«ВТБ капитал инвестиции» приобрели склад «Адмирал» в Подмосковье

Фонд «ВТБ капитал – рентный доход ПРО» под управлением «ВТБ капитал инвестиций» приобрел у логистической группы «Адмирал» расположенный в поселке Горки Ленинские в Подмосковье одноименный складской комплекс площадью 26 400 кв. м. Об этом «Ведомостям» рассказал представитель «ВТБ капитала». Эту информацию подтвердили совладелец «Адмирала» Юрий Саулиди и представитель компании Knight Frank, которая выступала консультантом этой сделки. По их словам, фонд покупает этот объект по схеме sale & leaseback, это означает, что продавец арендует помещение в комплексе сроком на 10 лет. Сумма сделки – 1,6 млрд руб. Выбор объекта представитель «ВТБ капитал инвестиций» объяснил тем, что он полностью соответствует стратегии фонда, которая ориентирована на суммарную доходность для инвесторов порядка 15% годовых.

«ВТБ капитал инвестиции» в последние годы активно инвестируют в коммерческую недвижимость. Сейчас под управлением компании находятся три фонда на 8 млрд руб. Среди их активов – складские комплексы на 44 000 кв. м в подмосковном «PNK парк Валищево» и новосибирском «PNK парк Толмачево». В мае прошлого года компания также приобрела 7000 кв. м в бизнес-центре Skylight на Ленинградском проспекте.

Государственные банки и инвестиционные компании все чаще создают закрытые паевые инвестиционные фонды для привлечения средств частных инвесторов. К примеру, такие фонды есть у «Сбера», «Альфа-капитала» и «Велес-капитала». Компанию по управлению ЗПИФ – Parus Asset Management – в 2020 г. создали топ-менеджеры девелоперской компании Central Properties и консультанта Knight Frank. Аналогичный фонд – PNK Rental – есть и у специализирующейся на строительстве складов PNK Group.

Банки создают ЗПИФы в основном для диверсификации линейки продуктов своего предложения розничным клиентам, говорит член совета директоров JLL Микаэл Казарян. По его словам, они могут давать пайщикам большую доходность в сравнении с другими инструментами, в том числе банковскими депозитами. Так, рентная доходность фонда может составить до 10% годовых, еще дополнительные 5% инвесторы смогут заработать на росте стоимости активов, говорит Казарян. По его данным, на фонды недвижимости сейчас приходится около 23% от всех вложений в ЗПИФы, это один из самых крупных сегментов, в который вкладывают деньги частные и институциональные инвесторы. В проведенном в мае прошлого года совместном исследовании компаний JLL, DLA Piper и «Тринфико» говорится, что общие активы закрытых фондов составляли 4,9 трлн руб., из которых более 950 млрд руб. приходится на недвижимость. Более поздних данных пока нет.

В последние годы такие фонды покупают в основном склады. Так, фонды «Сбера» за последний год закрыли несколько сделок по покупке логистических комплексов в парках «Дорожный» и «PNK парк Ростов-на-Дону» в Ростовской области. А Parus Asset Management стала владельцем распределительного центра Ozon в Твери и складского центра Nordway в Ленинградской области. Рынок логистической недвижимости активно растет на фоне стремительного развития онлайн-торговли, поэтому этот сегмент сегодня является наиболее привлекательным для инвесторов, отмечает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Он добавляет, что с учетом роста арендных ставок приобретение таких активов дает компаниям возможность заработать не только на текущем финансовом потоке объектов, но и на увеличении их капитализации. Лукашев прогнозирует, что рыночная стоимость логистических комплексов в среднесрочной перспективе вырастет на 20–30%.

Старший директор CBRE Ирина Ушакова также говорит, что за последние годы склады показали себя как самый стабильный инвестиционный продукт, это единственный выигравший сегмент недвижимости во время пандемии. Логистические объекты действительно практически не пострадали, соглашается с ней Казарян. Что касается «Адмирала», то он называет его качественным активом: ставки аренды в нем могут начинаться от 5500 руб. за 1 кв. м в год. Казарян также отмечает, что сделка по схеме sale & leaseback позволяет теперь уже бывшему владельцу комплекса получить средства на развитие операционной деятельности и при этом остаться арендатором объекта.