступил в силу с 1 января 2014 г. Как она будет работать, пока никто не знает: страховщики не определились с тарифами, банки - с ценой гарантий. Для солидных фирм условия будут приемлемыми, небольшим компаниям и новичкам придется как-то изворачиваться. Пока ни у кого еще нет опыта работы по этой схеме. По предварительным оценкам, дополнительные издержки составят от 1 до 3% от стоимости договора. И каждый «лишний» процент будет приводить к сокращению платежеспособного спроса.

Впрочем, есть и хорошие новости: с 2014 г. действует новый порядок налоговых вычетов. Теперь льгота будет привязана не к объекту, а к налогоплательщику. Например, если жилье приобретается в долевую собственность, списать из налогооблагаемой базы 2 млн руб. может каждый из совладельцев. Если он, конечно, официально работает и платит НДФЛ в размере 13%. То есть при покупке на двоих можно сэкономить не 260 000, а 520 000 руб. «Хорошее и полезное дело, - отмечает гендиректор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков. - Но эта льгота однократная, она зависит от ряда условий и касается не всех. Ее влияние будет ограниченным».

А в этом году нас еще ожидают радикально переработанный (под новый Гражданский кодекс) закон о регистрации, новый порядок предоставления участков, не устает проталкивать свои интересы нотариат.

Юристы без работы не останутся.