ОРИЕНТИРЫ: Ограничить нельзя строить
И на это письмо префектуры обязательно ответят, возможно, по телевидению или очередным постановлением правительства Москвы, где черным по белому будет написано загадочное и пугающее инвесторов слово “ограничить”. Не “запретить”, а именно “ограничить”, потому что это слово куда более емкое и понятное для строителя.
Идея префектуры не нова. Документ, ограничивающий строительство на территории ЦАО офисных зданий площадью более 5000 кв. м, существует, но вот по каким-то неведомым причинам не работает. Но почему? Работает, просто не для всех. Именно “подобным” документом руководствовалась префектура ЦАО, отзывая согласования у фирмы “Контус”, которая построила в Колокольниковом переулке (рядом со ст. м. “Цветной бульвар”) офисного монстра на 10 000 кв. м. “Как же так? Да как она могла? Не бывать такому произволу в самом гуманном и справедливом городе – Москве”, – кичились чиновники, почему-то не вспомнив, что они или их коллеги когда-то ставили автографы под этими согласованиями. Да и когда решалась судьба комплекса, сносить было велено вовсе не до “законных” 5000 кв. м, а до 8000 кв. м.
Вот почему не покидает ощущение, что с появлением нового документа в градостроительной политике в центре города мало что изменится. И этот документ не даст скорее всего ясного ответа на вопрос, что, где и кому можно будет строить. Не стоит думать, в конце концов, что тот же Юрий Михайлович встанет утром, поцелует любимую супругу да и скажет: “Знаешь что, Елена Николаевна, с завтрашнего дня строить офисы в центре Москвы не смей. Строй жилье и гостиницы, и всем от этого будет счастье”.
Вряд ли такое произойдет. А раз можно одному, значит, можно и другому. Вот почему “ограничить”, а не “запретить”. Главное – найти подход к труднодоступному, но все же доступному нужному чиновнику. А то, что строители это делать умеют, ни у кого сомнений не вызывает.
“Хотели как лучше, а получилось как всегда” – неотъемлемый принцип большинства инициатив российских чиновников. Можно вспомнить хотя бы ситуацию с гостиничной программой города, на которую также собирается в этот раз делать ставку префектура ЦАО. Это программа была принята несколько лет назад, и даже были выделены площадки под строительство отелей, но вот построили на этих площадках совсем другие вещи: жилье, офисы, но только не гостиницы. Не будет ли и в этот раз так же?
Не стоит забывать, что строительство большинства крупных коммерческих объектов уже запланировано на многие годы вперед; в эти проекты задолго до их появления вложены серьезные деньги, поэтому задача ограничения строительства нежилых помещений в центре хоть и реальна, но трудновыполнима. Только в период 2007–2008 гг. в центре Москвы, по данным Jones Lang LaSallе, планируется построить 320 000 кв. м офисных помещений, из которых 90 000 кв. м – класса А и 230 000 кв. м – класса В. К примеру, третья очередь комплекса “Аквамарин” (33 000 кв. м) на Озерковской набережной или “Романов двор III (5800 кв. м).
А загадывать в такой ситуации даже на два года вперед бессмысленно, так как власть к этому времени уже сменится. А что придет в голову “ограничить” новой власти – один бог знает.
Впрочем, если говорить серьезно, то идея ограничения строительства именно нежилых помещений не так уж и плоха. Эта инициатива наверняка получит одобрение у некоторых инвесторов и многих потенциальных арендаторов. Во-первых, проблема транспортной доступности большинства центральных офисных комплексов сегодня сводит на нет практически все их преимущества. А по статистике, именно наличие удобного подъезда к офису играет одну из главных ролей при принятия решения арендаторами. Во-вторых, высокие арендные ставки (по данным Jones Lang LaSalle, Москва заняла 2-е место в Европе по стоимости базовой арендной ставки в центре) также делают центр столицы малопривлекательным. В-третьих, свободных площадок под строительство с каждым годом все меньше и меньше. Да и не стоит забывать, что центр города действительно все больше становится нежилым, что неправильно, так как это нарушает сложившийся баланс по сравнению с другими районами города.
Попробуйте пройтись зимой вечером, к примеру, по Малой Бронной, вдоль Патриарших прудов. Жутко. Не потому, что холодно и поздно, а потому, что людей на улице нет. Все из офисов разъехались.
Впрочем, в этом ограничении есть и обратная сторона медали. Рост российской экономики приводит к тому, что на рынок начинают выходить толпы международных компаний, для которых наличие офиса именно в центре и желательно поближе к Кремлю, несмотря на дикие ставки и отсутствие парковки, играет чуть ли не главенствующую роль.
Честолюбие – вот карта, которую с успехом разыгрывают владельцы престижных помещений в центре города. Уже сейчас управляющие некоторых офисных центров, таких как Di Fronte de la Casa и “Балчуг-Плаза”, устраивают показательные конкурсы по выбору арендаторов, тем самым стимулируя рост ставок аренды. Площадей не так уж много, а спрос на них сохраняется. С ограничением строительства новых офисов такие торги станут обычным делом, а там, глядишь, по ставкам аренды Москва не только Лондон обгонит, но и Токио и Гонконг. Вот только сомнительное это первенство будет на, так сказать, “чемпионате мира”.
Пожалуй, имело бы смысл вместо ограничений прибегнуть к мягкой стимуляции интереса инвесторов к возведению других типов зданий и в других местах. Например, предлагая более дешевые площадки в других районах Москвы или в Подмосковье.