Спокойствие на рынке новостроек

Ждите квартир в марте.

Первичный рынок жилья стабилизировался и в Москве, и в Петербурге. Аналитики отмечают, что цены на новостройки находятся почти на пределе платежеспособного спроса. Поэтому они не склонны ожидать большого повышения цен в наступившем году, несмотря на продолжающееся удорожание стройматериалов. Не грозит и кризис перепроизводства - спрос на жилье остается стабильным.

Сергей Жарков.

Ведомости.

Несмотря на интенсивный рост стоимости строительных материалов, специалисты не склонны ожидать скачков цен на первичном рынке жилья в Москве. В ближайшие месяцы положение останется стабильным, а в марте-апреле не исключено даже небольшое снижение цен.

"До марта большой активности на рынке не ожидается", - говорит директор по маркетингу агентства "Инком" Алексей Федотенков. Именно в начале весны, как ожидается, строители завершат объекты, не сданные по плану прошлого года, и выбросят их на рынок. Тогда, по словам Федотенкова, на рынке начнется небольшой спад. По его оценке, снижение цен будет не более чем на 5%. Затем продолжится рост, до конца года жилье может подорожать примерно на 15%.

По словам же начальника отдела аналитики Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Олега Репченко, для роста или падения цен сейчас нет серьезных оснований. По его словам, в декабре не было никакого ажиотажа, характерного для прошлых лет. А в январе не наблюдается обычного спада. Правда, указал он, в ситуацию вносит неопределенность намерение созданного осенью Московского строительного союза (МСС) вести собственную политику, и как она скажется на рынке - пока непрогнозируемо.

Резервы экономии Строители немало озабочены ростом цен на стройматериалы, который в прошлом году составил 69%. Тем не менее стоимость жилья в этом году вряд ли увеличится слишком ощутимо, считает первый вице-премьер правительства Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин. Отвечая на вопрос "Ведомостей", он оценил дальнейшие перспективы повышения цен на материалы на уровне инфляции.

Главный специалист по маркетингу Департамента внебюджетной политики строительства города (ДВПС) Евгений Леонов уверен, что у них сохраняются резервы не только для удержания цен на прежнем уровне, но и для их снижения.

По словам Леонова, ДВПС, как инвестор, начал более жесткую политику по снижению себестоимости строительства. Благодаря усилиям департамента себестоимость монолитных домов удалось снизить с $600 до $500 за 1 кв. м. До конца года ДВПС рассчитывает довести ее до $420 за 1 кв. м.

Снижению себестоимости способствует появившаяся на рынке строительных организаций серьезная конкуренция, которой не было раньше. В столицу приходят фирмы из других городов и стран. Например, в качестве заказчика начала работать Балтийская строительная компания из Петербурга, приходят фирмы из Югославии, Болгарии, Украины.

В пятницу прошел тендер по определению генерального подрядчика на строительство 9-го микрорайона в Куркине. Победа досталась украинской компании "Консоль-инвест". Проводивший заседание конкурсной комиссии заместитель руководителя ДВПС Владимир Лобода сообщил, что предпочтение этой фирме было отдано за самую низкую предложенную цену стоимости метра жилой площади.

Эта крупнейшая украинская компания представлена на московском рынке уже четыре года, возводила дома и гаражи. В Куркине "Консоль-инвесту" предстоит в течение 2001 г. построить 32 корпуса таун-хаусов (сблокированных коттеджей) общей площадью 46 000 кв. м, сказал "Ведомостям" Дмитрий Клюзько, генеральный директор ЗАО "ПФК "Дом", выступающего в качестве заказчика по микрорайону. Понятно, что дешевизна услуг "Консоль-инвеста" объясняется привлечением дешевых украинских рабочих. По информации пожелавшего остаться анонимным источника, себестоимость таун-хаусов составит $350 за 1 кв. м, тогда как начальная цена продажи определена Межведомственной комиссией в среднем в $650 за 1 кв. м, а к моменту заселения (сентябрь 2001 г.) вырастет до $750.

Чем Бутово отличается от Куркина? Куркино пока недостаточно известно в Москве, поэтому интерес к этому району скорее потенциальный. С сентября 2000 г., когда начались продажи, реализовано только 64 квартиры. Продажи стартовали с $495 за 1 кв. м, в декабре его стоимость выросла до $525. К марту ценовая планка поднимется до $590, а к июню - до $650.

Типовое жилье в районах массовой застройки подешевле. По оценке руководителя отдела продаж новостроек компании "Миэль-недвижимость" Оксаны Новиковой, в среднем уровень цен с августа до конца декабря - начала января вырос на 10 - 15%. Наибольшими темпами цены растут в Марьинском Парке - за последние девять месяцев они поднялись на 25%. Сейчас эта тенденция сохраняется: если до Нового года в 42-м микрорайоне квартиру в монолитном доме можно было купить по $520 - 540 за 1 кв. м, то сегодня жилье там предлагается по $550 - 575 за 1 кв. м. Однако, по мнению Новиковой, $550 - это "потолок" для района.

Борьба за ускользающего клиента.

Дмитрий Синочкин.

Для Ведомостей.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Петербургские строители закончили 2000 г. в лучших советских традициях: из 189 введенных в эксплуатацию жилых домов 63 были сданы в последний месяц. На декабрь пришлась почти половина сданных за год площадей. Однако, несмотря на массовый вброс жилья на рынок под конец года, цены в последнем квартале стали повышаться.

За год в Петербурге было сдано 1 080 900 кв. м жилья, на 6,8% больше, чем годом ранее. Рост строительства произошел исключительно за счет типового домостроения в спальных районах. За год в Петербурге построено 167 новых типовых жилых домов (14 344 квартиры, 990 300 кв. м).

Средние цены предложения на первичном рынке в течение года держались на уровне $320 - 330 за кв. м, и только в последнем квартале наметился рост цен (см. график).

Несмотря на стабилизацию рынка, риэлторы отмечают опережающий по сравнению с ценами на готовое жилье рост себестоимости строительства. В связи с этой тенденцией в прошлом году произошло заметное снижение прибыли девелоперов, говорит первый заместитель генерального директора компании "Петербургстрой" Валерий Гутовский.

Почему цены растут медленно? Сокращение прибыли объясняется не только стабильностью валютного курса при растущих рублевых ценах на материалы. Дело в том, что у некоторых застройщиков еще осталась возможность держать низкие цены, и это сдерживает рост рынка, а следовательно, снижает доходы у остальных застройщиков. Играть с ценой могут те, кто получил площадки в 1997 - 1998 гг. на льготных условиях (например, за 5% квартир, отдаваемых городу). С тех пор система предоставления земельных участков изменилась. В последнее время они предоставляются по так называемой двойной рыночной стоимости: Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости проводит оценку и называет сумму; соглашаясь на двойную цену, инвестор избавляется от участия в тендере. В среднем цена квадратного метра под застройку колеблется от $50 до $150 за кв. м.

Кроме того, продолжают демпинговать субподрядчики, с которыми девелопер рассчитался не живыми деньгами, а жильем. Субподрядчикам выгоднее получить наличность побыстрее, и они охотно снижают цены.

Строить будут больше.

Между тем крупные застройщики собираются наращивать объемы. Например, "Петербургстрой" в 2000 г. ввел в эксплуатацию шесть жилых зданий (общей площадью около 50 000 кв. м), а план предприятия на 2001 г. - 115 000 кв. м. Как считает Гутовский, доля "Петербургстроя" на первичном рынке возрастет, таким образом, с 6,5% до 8 - 9%.

Фирма "ЛЭК" в 2000 г. также сдала госкомиссии шесть домов общей площадью 56 800 кв. м, в 2001 г., по словам руководителя компании Павла Андреева, будет построено около 100 000 кв. м. В то же время резкого роста доходов населения ожидать не приходится. А значит, девелоперы рассчитывают вытеснить с рынка мелких конкурентов. В том числе тех, для кого жилищное строительство - не основной бизнес.

Конкуренция все сильнее.

В то же время кризис перепроизводства первичному рынку Петербурга пока не грозит. В этом уверена Елена Гутман, начальник отдела продаж компании "Строй-Капитал" (фирма только что сдала в эксплуатацию 16-этажное здание площадью 8376 кв. м - один из корпусов формирующегося комплекса "Комендантская площадь"). Конкуренция обостряется, требования покупателей растут, но и потребность в новом жилье остается высокой. В этой ситуации решающую роль начинают играть ранее не существенные конкурентные преимущества - например, близость строящегося дома к будущей станции метро.

Сходного мнения придерживается и Гутовский. Он считает, что в условиях жесткой ценовой конкуренции выиграют компании, которые смогут за ту же цену предложить потребителю дополнительные "опции" (по аналогии с автомобилестроением): стеклопакеты, остекленные лоджии, охраняемый подъезд и т. д. Например, в конце года "Петербургстрой" достроил на проспекте Большевиков типовой дом, оснащенный металлопластиковыми окнами со стеклопакетами, - для Петербурга это пока редкость.

Элита должна готовить деньги.

За прошлый год на треть сократилось число объектов реконструкции (по площади - вдвое). За год реконструированы лишь 22 здания (629 квартир, 54 700 кв. м), тогда как в 1999 г. после реконструкции было сдано 33 объекта общей площадью 108 294 кв. м.

В новом году рыночная конъюнктура в секторе элитного и высококомфортного жилья ухудшаться не будет: доля дорогого жилья в общем объеме платежеспособного спроса остается постоянной (3 - 5%), сейчас примерно на 15 объектах в престижном центре идут работы. А вот дальше ситуация будет обостряться: новый порядок согласования, введенный губернатором в конце прошлого года, требует согласовывать инвестиционные проекты с населением, и именно в центре возникают конфликтные зоны (Преображенская пл., участок на Каменноостровском проспекте). Для инвестора это означает дополнительную головную боль и лишние затраты, так что вполне возможен дефицит предложения и, как следствие, рост цен.