Арендные ставки замерли

Кто первый пришел

В первой половине 2005 г., констатирует Владимир Шомин, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании “Монолит”, на офисном рынке наблюдался застой, только со второй половины года рынок аренды оживился. “Осень – время ротации на рынке аренды офисов, предприниматели меняют помещения. Если, по их мнению, ставки не соответствуют ожидаемому качеству, за те же деньги сейчас легко найти альтернативу”, – говорит Татьяна Романчева, директор НЦНЭ. Сезонностью объясняет это оживление и Надежда Данилова, менеджер отдела аренды риэлторской фирмы “Адрес”: “К концу года у ряда фирм обычно возникает желание расширить бизнес и снять большее помещение”. Романчева полагает, что стагнация на рынке аренды в первой половине года была связана с общей экономической ситуацией в регионе, со спадом объемов промышленного производства. “Назначение губернатором Нижегородской области Валерия Шанцева и принимаемые им меры по повышению инвестиционной привлекательности региона вызвали ответную [положительную] реакцию бизнеса, – говорит эксперт. – Но в силу инертности рынка недвижимости это не приведет к немедленному росту ставок и значительному спросу”.

Новые бизнес-центры, появившиеся в начале года, заполнялись довольно медленно. Например, в бизнес-центре класса В+ “Две башни”, по оценке Владимира Лашманова, коммерческого директора Центра коммерческой недвижимости, до сих пор свободно около 10% площадей.

Однако бизнес-центры, вышедшие на рынок на год-два раньше, дефицита в арендаторах не ощущают. В бизнес-центре “Новая фабрика” на Родионова, 23, коэффициент заполняемости приближается к 100%. Бизнес-центр на Нартова, 6, через год с небольшим после открытия заполнен на 95%. Руководитель арендного отдела УК “Ваш офис” (компания управляет бизнес-центром на Нартова, 6) Сергей Каратаев считает, что проекты, первыми вышедшие на рынок, получили конкурентное преимущество. А бизнес-центры, предложившие площади в начале 2005 г., оказались в менее выгодном положении, потому что их ввод в эксплуатацию совпал с застоем на рынке аренды.

Однако размер арендной платы ни новые, ни уже зарекомендовавшие себя бизнес-центры в течение года почти не увеличивали. “Если и был рост арендных платежей, то только за счет стоимости [эксплуатационных] услуг”, – считает Надежда Данилова.

“В бизнес-центрах класса С ставки повысились на 4–5% за год, а класс В ставки не повышал – слишком велико сейчас предложение”, – поделился наблюдениями Лашманов.

В декабре был сдан госкомиссии самый амбициозный нижегородский проект – бизнес-центр на Решетниковской, позиционирующийся как класс А. Размер арендной платы, по данным девелопера проекта – компании “Столица Нижний”, составит в офисной зоне, где действует пропускной режим, $27 за 1 кв. м в месяц, включая эксплуатационные расходы, а в торгово-сервисной зоне (открытого доступа), где в основном размещены предприятия торговли и питания, – $55.

Поэтажная распродажа

Романчева считает, что о насыщенности рынка свидетельствуют также поэтажные продажи в бизнес-центрах, изначально ориентированных на сдачу в аренду. Таким образом продают площади компания “Нижегородский проект” в “Теледоме” на ул. Белинского, “Выбор” в бизнес-центре на ул. Солганской и др.

“В условиях насыщенного рынка срок окупаемости новых объектов увеличивается, что заставляет девелоперов продавать площади поэтажно”, – объясняет Романчева поведение застройщиков. Однако такая продажа, с ее точки зрения, может нарушить концепцию проекта, даже если продан только один этаж. Романчева приводит пример: в одном из офисных зданий этаж был продан для размещения ресторана или кафе, но покупатель передумал и решил сдать эти площади в аренду как офисные. “В итоге условия для арендаторов ухудшились, – отмечает эксперт. – Ведь отсутствие общепита снижает уровень и престижность проекта, он становится менее привлекательным для арендаторов”.

“Зданием, где множество собственников, очень сложно управлять. Это уже не бизнес-центр, а просто административное здание”, – говорит Романчева. Хотя таких административных зданий в Нижнем Новгороде немало: новое здание в Канавинском районе, в Нижегородском – на ул. Провиантской, строящееся здание на ул. Горького (застройщик – “Элтекс”) и др.

Офис в кредит

Действия девелоперов вполне понятны. На рынке продаж офисов спрос выше предложения. “За год стоимость продажи офисных площадей выросла на 15–20%”, – подсчитал Лашманов. “Желающих купить офис много, но предложить им бывает нечего”, – жалуется Надежда Данилова. Наиболее востребованные площади для покупки, по ее словам, – 100–150 кв. м. В основном такие помещения покупают на первых этажах жилых домов, но у покупателей часто есть особые пожелания – дом должен выходить фасадом на крупную магистраль, на одну из центральных улиц, а таких предложений мало. А целый этаж в административном здании таким клиентам не нужен.

Надежда Данилова рассказала, что сейчас многие предприниматели хотят купить офис в кредит. Рассуждают они, как пользователи ипотеки на рынке жилья: “Лучше платить за свое, чем за чужое”. Но очень часто такие покупатели, по наблюдению Даниловой, не находят понимания со стороны продавцов, которые не хотят тратить время на достаточно длительную процедуру оформления ипотеки.

Застройщики, которые раньше с удовольствием продавали нежилые площади на ранних стадиях строительства, сейчас в некоторых случаях придерживают их до его окончания. “Цены на квадратные метры офисов растут быстрее, чем на жилье в одном и том же строящемся доме”, – отмечает Данилова. Но застройщики, которые подпадают под действие закона “Об участии в долевом строительстве...”, вынуждены продавать нежилые площади, если не могут продавать квартиры из-за проблем с регистрацией договоров долевого участия. К примеру, компания “Нижегородский дом и К” уже продала пристроенное административное здание в строящемся доме на ул. Белинского.

Вровень с инфляцией

В 2006 г. в Нижнем Новгороде, по предварительным подсчетам, будет построено около 60 000 кв. м офисных площадей. Рост предложения пока не поддержан адекватным спросом. Поэтому, по мнению Романчевой, ставки арендной платы будут расти не быстрее инфляции.

Хотя офисных площадей выше класса D в Нижнем Новгороде пока немного, наличие современных бизнес-центров меняет предпочтения арендаторов. По мнению Романчевой, арендаторы научились ценить не только качество и удобство самого здания, но и качество управления бизнес-центром. Поэтому спрос на офисы в бизнес-центрах будет сохраняться, а снижение ставок будет продолжаться в сегменте встроенно-пристроенных помещений.