Застройщики встретили весну

“Загородный рынок хаотичен, как всякий новый рынок, и подражателен. Девелоперы ориентируются на Москву, а у нижегородского покупателя и доходы пониже, и ментальность другая", – отмечает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ).

По признанию местных риэлторов, нередки продажи участков без межевания или компании предлагают под застройку землю, на которой они не собственники, а арендаторы. Это относится в первую очередь к тем, кто начал продавать участки в этом году. Хотя в основном предлагают размежеванные участки с подготовленными документами. По словам Анны Ершовой, коммерческого директора НЦНЭ, участки в поселках с тщательно проработанной документацией продаются успешнее. Так, в поселке Sun City (застройщик “Технологии будущего”), расположенном в 20 км от города по Богородской трассе, продана почти треть всех участков. Первыми были реализованы самые дорогие наделы, расположенные рядом с водоемом, – по $4500 за сотку. В поселке “Зеленый дол” в 3 км от города в Кстовском направлении из 24 участков первой очереди остались непроданными только восемь. Земля продавалась по $2000 за сотку, сейчас предлагается по $3000 без учета стоимости коммуникаций.

Новые загородные проекты менее масштабны и, если судить по предполагаемой инфраструктуре, рассчитаны на менее состоятельного покупателя, чем “Княжье поле”, Sun City или “Зеленый остров” и “Солнечный город”. Во всех этих поселках планируется строительство разнообразных объектов для занятий спортом, для развлечений (корты, горнолыжные трассы, яхт-клубы и т. п.). В новых проектах –“Серебряном ключе” и “Бурцевом ключе” – инфраструктура будет поскромнее.

По данным Ершовой, большинство девелоперов строят поселки на землях сельхозназначения. Директор группы компаний “Лэндон” Владимир Ермаков считает, что это нормально: “Процедура перевода земли в другую категорию длительна, сложна и дорога, а ограничений и согласований при будущем строительстве на землях поселений будет больше, чем на землях сельхозназначения с целевым назначением под дачное строительство”. Только три девелопера из восьми, заявивших о строительстве загородных поселков, перевели земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию – земли поселений: ГК “НикО”, строящая поселок “Княжье поле”, “Технологии будущего” (Sun City), “Этап” (“Зеленый дол”).

Новые поселки сконцентрированы в одном районе – Богородском. По словам директора компании “Частный дом” Валерия Рябинина, активный интерес инвесторы проявляют и к участкам в Кстовском районе, особенно к тем из них, что расположены на берегу Волги. Цены на уже размежеванные участки в таких местах достигают $8500 за сотку. Формирующийся нижегородский рынок, по мнению Романчевой, пока не дает оснований говорить о престижности тех или иных направлений. Но предпочтения девелоперов уже очевидны: они охотно осваивают земли в Богородском и Кстовском районах. Популярность этих районов Романчева объясняет просто – близостью к городу и наличием уже действующих охраняемых коттеджных поселков.

“Практически все предлагаемые поселки расположены в 30-километровой зоне и позиционируются как место для строительства второго дома, – говорит Романчева. – Исключение – “Гранд парк” в 3 км от города, который девелопер рекламирует как место для основного (и единственного) жилья, “Солнечный город” и “Зеленый остров”, которые девелопер рассматривает и проектирует как место для отдыха”.

Кроме организованных загородных поселков – нового явления для нижегородского рынка, популярным остается и традиционный формат – загородный дом в “районе особняков” на окраинах удобно расположенных и давно ставших популярным дачным местом деревень. Это Сухобезводное и Татинец в Кстовском районе, Новинки в Богородском, Суходол в Чкаловском. Цены зависят от удаленности от города (чем ближе, тем дороже), от доступности коммуникаций и от ландшафта (если есть и лес, и водоем – дороже), высоко ценится вид на Волгу. Разброс цен – от $1000 до $10 000 за сотку.

Зимой большинство девелоперов не рекламировали свои загородные проекты, с началом весны новые и старые проекты вновь появляются на страницах изданий о недвижимости. Минимальная цена земли в поселке Sun City в Богородском районе осенью составляла $2200 за сотку, сейчас – $2700. Компания “Этап” повысила стоимость сотки с $2000 до $3000. Хотя покупателю предлагаются все те же условия, что и полгода назад. “Но ведь рыночная цена земли выросла, и мы стараемся от среднего уровня не отставать”, – мотивирует решение о повышении цены Нина Лунькова, руководитель отдела продаж ООО “Этап”. “Мы еще и рекламировать по-настоящему не начали свой проект, только строчки в газету даем, а от желающих купить землю отбоя нет”, – говорит она.

Застройщики, предлагающие новые проекты, тоже предпочитают “высокий старт”. Волго-Вятская строительная компания (ВВСК) в своем поселке “Гранд парк” в 3 км от Нижнего Новгорода предлагает участки по $3000. Отмечая ярко выраженную сезонность на загородном рынке, Татьяна Романчева считает, что пик сезона наступит в апреле-мае, к этому времени цены могут еще вырасти. Второй пик придется на август-сентябрь. По ее словам, компания “Технологии будущего” намерена в апреле повысить минимальную цену за сотку с $2700 до $3000.