АНАТОМИЯ ЗДАНИЯ: Родные стены

Предложение хромает

Иметь собственное здание престижно, удобно, выгодно – такова наиболее распространенная точка зрения. Разрабатывая собственный проект, компании удается максимально реализовать задуманное. “Собственное здание для офиса дает возможность приводить рабочее пространство в соответствие с собственными представлениями о том, каким должен быть офис, – говорит Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость”. – Кроме того, собственный офис – это индивидуальная инфраструктура, собственная служба безопасности. Это пространство, которое можно обустроить под особенности своего бизнеса: идеально организовать зону для клиентов, сотрудников, разделить переговорную часть и место для приема важных гостей. В арендованном офисе, в котором пространство уже поделено, сделать это практически невозможно”.

Спрос на офисную недвижимость стимулирует застройщиков возвести как можно больше современных административных зданий. По данным Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, объемы нового строительства в Москве постоянно растут. Если в 2002 г. в столице было возведено около 200 000 кв. м офисных площадей, то в планах 2005 г. – более 600 000 кв. м. При этом в Leeds Property Group отметили, что сделок строительства зданий “под себя” считанное количество, но есть предпосылки, говорящие о том, что ситуация будет меняться. Это связано в первую очередь с тем, что ряд крупнейших корпораций проявляют активный интерес к рынку недвижимости.

“Одной из тенденций современного этапа развития офисного рынка Москвы является устойчивый спрос со стороны прежде всего крупных российских сырьевых компаний, финансовых структур и банков на приобретение или строительство под себя отдельного административного здания, – говорит Регина Лочмеле, аналитик по офисной недвижимости Colliers International. – В настоящее время преобладают сделки по приобретению уже существующих зданий либо покупка строящихся зданий, не предназначавшихся изначально под конкретную компанию. В структуре запросов компаний на покупку офисных зданий под собственное размещение заметен рост числа фирм, рассматривающих возможность приобретения земельного участка и реализации собственного проекта”. По данным Leeds Property Group, наиболее востребованы под размещение офисов центр и север города. По словам Сергея Рябокобылко, исполнительного директора Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, для многих принципиально, чтобы здание располагалось в одном из офисных коридоров – вдоль крупных магистралей в зоне от Ленинского до Ленинградского и Волоколамского шоссе. Из новых требований – чтобы здание находилось в границах офисного района. Одним из таких динамично развивающихся районов является Дербеневская набережная, где находятся офис компании Enka, бизнес-парк “Дербеневский”, построенный группой компаний “Эко-офис”. Здесь же, в районе Дербеневской набережной, большой офисный центр строит компаниям “Миракс групп”.

В последние годы из-за стесненных условий в центре города компании предпочитают обзаводиться офисами в районе Третьего транспортного кольца или за ним. Хотя, по словам Сергея Рябокобылко, компания, которой нужно переехать в новое здание в короткий срок, имеет небольшой выбор. Особенно это относится к компаниям с особыми требованиями при ведении бизнеса, параметры которых не закладываются при реализации обычных проектов.

Строительство и реконструкция

За последние годы в столице появилось около двух десятков зданий, которые возводились специально по заказам конкретных компаний. Некоторые из них проходили как новое строительство, другие, особенно в границах ЦАО, представляли собой реконструкцию особняков старой постройки. “Если раньше старинные здания, как правило, сносили и возводили на этом месте новые, то теперь их реконструируют, – говорит Кайдо Каарма, директор отделения “Парк Тауэрс” управления новостроек компании “Миэль-Недвижимость”. – Именно такие здания крупные компании предпочитают покупать под представительские офисы. Собственный офис в историческом центре города, который расположен в старинном особняке XIX в., не только поднимает статус компании, но иногда становится визитной карточкой фирмы, которая в нем работает”. Так, для офиса компании МТС (1-й Голутвинский переулок, 4 и 2/10, стр. 2) была проведена реконструкция двух особняков XVIII в., в ходе которой восстановлены фасады зданий и сохранены уникальные сводчатые подвалы. Площадь офисного здания составила 1110 кв. м.

Второй пример – реконструкция здания по адресу: 1-й Казачий переулок, 10/12, под штаб-квартиру компании “Алмазы России – Саха”. В качестве девелопера и заказчика выступила “Система-Галс”. Общая площадь здания – 4547 кв. м. Уникальность проекта состоит в том, что он совмещает опыт реконструкции небольшой купеческой усадьбы XVIII в. и строительства нового особняка по сохранившимся чертежам XIX в. На фасаде пятиэтажного здания классические линии сочетаются со стеклянной плоскостью – атриумом, придающим ансамблю вид, характерный для стиля модерн. По мнению экспертов, это одно из первых в России офисных зданий, полностью соответствующих высоким требованиям, предъявляемым к представительствам крупных компаний. Пример строительства с сохранением исторических фасадов – проект административно-банковского здания Абсолютбанка на Цветном бульваре, 18 (общая площадь – около 5700 кв. м). Новое строительство офисных зданий в центре Москвы затруднено по причине сложности получения участков под застройку, чем зачастую и объясняется выбор компаний в пользу реконструкции.

Корпорации МИАН, построившей свой новый офис на Красной Пресне, можно сказать, повезло. “Адрес под строительство офиса специально не выбирался, – говорит Анатолий Морозов, генеральный директор “МИАН-Девелопмента”. – Несколько лет назад у нас появилась площадка на Красной Пресне, 22, на которой изначально планировалось создание развлекательного центра с боулинг-клубом. Однако, проанализировав различные варианты освоения этого участка, мы пришли к выводу, что наиболее рентабельным в этом месте будет строительство офисного здания. Тем более что вопрос о новом офисе для динамичной развивающейся бизнес-структуры в скором времени обязательно бы встал”.

Сергей Рябокобылко отмечает, что строительство собственного здания – прерогатива крупных отечественных компаний, банков, а также структур, для деятельности которых необходимы помещения специального назначения, приобрести которые на рынке нет возможности. При строительстве офисных зданий компании часто решают не столько представительские задачи, столько технические. К примеру, это относится к банкам, предъявляющим особые требования к помещениям, где они принимают клиентов, или там, где размещаются депозитарии. Или к автомобильным компаниям, которые хотят иметь рядом с офисами залы показа, где выставлены образцы продаваемых марок. Компания-автодилер “Независимость” построила здание под офис с залом для показа машин на Ленинградском шоссе, подобный проект практически по соседству реализуется для представительства “Порше”. Строительство собственного здания выгодно для компаний, имеющих несколько офисов в Москве. В таком случае экономически целесообразно строительство одного административного здания.

Удачный пример строительства – офис концерна “ДаймлерКрайслер” на Большой Ордынке, 40/2. С архитектурной точки зрения проект здания – одна из разновидностей стиля хай-тек, в котором сейчас строят офисные здания в Западной Европе. Сочетание стекла, металла и деревянных панелей в отделке, просторные светлые вестибюли, панорамные лифты, а также наличие шоу-рума для автомашин – все это придает зданию уникальный, запоминающийся облик. Общая площадь здания – 6361 кв. м. Девелопер и заказчик проекта – “Система-Галс”.

В столице также существует практика, когда компания, заинтересованная в бизнес-центре, приобретает здание на этапе строительства. Как отметили в компании Paul’s Yard, это, с одной стороны, избавляет клиента от дополнительных проблем по подбору участка, с другой – позволяет внести корректировки в планировку и техническое оснащение, сделать здание наиболее удобным для ведения данного бизнеса. Покупку с последующей достройкой предпочли компания ОАО “Российские железные дороги”, заключившая сделку по приобретению здания по улице Большая Спасская, 41–43, а также компания “Славнефть”, купившая недостроенное здание на Пятницкой улице и впоследствии доработавшая проект под свои нужды.

Продавцы и покупатели

По словам Элины Заниной, покупка в собственность здания под офис говорит о финансовых возможностях данной компании, об успешном бизнесе и умении вести дела. Принятие решения о приобретении собственного офисного здания зависит от ряда факторов (расположение офиса, потребности компании на ближайшие несколько лет и перспективы ее развития), которые могут повлиять в дальнейшем на выбор конкретного объекта. Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank, рассказал, что покупка офисного помещения большой площади на ранних стадиях строительства предполагает дисконт в размере не менее 10–15%. Но рассматривать вариант покупки стоит только в случае, когда потребность в площадях составляет не менее 5000 кв. м.

По данным Blackwood, бывают случаи, когда здание строится по заказу одной компании, но в процессе его возведения заказчик меняется. Такая ситуация сложилась с объектом класса А на Брестской улице, 29, общей площадью 15 000 кв. м, который компания “Капитал Груп” возводила под конкретного заказчика, но в процессе строительства заказчик (название фирмы не разглашается) от сделки отказался, и площади бизнес-центра поступили на рынок аренды. Обратная ситуация: компания “КРТ” строила здание общей площадью 8000 кв. м на улице Большая Ордынка для сдачи его в аренду, но поступило интересное предложение от нефтяной компании “ЛУКОЙЛ”, и здание было продано целиком. Игорь Панкратов, директор по управлению инвестициями “Регион-Девелопмента”, отметил, что наиболее востребованы вновь построенные здания, так как по сравнению с офисами, которые были возведены несколько лет назад, они выигрывают по инженерному оснащению и другим потребительским характеристикам.

По словам Михаила Геца, директора департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, строительство здания под собственные нужды является более дешевым вариантом, чем покупка бизнес-центра. Тем не менее бывают случаи, когда времени строить у компании не остается и решение о покупке бизнес-центра принимается достаточно оперативно. В первую очередь это происходит при слиянии и поглощении компаний. Академическим примером уже стал процесс слияния двух крупнейших нефтедобывающих компаний – “Славнефти” и “Сибнефти”. Пока обе компании продолжают работать под своими брэндами, но в целях идентификации единой компании была создана штаб-квартира новой корпорации в одном из лучших бизнес-центров столицы – “Балчуг-Plaza”. Покупку вместо строительства нового здания также предпочла крупная страховая компания “Росгосстрах”, заключившая сделку по приобретению офисного здания по адресу: Большая Ордынка, 40, стр. 3. По мнению экспертов, рынок покупки-продажи офисных зданий развивается быстро – и в первую очередь это связано с тем, что растет количество сделок спекулятивного строительства.

Основные игроки

По данным Knight Frank, покупка здания или его строительство – подходящий вариант для компаний в первую очередь реального (производственного) сектора экономики, внутренняя доходность которых не превышает ставку доходности от недвижимости. Обычно этот показатель составляет 10–12%. Не менее активными игроками на этом рынке являются компании энергетического комплекса России, которые в связи с большими финансовыми потоками при достаточно высоком уровне доходности ищут пути вложения свободных средств. Объекты недвижимости приобретаются под разные цели – как под использование в качестве готового бизнеса, так и для собственных нужд. К примеру, административное здание на Моховой улице возводилось для информационного агентства Reuters, один из трех корпусов в деловом центре на Кадашевской набережной построен для Commerzbank. Пермская финансово-промышленная группа купила бизнес-центр класса А Central City Tower на Овчинниковской набережной, 22–24. Eastern Property Holdings приобрела бизнес-центр класса А Berlin House, расположенный по адресу: улица Покровка, 5. По мнению экспертов, это говорит о росте интереса к рынку коммерческой недвижимости со стороны крупных корпораций.

Вложение средств в офисную недвижимость в российской столице практикует также один из сетевых зубров ресторанного бизнеса – McDonald’s. На сегодняшний день ему принадлежат офисные здания на улице 1905 года (примерно 3000 кв. м), в Газетном переулке (10 000 кв. м) и Климентьевском переулке (около 2000 кв. м).

Среди активных заказчиков на новое строительство офисных зданий часто выступают банки. Лидером по количеству возведенных зданий является Сбербанк РФ. В большинстве случаев это новые здания (на Ярославском шоссе, Большой Андроньевской улице и др.), но имеет место и реконструкция с увеличением этажности (Преображенская улица).

Дополнительным стимулом для компании, имеющей свободные ресурсы, является возможность в будущем получить кредит под залог недвижимости. Среди покупателей бизнес-центров есть также компании, которые идут на сделку со спекулятивными целями. Для них в первую очередь представляют интерес здания, нуждающиеся в реконструкции. В таком случае производятся необходимый ремонт и модернизация площадей, и со временем проект продается по более высокой цене. Как рассказал Игорь Панкратов, в 2003 г. на рынок было выставлено здание на улице Радио, 24, ранее занимаемое КБ им. Туполева, общей площадью больше 20 000 кв. м. Цена обветшавших площадей была невысокой – $500–600 за 1 кв. м. Компания, выкупившая здание, вложила в проект дополнительные средства, за счет чего поменяла часть фасада, окна, межэтажные перекрытия. Сейчас площади в здании предлагаются в крупную розницу по цене $2000–2200 за 1 кв. м. Подобные сделки также характерны для производственных помещений, переоборудуемых под офисы.

В числе потенциальных игроков, участвующих в приобретении офисных зданий, эксперты называют ПИФы. Но на сегодняшний день паевые инвестиционные фонды не спешат вкладываться в такие проекты. Как рассказал Игорь Панкратов, для того чтобы паи были проданы, ПИФы должны предложить инвестору доходность выше той, что он получит, положив деньги на банковский депозит. На рынке коммерческой недвижимости столицы ситуация складывается так, что высокую доходность (от 18% и выше) можно получить, только вложив средства в офисные здания класса С, так как с ростом классности здания затраты растут, а доходность проекта уменьшается. Например, от сдачи в аренду зданий класса А сегодня можно получить 12–13% годовых в валюте, от класса В – 15–18%. В свою очередь, расходная часть ПИФа согласно правилам доверительного управления состоит из средств, получаемых за управление паевым фондом, включающих затраты на спецдепозитарий, регистратора, аудитора и оценщика, что совокупно составляет порядка 2% от дохода. Примерно 1% идет на рекламу, которая нужна для того, чтобы паи, которые выпустит ПИФ, продавались. В среднем 1% направляется на обслуживание здания и текущий ремонт. В целом расходы составляют не меньше 4%. Если ПИФ в погоне за высокой доходностью приобретает здание класса С, то по прошествии определенного срока (а паевые инвестиционные фонды выгодно создавать не менее чем на три года) стоимость этого бизнес-центра существенно упадет, так как постоянно идет строительство новых зданий и классность существующих объектов снижается. ПИФ потеряет на его продаже и может сработать не в пользу пайщиков. Степень прозрачности сделок купли-продажи также является проблемой. ПИФы строго контролируются, поэтому сделки должны быть белыми. По данным “Регион-Девелопмента”, российские компании пока к этому не готовы.

По словам Андрея Петрова, не все компании, заинтересованные в солидном офисном здании, рассматривают вариант покупки. Некоторые заключают долгосрочный договор аренды на этапе строительства. Этот путь выбирают компании с очень высоким уровнем внутренней доходности, например телекоммуникационные компании. Компании, внутренняя доходность которой превышает уровень доходности рынка недвижимости, не имеет смысла выводить из оборота значительную часть средств единовременно в целях экономии расходов на недвижимость. Компания “ВымпелКом” заключила договор на 10 лет с первоочередным правом выкупа здания, практически полностью арендовав бизнес-центр Wave, расположенный по адресу: улица Академика Сахарова, 8. Общая арендуемая площадь составила 15 000 кв. м. Заключение договора на ранних этапах строительства позволит компании внести определенные коррективы в проект, чтобы соблюсти принцип корпоративной идентичности. Кроме того, данная концепция подразумевает более выгодные финансовые условия, минимизацию расходов на отделку, а также существенно экономит время, затрачиваемое на различные согласования.

Удачи и просчеты

Строительство офисного здания высокого класса по силам далеко не каждой девелоперской компании. Необходимы не только ресурсы, но и понимание поставленной задачи. По словам Сергея Рябокобылко, в Москве этот бизнес успешно ведут только несколько девелоперов, в число которых входят “Система-Галс”, СMI Development, “Форум-Пропертиз” и др. Как следствие, многие компании, которые хотели бы рассмотреть проекты для строительства собственного офисного здания, не могут это сделать по причине ограниченности предложений. Мощности опытных девелоперов уже задействованы на несколько лет вперед. По словам Андрея Закревского, вице-президента “Системы-Галс”, работа девелопера – достаточно рисковое предприятие. Успех проекта во многом определяется правильным и своевременным маркетинговым решением, а его развитие зависит от ряда причин и обстоятельств. Работа непосредственно с будущим владельцем здания в определенной степени снижает риски девелопера. Начинать проект под будущего владельца легче. В таком случае компания-заказчик сама заинтересована в успешности проекта, выбор места застройки также изначально всех устраивает.

В то же время работа под заказчика имеет и свои недостатки. Прежде всего это постоянные согласования с будущим владельцем практически всего – планировок, инженерных систем, материалов, расположения парковок и входов в здание. Все это затягивает процесс строительства. “К счастью, нашей компании не пришлось столкнуться с данными проблемами, – отмечает Андрей Закревский. – В нашем

активе есть проекты офисных зданий под заказчика: штаб-квартира “ДаймлерКрайслер”, офисы МТС и проект, над которым мы работаем сейчас, – штаб-квартира Siemens. Наши клиенты – очень профессиональные компании, которые понимают, что удобный, современный, красивый офис – один из залогов успеха на рынке”.

Не редки случаи, когда девелопер, возводящий бизнес-центр, не выносит его на продажу, как предполагалось раньше, а оставляет для себя. Так поступила корпорация “Баркли”, возводящая деловой комплекс на пересечении Пречистенской набережной и 1-го Зачатьевского переулка, получивший название “Баркли-Плаза”.

Задумываясь о новом офисе, заказчику нужно многое взвесить и узнать. “Компания, которая начинает строить офис для себя, ввязывается в довольно рискованный проект, потому что не известно, как сложится в перспективе рыночная, политическая, экономическая ситуация, – говорит директор по развитию Leeds Property Group Алексей Могила. – Может оказаться, что офис, возводимый под свои нужды, в случае его продажи не будет востребован рынком. Как правило, подобные офисы очень пафосные внутри, особенно такой стиль любят добывающие отрасли. В таких зданиях огромные приемные, просторные кабинеты руководителей и т. п.”. Сейчас продается здание вычурной полукруглой архитектуры на Карамышевской набережной, которое компания строила под свой представительский офис. В силу амбициозных замыслов заказчика, получившего в нем роскошные большие кабинеты и холлы, потеря полезных площадей составила около 50%, что не приветствуется покупателями. Как следствие, продажи затянулись. В районе “Парка культуры” проводилась реконструкция здания под одного заказчика, где первые два этажа должен быть занять банк, а верхние – консалтинговая компания, которая и являлась учредителем данного банка. Проект четко отражал специфику деятельности заказчика, которому требовались большие переговорные комнаты. Но планы изменились. В результате первые этажи занял другой банк, а верхние этажи пустуют, так как компании другого профиля площади не устраивают.

Решают деньги

“Чтобы купить хорошее офисное здание, нужно рассчитывать заплатить около $20–40 млн, – говорит Алексей Могила. – Покупателями выступают в основном российские компании, так как западные еще опасаются обзаводиться недвижимостью в российской столице, и, как следствие, сделок с участием западного капитала считанное количество”. По словам Игоря Панкратова, количество сделок по купле-продаже офисных зданий, которые прошли в прошлом году, можно пересчитать по пальцам, а цена этих сделок держится в секрете. Крупные зарубежные компании, разумеется, предпочитают проводить белые сделки. Российские компании пытаются минимизировать свои траты, поэтому сделки могут состоять из двух частей – официальной и неофициальной. Как следствие, стоимость сделки никогда не афишируется, а в оценке зданий специалисты ориентируются на месячную ставку аренды, действующую в данном районе, умноженную на срок окупаемости проекта (как правило, это пять лет). К примеру, ставка аренды в бизнес-центрах класса А в центре города составляет $600–700 за 1 кв. м в год, а за пределами Третьего транспортного кольца – $350–400. По словам Сергея Рябокобылко, в настоящее время есть здания на стадии проектирования и на стадии строительства, которые потенциально могли бы выйти на продажу, но их владельцы ждут прояснения ситуации на рынке сдачи в аренду.

В компании Paul’s Yard отметили, что при продаже небольшими блоками стоимость квадратного метра выше, чем при продаже здания целиком, однако подобная стратегия продаж “по частям” связана скорее с ликвидностью здания, c отсутствием инвестора, готового купить все здание, а не с желанием получить большую прибыль. По данным Blackwood, средняя цена продажи на офисное здание класса А составляет $3000–3500 за 1 кв. м. При покупке здания небольшой площади цена может доходить до $4000–5000 за 1 кв. м, а при площади от 1500 кв. м цена, наоборот, может быть снижена до $2800–3000 за 1 кв. м. Покупка Банком Москвы здания общей площадью около 4400 кв. м в Бродниковом переулке, 4 (на Якиманке), экспертами оценивается в $4800 за 1 кв. м без НДС, а приобретение страховой компанией “Россия” здания общей площадью 4300 кв. м на проспекте Мира, 3/3, – в $3050 за 1 кв. м без НДС.

“Строительство или покупка бизнес-центра под собственные нужды одной компанией – это одна из основных тенденций 2004 г., – подчеркивает Андрей Петров. – Мы считаем, что этот процесс получит дальнейшее развитие в 2005 г., причем количество игроков в этом сегменте рынка существенно возрастет”.